Si può realizzare un terrazzo esclusivo sul tetto condominiale?

Può il proprietario dell’ultimo piano realizzare un terrazzo sul tetto ad uso esclusivo? La questione dell’utilizzo delle parti comuni dell’edificio da parte di uno dei condomini è spesso sentita come fonte di ingiustizie, e non di rado genera controversie e in ambito civile, per l’ingiustizia. Non tutti sanno però quali siano gli esatti confini entro i quali è possibile godere ed utilizzare del bene comune, e che non tutti gli utilizzi sono preclusi dal codice civile. La Corte di Cassazione ha fatto chiarezza con la recente ordinanza n. 292/2022 proprio in un caso di costruzione di un nuovo terrazzo da parte del condomino del piano alto dell’edificio.

Il caso

La vicenda riguarda una controversia civilistica tra condomini. Il proprietario dell’ultimo piano ha realizzato nel tetto a falda una terrazza a tasca delle dimensioni di 2,7x 2,8 mt, trasformando la copertura in un terrazzo ad uso esclusivo. Uno dei condomini non ci sta e si rivolge al giudice civile lamentando l’appropriazione della cosa comune.

Uso della cosa comune

La norma ritenuta violata è l’art. 1102 c.c., in base alla quale “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.” A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso “ Per il ricorrente, la modifica edilizia ha alterato la destinazione del tetto, parte comune dell’edificio, trasformandola in bene di esclusivo godimento. Ma prima il Tribunale e poi la Corte di Appello respingono la domanda di riduzione in pristino, in base alle risultanze della CTU.

Terrazzo esclusivo sul tetto comune

Il caso arriva quindi in Cassazione. La Corte, senza entrare nell’esame dei profili di merito, ribadisce il principio di diritto già affermato in altre sentenze, secondo il quale il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio lo può trasformare in terrazza ad uso esclusivo, ma a determinate condizioni. L’intervento edilizio deve consistere in modifiche non significative della consistenza del bene, avuto riguardo all’estensione e alle tecniche costruttive. Ciò che interessa è che non venga affievolita la funzione di copertura e protezione del tetto sulle strutture sottostanti, come la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza, mediante idonei materiali. L’ordinanza n. 292/2022 è disponibile in free download qui di seguito. Ordinanza n. 292 2022