Edilizia residenziale pubblica, massimali di costo e normative

La Legge n. 457 del 5 agosto 1978 ha attribuito alle Regioni la competenza a definire i costi massimi ammissibili per gli interventi di Edilizia residenziale pubblica (Erp). Il Ministero dei Lavori Pubblici, con Decreto del 5 agosto 1994 ha determinato i limiti massimi di costo per gli interventi Erp, prevedendo all’art 9 che le Regioni possano provvedere ad aggiornare annualmente i suddetti massimali al fine di tener conto delle variazioni percentuali fatte registrare dall’indice Istat del costo di costruzione di un fabbricato residenziale tra il mese di giugno di ciascun anno e quello dell’anno precedente.

Nella Rassegna curata da Ance sono raccolte le normative più aggiornate nel periodo 2017-2019 e, in particolare, quelle di Calabria, Campania, Molise, Puglia e Sardegna, con i valori dei costi base e gli elementi che possono determinare maggiorazioni in percentuale.

Edilizia residenziale pubblica, partiamo dalla Calabria

(Decreto Dirigenziale n. 12958 del 12 novembre 2018 – Bur n. 126 del 19 dicembre 2018)

I nuovi incrementi possono essere applicati:

• agli interventi di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata per cui, alla data di entrata in vigore del Decreto dir., non si è ancora pervenuti all’approvazione del progetto esecutivo;
• agli interventi di edilizia agevolata derivanti da nuovi investimenti scaturiti da bandi o avvisi promossi dagli Enti di programmazione in data successiva a quella del Decreto dir..

Restano esclusi scorrimenti o finanziamenti approvati antecedentemente al D.Dir..

Deroghe

Eventuali deroghe ai limiti prefissati possono essere concesse dalla Giunta per motivate esigenze connesse ad eventi imprevedibili od eccezionali non imputabili alla stazione appaltante.

Il costo base di realizzazione tecnica può essere maggiorato:

• quando gli interventi sono realizzati in Comuni situati: in zona sismica; ad altitudine > 200 m. s.l.m., nei centri facenti parte di parchi naturali o aree vincolate;
• quando si tratta di tipologie onerose;
• per le particolari condizioni geologiche e geomorfologiche dell’area di sedime;
• in presenza di condizioni tecniche aggiuntive: quando l’altezza virtuale è superiore o uguale a 4,5 ml o quando il rapporto mq lordo/mq netto è superiore o uguale a 1,2;
• modalità e tempi di esecuzione di demolizioni di superfetazioni;
• quando devono essere eseguite demolizioni e dismissioni di utenze in casi di ristrutturazione urbanistica ed edilizia;
• quando esistano particolari difficoltà di attrezzatura del cantiere e di accessibilità;
• in caso di adeguamento oneri sicurezza.

I differenziali di costo connessi alla realizzazione di qualità aggiuntiva dell’intervento che rappresentano maggiorazioni di costo sono rappresentati da:

• polizze assicurative postume decennali o di maggiore durata;
• piano di qualità;
• programma di manutenzione;
• miglioramento comfort ambientale con riferimento agli aspetti acustici e/o igrotermici;
• ulteriori miglioramenti quali: incremento dotazione infissi, incremento dotazione spazi aperti, realizzazione condizioni flessibilità d’uso degli alloggi, realizzazione condizioni di sicurezza degli alloggi posti al primo livello.

Regione Campania

(Dgr. n. 279 del 24 giugno 2019 – Bur n. 38 del 1 luglio 2019)

Deroghe

La Direzione Generale per il Governo del Territorio può concedere, in via eccezionale, deroghe ai limiti massimi di costo sulla base di richieste motivate degli operatori (maggiori costi dell’area, di urbanizzazione o di acquisizione degli immobili o per particolari progetti sperimentali).

Il costo base di realizzazione tecnica può essere maggiorato:

• quando gli interventi sono realizzati in Comuni situati: in zona sismica; ad altitudine > 500 m. s.l.m.; su un’isola o sulla costiera sorrentinoamalfitana; localizzati in zona climatica E o F;
• quando esistano particolari difficoltà di attrezzatura del cantiere e di accessibilità;
• migliore qualità energetica dell’alloggio, abbattimento barriere architettoniche, presenza alloggi di piccolo taglio in misura superiore al 50%;
• quando l’altezza virtuale è superiore o uguale a 4,5 ml o quando il rapporto mq lordo/mq netto è superiore o uguale a 1,2; per eventuali prescrizioni imposte dalla Soprintendenza.

Gli oneri complementari comprendono:

• spese tecniche e generali;
• redazione piani di sicurezza;
• prospezioni geognostiche e eventuali indagini archeologiche;
• accantonamento per imprevisti;
• acquisizione aree e realizzazioni di urbanizzazioni;
• oneri accessori per allacci.

Ulteriori incrementi

In caso di intervento di sostituzione edilizia, anche a parità di volumetria esistente, il costo totale può essere incrementato per spese di demolizione e per il trattamento e il recupero/riciclo dei materiali da demolizione.

