Pertinenze: quando non è necessario il permesso a costruire

Quando una costruzione può definirsi pertinenza? Un portico o un’autorimessa costituiscono pertinenze edilizie? Quali caratteristiche deve avere la pertinenza perché non sia necessaria la richiesta di permesso a costruire? A queste domande risponde una recente sentenza del Consiglio di Stato (Cons. Stato sez. VI 23/09/2021 n. 6438).

Il caso

Una società aveva realizzato, in assenza di permesso a costruire, due portici, uno con superficie coperta di 120,75 metri quadri, e l’altro con superficie coperta di 769,50 mq. L’intervento costruttivo aveva interessato anche un’autorimessa con superficie coperta di 88,74 mq. Il Comune, mancando i titoli edilizi per i predetti manufatti, ne aveva ordinato la demolizione. Con ricorso dinanzi al TAR, la società ha impugnato le ordinanze di demolizione, ma il ricorso è stato rigettato. La ricorrente si è dunque rivolta al Consiglio di Stato, lamentando due presunte violazioni. La prima: che il Comune non le aveva notificato l’avvio del procedimento non permettendole quindi di spiegare le caratteristiche dei manufatti e soprattutto la loro “accessorietà funzionale” ai fabbricati esistenti. La seconda: che le ordinanze di demolizione dovevano ritenersi illegittime perché le opere contestate avevano natura pertinenziale, essendo strumentali al fabbricato produttivo esistente, erano anche prive di autonomo valore commerciale ed inidonee ad incidere sul carico urbanistico.

Mancata comunicazione di avvio del procedimento

La mancata comunicazione di avvio del procedimento non comporta in ogni caso l’annullabilità del provvedimento. Questo ha stabilito il Consiglio di Stato nella decisione in commento, respingendo il primo motivo di ricorso della società e richiamando il dettato dell’art. 21 octies comma 2 della L. n. 241 del 1990. Il Supremo Collegio ha ribadito il costante orientamento giurisprudenziale secondo il quale, quando l’amministrazione deve compiere un’attività vincolata, “l’omessa comunicazione di avvio del procedimento non determina invalidità dell’ordine di demolizione se il privato non adduce elementi probatori idonei a dimostrare, ai sensi del citato art. 21 octies che se fosse stato garantito il contraddittorio procedimentale la determinazione finale avrebbe avuto un diverso contenuto”.

Pertinenza civilistica vs Pertinenza edilizia

La seconda questione sollevata dalla ricorrente riguardava la natura delle opere contestate. Per la società, si trattava di pertinenze del fabbricato principale per le quali non era necessario il permesso a costruire. Il Consiglio di Stato muove in merito alcune precisazioni. La prima è che, ai sensi dell’art. 10 del Testo unico edilizia, il permesso di costruire occorre per gli interventi di nuova costruzione e per gli interventi di ristrutturazione urbanistica. Si tratta quindi di capire se l’opera eseguita rientra in una delle due categorie. La seconda precisazione è che la nozione di pertinenza che si trova nel codice civile (art. 817 c.c.) è ben diversa e più ampia di quella che si applica in materia urbanistico-edilizia. Secondo il codice civile, sono pertinenze “le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa.”.

Le pertinenze che non necessitano di permesso

Nel diritto dell’edilizia, l’art. 3 del TUE considera come interventi di “nuova costruzione” (e quindi soggetti a permesso a costruire), anche gli “interventi pertinenziali, che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale.” Alla luce di ciò il Consiglio di Stato circoscrive le pertinenze edilizie che non necessitano di permesso a costruire a quelle che possiedono contemporaneamente le seguenti caratteristiche:

• hanno un nesso oggettivo che non consenta altro che la destinazione della cosa ad un uso servente e funzionale all’edificio principale
• sono sfornite di un autonomo valore di mercato
• non comportano un “carico urbanistico proprio” in quanto esauriscono la loro finalità nel rapporto funzionale con l’edificio principale

Questi requisiti, precisa il Consiglio di Stato, devono esistere contestualmente e solo quando sono tutti quanti presenti, il manufatto può essere considerato una pertinenza. Nel caso esaminato dal Supremo Collegio, la rilevante dimensione dei portici e dell’autorimessa aveva evidente rilevanza sul carico urbanistico e quindi portava ad escludere la configurabilità di una pertinenza edilizia. Cons. Stato sez. VI 23/09/2021 n. 6438