Abusi edilizi: è legittima la demolizione con condono pendente?

Tre casi analoghi di ricorsi contro ordinanze di demolizione di manufatti abusivi realizzati mentre pendevano i procedimenti relativi alle rispettive domande di condono edilizio per opere già dichiarate come abusi edilizi sono stati oggetto di due sentenze che esprimono il medesimo principio giuridico. Ovvero, se la richiesta di sanatoria è già stata respinta dall’amministrazione comunale, il ricorso al Tar non può dilatare i tempi dell’esecuzione della demolizione.

Primo caso: manufatto parzialmente abusivo

Nel primo caso, i proprietari di un fabbricato ritenuto parzialmente abusivo, in pendenza della domanda di condono edilizio, avevano impugnato l’ordine di demolizione di ulteriori opere realizzate in seguito (una struttura muraria ricavata dalla trasformazione di pannelli prefabbricati, e due tettoie, una di legno e una in muratura), senza titolo edilizio. Sostenendo che il provvedimento sarebbe stato viziato, in quanto notificato solo al proprietario del terreno e non anche al soggetto che vi abita. Secondo i giudici amministrativi, l’ordine di demolizione emesso dall’amministrazione comunale per opere realizzate in assenza o in totale difformità  del titolo abilitativo previsto per legge, è legittimo. E non rileva la circostanza della mancata notificazione dell’ordine di demolizione nei confronti del soggetto che ha presentato la domanda di condono e/o che ha realizzato in concreto l’abuso edilizio. (Tar Lazio, sentenza n. 13389 dell’11 dicembre 2020).

Secondo caso: abusi edilizi con sanatoria respinta

Nel secondo caso, la proprietaria di un immobile ritenuto abusivo, mentre pendeva il suo ricorso al Tar contro il provvedimento del comune che aveva negato la richiesta di sanatoria per mancata integrazione dei documenti entro il termine fissato, aveva impugnato anche l’ordinanza dell’amministrazione comunale di demolizione di opere abusive realizzate in attesa di ottenere il permesso di costruire in sanatoria. La Corte di Cassazione ha ritenuto che la pendenza del ricorso al Tar sul diniego della sanatoria non possa dilatare ancora i tempi dell’esecuzione della demolizione. Anche perché le dimensioni della costruzione abusiva, tali da determinare un aggravio del carico urbanistico e dell’impatto ambientale, superavano i limiti volumetrici per il rilascio della concessione edilizia in sanatoria. Rendendo pertanto l’illecito insanabile. Nè rileva il parere favorevole dell’autorizzazione paesaggistica, essendo fondato su una non corretta rappresentazione dei luoghi. La sentenza chiarisce anche che la revoca o la sospensione dell’ordine di demolizione deve essere disposta dal giudice solo in caso di accertamento di una situazione che lo renderebbe incompatibile, come può essere la presentazione di una istanza di condono o un provvedimento di condono. Nel caso in cui ci sia un condono o una sanatoria successivi al passaggio in giudicato della sentenza di condanna, il giudice deve tenere conto, prima di dare il via alla procedura di demolizione, se esistono cause ostative al suo accoglimento, valutare i tempi di definizione del procedimento amministrativo. E infine sospendere l’esecuzione della demolizione solo se ci sono atti amministrativi incompatibili con l’ordinanza stessa. (Corte di Cassazione sentenza n. 36755 del 21 dicembre 2020).

Terzo caso: le condizioni per sospendere l’ordine di demolizione

La Corte di Cassazione (sentenza n. 4279 del 3 febbraio 2021) è intervenuta ancora sul ricorso contro la demolizione di un’opera abusiva oggetto di istanza di condono, motivato  dal fatto che, essendo intervenuto successivamente alla proposizione dell’istanza l’annullamento in sede di autotutela della concessione edilizia, la condizione ostativa del superamento dei limiti di cubatura previsti dalla legge di condono edilizio non troverebbe nella specie applicazione in forza dell’espressa clausola derogatoria.

Innanzitutto, secondo il consolidato orientamento della Corte, la revoca o la sospensione dell’ordine di demolizione delle opere abusive, in conseguenza della presentazione di una istanza di condono o sanatoria successivamente al passaggio in giudicato della sentenza di condanna, presuppone l’accertamento da parte del giudice dell’esecuzione della sussistenza di elementi che facciano ritenere plausibilmente prossima la adozione da parte della autorità amministrativa competente del provvedimento di accoglimento, e in particolare:

• il prevedibile risultato dell’istanza e la sussistenza di eventuali cause ostative al suo accoglimento;
• la durata necessaria per la definizione della procedura, che può determinare la sospensione dell’esecuzione solo nel caso di un suo rapido esaurimento.

In riferimento alla condizione ostativa del superamento dei limiti di cubatura previsti dalla legge di condono edilizio, (art. 39 della legge n. 724 del 23 dicembre 1995), i limiti di cubatura stabiliti per la condonabilità delle opere (750 mc) eccezionalmente “non trovano applicazione nel caso di annullamento della concessione edilizia”.

Nel caso di specie non si è verificata tale situazione, poiché le opere abusive erano già ab origine sine titulo, essendo iniziate quando la concessione edilizia era già di per sé divenuta inefficace, oltre ad essere stata anche formalmente sospesa con ordinanza sindacale.