Nuova costruzione: i limiti tra ristrutturazione pesante e leggera

Quali sono le linee differenziali tra nuova costruzione, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia? Cosa è cambiato con il nuovo decreto semplificazioni? E che differenza c’è tra ristrutturazione pesante e ristrutturazione leggera? Questi i nodi che un’interessante pronuncia del Tar Campania Salerno ( sez II sent. 08/07/2021 n. 1680) contribuisce a sciogliere.

Il caso

Un padre aveva edificato per metà un fabbricato rurale, realizzando, con regolare concessione edilizia, il piano sottostava, il piano terra ed il primo piano con sottotetto e copertura incidenti, collegati da una scala esterna in cemento armato strutturalmente giuntata al fabbricato e non tompagnata. Le strutture erano state completate tanto da ottenere il rilascio dal Genio Civile del certificato di collaudo statico e il fabbricato era allacciato alla rete idrica comunale. Anche il piano sottostrada era completato, ma il piano terra e il primo piano restavano a rustico. Morto il padre, gli eredi presentavano richiesta di permesso a costruire per il completamento del fabbricato. Ma l’Amministrazione comunale rigettava la richiesta qualificandola come “nuova costruzione” ai sensi dell’art. 3 comma 1 lett. e) del Testo unico dell’Edilizia. E la nuova costruzione non era consentita nell’area interessata, trattandosi di area protetta a causa del rischio idrogeologico. Nella zona interessata sarebbe stato consentito esclusivamente un intervento di manutenzione ordinaria o straordinaria, oppure il restauro, il risanamento conservativo e la ristrutturazione edilizia. Gli eredi impugnavano davanti al TAR il provvedimento negativo del Comune, chiedendone l’annullamento e sostenendo che l’intervento di completamento del loro fabbricato rurale aveva natura di ristrutturazione edilizia e non di nuova costruzione.

Nuova costruzione

Nella pronuncia in esame, Il Tar Campania traccia dunque le linee differenziali tra nuova costruzione, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia. Per “nuova costruzione” si intende qualsiasi intervento che consista in una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio attuata attraverso opere di rimodernamento della morfologia del terreno” che, “indipendentemente dai materiali utilizzati e dal grado di amovibilità presentino un simultaneo carattere di stabilità fisica e di permanenza temporale”. Il tratto qualificante della nuova costruzione, secondo il Tar, è costituito dal “l’irreversibilità spazio -temporale dell’intervento”.

Il restauro ed il risanamento conservativo

Rientrano invece nel restauro o nel risanamento conservativo quegli “interventi edilizi finalizzati a conservare l’organismo edilizio ed assicurare la funzionalità, mediante un insieme sistematico di opere che nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili”. Fra questi vi sono ad esempio:

• il consolidamento di un edificio;
• il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio;
• l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti necessari all’uso
• l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;

Differenza tra restauro o risanamento e ristrutturazione

Per consolidato orientamento giurisprudenziale, al fine di distinguere tra ristrutturazione o restauro è necessario effettuare una valutazione complessiva e sistemica dell’edificio. Mentre la ristrutturazione comporta il rinnovo di elementi costitutivi dell’edificio ed un’alterazione dell’originaria fisionomia e consistenza fisica dello stesso, il risanamento conservativo o il restauro presuppongono che la struttura originaria dell’edificio resti inalterata.

La ristrutturazione edilizia

L’intervento di ristrutturazione consiste in “un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”. Sono ricompresi nella ristrutturazione:

•  il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio;
• l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti;
• la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria, se pur con sagoma diversa, ( a riguardo la giurisprudenza più recente ritiene che l’art. 30 del D.l. n. 69/2013 abbia eliminato il requisito del rispetto della sagoma prima previsto dall’art. 3 comma 1 lett. d) del Testo unico edilizia)

Il decreto semplificazioni e la differenza tra ristrutturazione pesante e leggera

Il Decreto semplificazioni (D.l. 76/2020 convertito in L. 120/2020) ha inciso sul regime giuridico dei titoli edilizi, nell’ottica di una ulteriore semplificazione degli stessi e ha ridisegnato i contorni della ristrutturazione edilizia introducendo una ulteriore differenziazione tra ristrutturazione “pesante” e “leggera”. La ristrutturazione “pesante” (art. 10 comma 1 lett c) TU edilizia) richiede il permesso a costruire ed è costituita da quegli interventi che:

• portano ad un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche alla volumetria complessiva;
• per gli immobili compresi nelle zone omogenee A, portano ad mutamento della destinazione d’uso;
• per gli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei Beni Culturali, comportano modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti.

La ristrutturazione “leggera”, (art. 3 comma 1 lett d) T.U. edilizia), è invece costituita da interventi volti “al ripristino di edifici o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”.

La decisione del caso

Per il Tar Campania, l’intervento di completamento del fabbricato, richiesto dagli eredi ricorrenti, era stato erroneamente qualificato dal Comune come intervento di nuova costruzione. Al contrario, si trattava di una ristrutturazione edilizia e più precisamente di una ristrutturazione di tipo “leggero”. Dal momento che, come abbiamo visto, la ristrutturazione presuppone la preesistenza del fabbricato nella consistenza e con le caratteristiche planovolumetriche ed architettoniche originarie, per stabilire se un intervento sia o meno una ristrutturazione è necessario dimostrare l’esatta consistenza dell’immobile preesistente del quale si richiede la ricostruzione, e la sua “identità strutturale in relazione anche alla sua destinazione”. Nel caso esaminato, era stato adeguatamente dimostrato dai ricorrenti che l’edificio era già esistente, era stata data prova dei suoi tratti costruttivi sostanziali e funzionali, era stato dimostrato che l’immobile era già allacciato alla rete idrica e che le strutture risultavano complete e collaudate. Il provvedimento di diniego del Comune era dunque da ritenersi illegittimo e per questi motivi è stato annullato. Tar Campania Salerno (sez II sent. 08/07/2021 n. 1680)