Lavori in condominio: la sicurezza tra reali adempimenti e prospettive di riforma

Quando parliamo di sicurezza per i lavori in condominio, è necessario capire con quale tipo di condominio ci si trova a che fare e si deve capire la filosofia che c’è dietro la “sicurezza” in termini generali per poi poter capire quali siano i reali adempimenti in un condominio. Infatti, il D.Lgs n.81 del 9 aprile 2008 (e s.m. e i. e da adesso TUS), individua tutta una serie di definizioni, oltre le figure fondamentali ai fini della sicurezza. Nel caso dei condomini, le definizioni che più ci interessano, sono quelle di lavoratore, datore di lavoro, luogo di lavoro, committente, responsabile dei lavori, valutazione dei rischi e azienda.

Analisi terminologica

A partire da questo vocabolario di base, cerchiamo di capire come è giusto muoversi in ambito condominiale. Una prima distinzione da fare è quella del condominio con o senza amministratore. Infatti, nel caso sia presente l’amministratore, oltre a rappresentare il responsabile dei lavori, si può trovare a ricoprire anche il ruolo di datore di lavoro ed anche quello di  committente e, talvolta entrambi contemporaneamente. In termini semplicistici, diciamo che ci si trova nel caso del “datore di lavoro”, quando vi siano dei lavoratori che svolgano una attività lavorativa e quindi, seppure in campo condominiale, il condominio sarà equiparato ad un’azienda, (ad esempio portiere, giardiniere, ecc.). Da questi lavoratori vanno esclusi, ovviamente, quanti prestino la loro attività con contratto di lavoro autonomo o quali dipendenti di ditte incaricate dal condominio (l’esempio più ricorrente è la ditta esterna di pulizie o la ditta di manutenzione dell’impianto ascensore).

Le tipologie di lavoratori in condominio

Pertanto, parlando di lavoratori, le possibilità sono fondamentalmente quattro:

• lavoratore dipendente, “assunto” direttamente dal condominio;
• lavoratore autonomo o dipendente di una ditta, incaricato dal condominio o da un condomino;
• lavoratori di un’attività lavorativa situata all’interno del condominio (negozio, ufficio, studio o altro);
• lavoro svolto direttamente da un condòmino, su propria iniziativa e senza compenso.

Analizziamo brevemente le singole tipologie.

• Se il condominio ha dei dipendenti, si applica tutta la normativa del TUS e quindi l’amministratore è un DaL (datore di lavoro);
• se il condominio affida un lavoro a un lavoratore autonomo o a una ditta, l’amministratore ricopre il ruolo di “committente” e se poi i lavori commissionati sono di tipo edile, ci si troverà di fronte ad un contratto di appalto per lavori edili pertanto nel campo di applicazione del Titolo IV del D.Lgs. 81/08 sui cantieri mobili o temporanei e l’amministratore, quale committente, sarà assoggettato agli obblighi di cui agli art. 88 e seguenti del TUS;
• nei confronti dei lavoratori dipendenti di attività lavorative (studi, uffici, laboratori, ecc.) situate nell’edificio condominiale, il condominio, non ha alcuna responsabilità; sarà cura del singolo “datore di lavoro“, effettuare quanto previsto dalle norme vigenti;
• se un condomino decide, autonomamente e senza compenso, di svolgere lavori nelle parti comuni nessuno può impedirglielo purché non intervenga su elementi che necessitano l’intervento di personale abilitato. In questo caso nessuna responsabilità può essere imputata all’amministratore (e quindi per il condominio) dovute a leggi sulla sicurezza.