Regione Molise

(Determinazione dirigenziale n. 5384 del 15 ottobre 2018 – Bur n. 60 del 16 novembre 2018)

Incrementi di costo

I differenziali di costo connessi alla realizzazione di qualità aggiuntiva dell’intervento che rappresentano maggiorazioni di costo sono:

• polizze assicurative postume decennali o di maggiore durata;
• piano di qualità;
• programma di manutenzione;
• miglioramento comfort ambientale.

Le condizioni tecniche aggiuntive che comportano maggiorazioni comprendono:

• tipologia onerosa;
• intervento in zona sismica;
• intervento in ambiti da consolidare;
• demolizioni, particolari difficoltà attrezzature, dismissioni utenze, opere di adeguamento/miglioramento, abbattimento barriere architettoniche;
• presenza alloggi di piccolo taglio in misura superiore al 50%;
• intervento in zona sottoposta a vincolo;
• quando l’altezza virtuale è superiore o uguale a 4,5 ml o quando il rapporto mq lordo/mq netto è superiore o uguale a 1,2.

Gli oneri complementari possono comprendere:

• spese tecniche e generali;
• rilievi e indagini preliminari;
• accantonamento per imprevisti;
• acquisizione aree e realizzazioni di urbanizzazioni;
• oneri accessori per allacci.

Regione Puglia

(Dgr n. 1988 del 4 novembre 2019 – Bur n. 136 del 26 novembre 2019)

L’aggiornamento dei costi per l’edilizia residenziale pubblica tiene conto di una serie di fattori quali:

• la certificazione della sostenibilità degli edifici a carattere obbligatorio per gli interventi con finanziamento pubblico superiore al 50% e a carattere volontario negli altri casi;
• diposizioni regionali e nazionali finalizzate al perseguimento della qualità progettuale ed ambientale, nonché al risparmio energetico e alla sostenibilità;
• modifiche nella normativa sismica per le costruzioni, in particolare in materia di sicurezza strutturale delle opere.

Deroghe

La Regione può concedere deroghe ai limiti massimi di costo, sulla base di richieste motivate dei soggetti attuatori di ogni singolo intervento, temporalmente successive alla localizzazione originaria del finanziamento.
Tali deroghe possono essere concesse per motivate esigenze connesse a circostanze sopravvenute ed imprevedibili, non imputabili alla stazione appaltante, per maggiori costi dell’area e degli oneri di urbanizzazione o di acquisizione degli immobili.

Incrementi di costo

Il costo base incrementato tiene in considerazione il raggiungimento dei livelli minimi di qualità energetica e di sostenibilità (prestazione energetica non inferiore a C e livello 2 del Protocollo Itaca) e la obbligatorietà del programma di manutenzione e del piano di gestione e della polizza postuma decennale.

I differenziali di costo connessi alla realizzazione di qualità aggiuntiva dell’intervento che rappresentano maggiorazioni di costo sono:

• qualità ambientale del progetto per un’edilizia sostenibile;
• attestazione di prestazione energetica;
• attestazione di raggiungimento di “edifici a energia quasi zero” (Nzeb).

Le condizioni tecniche aggiuntive che comportano maggiorazioni comprendono:

• particolari tipi di fondazioni;
• intervento in zona sismica;
• presenza alloggi di piccolo taglio in misura superiore al 50% (tra 45mq e 60mq);
• quando l’altezza virtuale è superiore o uguale a 4,5 ml o quando il rapporto mq lordo/mq netto è superiore o uguale a 1,2;
• intervento in zona sottoposta a vincolo;
• per particolari difficoltà di accessibilità, attrezzatura di cantiere e di trasporto dei materiali o comunque per lavorazioni particolarmente onerose;
• superamento delle barriere architettoniche, al fine di garantire la visitabilità degli alloggi e l’accessibilità di almeno il 20% degli alloggi.

Gli oneri complementari comprendono:

• spese tecniche e generali;
• rilievi e indagini preliminari;
• spese per indagini specifiche necessarie al perseguimento della qualità energetica e di sostenibilità;
• accantonamento per imprevisti;
• oneri per smaltimento rifiuti speciali;
• acquisizione aree e realizzazioni di urbanizzazioni;
• oneri accessori per allacci.

Interventi  Erp nelle isole

I costi riportati per i lavori da eseguirsi sulle isole sono aumentati sino al 50%. La maggiorazione è da addebitarsi principalmente al costo dei trasporti dei materiali dalla terra ferma alle isole.

Regione Sardegna (Determinazione n. 21535/629 dell’1 giugno 2017)

Deroghe

La Regione può concedere deroghe sulla base di richieste motivate degli operatori. Tali deroghe possono essere concesse esclusivamente per maggiori costi dell’area e degli oneri di urbanizzazione rispetto alle percentuali riconosciute. Le deroghe non potranno comunque eccedere la percentuale del 10%.

Incrementi di costo

Il costo base di realizzazione tecnica può essere maggiorato per:

• miglioramento comfort ambientale;
• piano di qualità;
• maggiori difficoltà costruttive dovute a caratteristiche dimensionali o tipologiche degli alloggi e/o a caratteristiche geografiche, morfogeologiche, climatiche delle zone dove sono ubicati gli interventi.

Gli oneri complementari comprendono:

• spese tecniche e generali;
• prospezioni geognostiche e eventuali indagini archeologiche;
• accantonamento per imprevisti;
• urbanizzazioni.