La sanatoria in area protetta non può essere concessa se c’è creazione di volumetria

Il Tar Roma, nella sentenza n. 19114 del 18 dicembre 2023, ha ribadito che “l’esecuzione di volumi, anche se completamente interrati è qualificabile come “nuova costruzione“, e, pertanto deve essere assentita necessariamente con permesso di costruire”. Anche ai sensi della normativa paesaggistica, il divieto di incremento dei volumi esistenti è da riferirsi indistintamente a qualsiasi nuova edificazione comportante creazione di volumetria. Non è quindi possibile distinguere tra volume interrato e volume fuori terra. Una tale fattispecie di intervento (trasformazione a cantine di intercapedine) non rientra tra quelli per cui può essere concessa la sanatoria nelle aree vincolate.

Istanza di condono per trasformazione a cantine di intercapedine: la decisione del Tar

Con queste motivazioni, il Tar Roma ha respinto il ricorso per l’annullamento del diniego opposto dal Comune di Roma all’istanza di condono relativa ad opere eseguite su immobile ricadente all’interno di un’area naturale protetta, consistenti nella “trasformazione a cantine di intercapedine posta tra il terreno e l’intradosso del solaio di calpestio del II° piano seminterrato, realizzando ambienti che sviluppano una superficie di mq. 58,18″.

L’istanza della ricorrente ricadeva nell’ambito del cd. “Terzo condono”, introdotto dal decreto legge n. 269 del 30 settembre 2003, convertito in legge n. 326 del 24 novembre 2003. Secondo l’art. 32, comma 26 del citato decreto, in particolare, all’interno delle aree sottoposte a vincolo, sono sanabili solo gli abusi di minore rilevanza. Ne deriva l’assoluta impossibilità di condonare le opere che abbiano sviluppato nuove superfici e nuovi volumi in area vincolata.

Cosa è condonabile nelle aree vincolate

Possono essere oggetto di condono nelle aree vincolate solo gli interventi corrispondenti alle tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell’allegato 1 del citato decreto: restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria. Per le altre tipologie di abusi, invece, la sanabilità risulta sempre preclusa ex lege – anche qualora le opere siano state eseguite prima dell’apposizione del vincolo – senza che occorra interrogarsi sulla compatibilità degli interventi con la disciplina urbanistica o con il regime del vincolo.

Nella Regione Lazio la disciplina è stata attuata, in senso ancor più restrittivo, dalla legge regionale n. 12 del 2004, che, ferme le generali disposizioni dettate dalla legge nazionale, ha introdotto una condizione ostativa ulteriore, prevedendo che anche il vincolo sopravvenuto determini la non condonabilità delle opere abusive.

Trasformazione a cantine di intercapedine: il ruolo dell’area protetta

Sui motivi del ricorso, i giudici amministrativi romani richiamano innanzitutto la consolidata giurisprudenza, secondo la quale non sussiste in capo all’amministrazione un onere di analitica confutazione delle osservazioni presentate dalla parte privata a seguito della comunicazione dei motivi ostativi all’accoglimento dell’istanza, ma è sufficiente che il provvedimento conclusivo sia logicamente e congruamente motivato, alla luce delle risultanze acquisite e degli apporti procedimentali del privato.

Circa il fatto che l’immobile oggetto degli interventi, non è direttamente ricompreso all’interno della Riserva Naturale ma ricade nell’area ad essa contigua, istituita a protezione della Riserva e sottoposta ad analogo vincolo paesaggistico, la sentenza ricorda che la disposizione regionale sul condono fa riferimento ai vincoli posti “a tutela dei parchi e delle aree naturali protette nazionali, regionali e provinciali”, cui appartiene anche il vincolo sull’area contigua.

Non solo trasformazione a cantine di intercapedine: cosa si qualifica come “nuova costruzione”

Infine, sul diniego, da parte del ricorrente, che l’intervento avrebbe sviluppato nuova volumetria, consistendo nella realizzazione di un locale posto al di sotto del livello del terreno e non deputato ad ospitare stabilmente persone (inidoneo, quindi, a sviluppare un autonomo carico urbanistico), la sentenza precisa che “Ai fini della classificazione dell’intervento non risulta decisiva la natura interrata dei locali, pur sempre ricavati attraverso il recupero di uno spazio tombato, in precedenza inaccessibile, con conseguente incremento della volumetria complessiva dell’immobile. È pacifico, del resto, che “l’esecuzione di volumi, anche se completamente interrati è qualificabile come “nuova costruzione”, e, pertanto, deve essere assentita necessariamente con permesso di costruire”.

Anche ai sensi della normativa paesaggistica, il divieto di incremento dei volumi esistenti è da riferirsi indistintamente a qualsiasi nuova edificazione comportante creazione di volumetria. Non è dunque possibile distinguere tra volume interrato e volume fuori terra.

Ininfluente è stata ritenuta anche l’asserita conformità dell’intervento con le prescrizioni urbanistiche di zona, valorizzata nel terzo motivo di ricorso. Infatti, a ritenere sussistente detta conformità, l’intervento potrebbe al più essere classificato nella di tipologia 2 dell’allegato 1 alla legge 326 del 2003 (“Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio, ma conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici alla data di entrata in vigore del presente decreto”) e sarebbe ugualmente non condonabile in area vincolata.