La sicurezza del lavoro nel caso di un condominio con dipendenti

Vale la pena approfondire il caso di un condominio con dipendenti, all’interno del quale vengono svolti dei lavori edili di tipo condominiale o anche di tipo privato (un condòmino qualunque che svolga lavori di ristrutturazione del proprio appartamento). Questa è una tipologia peggiore, sia perché capita frequentemente, ma anche perché necessariamente trova poca collaborazione, non solo da parte dei singoli condòmini interessati, ma anche da parte delle stesse imprese impegnate nei lavori, che vedono queste come inutili problematiche irrilevanti…almeno fino a quando non interviene qualche organo di controllo o quando avviene qualche incidente sul lavoro! In tali casi, la ditta incaricata dal condominio o dal singolo condòmino, si trova ad operare (per entrare ed uscire, per caricare e scaricare materiali e/o macerie, ecc….) nell’”ambito” lavorativo del dipendente del condominio, creando delle interferenze che in ogni caso vanno affrontate e risolte. Chiaramente, si ricorda che nei casi in cui si ha a che fare con dei lavoratori, vi sono tutta una serie di doveri e responsabilità da rispettare da parte dell’amministratore che, in questo caso ricordiamo, è inquadrato come DaL e come tale perseguibile ai sensi della normativa vigente ed in particolare si dovrebbe occupare del coordinamento degli interventi di protezione e prevenzione dai rischi per i lavoratori, con adozione del cosiddetto DUVRI (Documento Unico Valutazione Rischi Interferenziali), che indichi le misure dei rischi dovuti ad interferenze relative ai lavori e che deve essere allegato al contratto di appalto dei lavori.

Il ruolo del committente nei lavori in condominio

Come anticipato diverso è il caso, forse statisticamente più ricorrente, dell’amministratore che non risulti essere datore di lavoro ma solo “committente” di ditte/fornitori esterni e/o lavoratori autonomi, per mansioni da svolgere all’interno del condominio (il classico caso della ditta di pulizie, o della ditta di manutenzione degli impianti condominiali, ecc…). In tale caso estendendo il concetto della valutazione dei rischi ai condomìni senza dipendenti e facendo riferimento anche solo ai codici civile e penale, si deve evidenziare che, qualunque situazione presente nel condominio che possa causare danni a terzi (condomini, utenti e lavoratori generici…), deve essere comunicata necessariamente agli interessati e pertanto, nel caso in esame, agli appaltatori secondo il principio del “neminem laedere”. Libro slug=”immobili-e-proprieta-2″]

La sicurezza dei lavori in condominio e la mancanza di una normativa specifica

Altro caso tipico è quello della sovrapposizione tra gli interventi di due o più ditte fornitrici esterne incaricate di lavorazioni di vario tipo all’interno del condominio (ad esempio manutenzione ascensore in concomitanza delle pulizie scale, ecc.); in questi casi, si vengono a creare delle interferenze che vanno gestite sia a tutela dei singoli lavoratori che per la salvaguardia del condominio stesso. Con ciò possiamo arrivare alla conclusione che sia altamente consigliato (soprattutto alla luce delle recenti novità introdotte sul TUS) attestare l’avvenuta valutazione dei rischi in un condominio anche senza dipendenti,  con la redazione di un documento scritto, di valutazione dei rischi realmente esistenti (e quindi contestualizzato e non la solita valutazione generica omnicomprensiva), magari anche di poche pagine, purché realmente tangibili e descrittive dei rischi che si vogliono evidenziare, da comunicare alle ditte appaltatrici, prima che le stesse inizino la loro attività, per mettere i propri dipendenti nelle condizioni di essere informati circa i rischi specifici di quel particolare ambiente lavorativo. Proprio questa particolarità ed atipicità, porta poi ai tanti pronunciamenti giurisprudenziali che non possono fare altro che appesantire ulteriormente il già complesso mondo condominiale, soprattutto in tema di sicurezza. Certamente questi aspetti meriterebbero una attenzione normativa specifica al fine di realizzare una legislazione più dettagliata e specifica ma, nonostante il 54% degli italiani viva in condominio, i nostri legislatori sono un po’ distratti e non considerano lo “speciale” o “atipico” mondo del condominio, quando provvedono ad emanare norme generali, come quella sulla sicurezza del lavoro, pensata per specifiche realtà abbastanza lontane dalla compagine condominiale media. Proprio questa particolarità ed atipicità, porta poi ai tanti pronunciamenti giurisprudenziali che non possono fare altro che appesantire ulteriormente il già complesso mondo condominiale, soprattutto in tema di sicurezza.