Abusi edilizi in condominio, di chi è la responsabilità e di conseguenza l’onere della demolizione?
Per poter dare compiuta risposta alle domande dalle quali prende spunto la presente analisi, occorre partire da un punto fermo.
L’articolo 34 del D.P.R. 380/01 (TU Edilizia) stabilisce espressamente che gli interventi edìli realizzati in difformità, anche parziale, dal permesso di costruire (ossia dal titolo che ne legittima la costruzione) sono
demoliti a cura e spese del responsabile dell’abuso.
E se quando ciò accade in luoghi privati, non vi sono difficoltà interpretative di sorta quanto all’individuazione degli obbligati alla demolizione, al ripristino ed al pagamento delle spese relative nel proprietario e nel
responsabile materiale dell’illecito (Consiglio di Stato, n. 1878/2010), ben più complessa si presenta la questione nelle ipotesi di abusi edilizi realizzati in condominio.
La questione della personalità giuridica del condominio
Ai fini del corretto inquadramento giuridico della fattispecie, occorre tener presente l’evoluzione della giurisprudenza di legittimità sul tema relativo alla possibilità di riconoscere, o meno, una sia pur limitata
personalità giuridica al condominio, a seguito della riforma realizzata con la
Legge n. 220/12.
Ad una prima pronuncia delle Sezioni Unite della Suprema Corte (Sentenza n. 19663/14), secondo la quale non poteva ignorarsi un timido tentativo del Legislatore, orientato verso una progressiva configurabilità in capo al condominio di un’attenuata personalità giuridica, ne ha fatto seguito un’altra che ha ricondotto la questione nei termini ben più noti.
Con la Sentenza, sempre a Sezioni Unite, n. 10934/19, infatti, si è affermato come, senza dubbio, il Legislatore della riforma abbia inteso discostarsi dalla prospettiva di riconoscere al condominio personalità giuridica con conseguenti diritti sulle parti comuni.
Deriva da questa impostazione che i beni comuni, indicati nell’art. 1117 c.c., pur essendo gestiti e custoditi dal Condominio, non sono di proprietà di quest’ultimo, ma dei singoli comproprietari che ne fanno parte e, di fatto, lo compongono.
Se ne deve dedurre, allora, che
nell’ipotesi di abuso sulla proprietà condominiale, l’ordine di demolizione rivolto al condominio nel suo complesso, nella persona dell’amministratore, risulta illegittimo per difetto di legittimazione passiva dello stesso, in relazione alla repressione degli abusi edilizi.
Corretta, invece, e necessaria, la notifica dell’ordine di demolizione ai singoli condòmini in quanto effettivi (com)proprietari.
I differenti orientamenti giurisprudenziali
Quella ora evidenziata è la posizione pacificamente sposata dalla giurisprudenza amministrativa, la quale si è orientata nel senso di escludere che il condominio possa essere considerato legittimato passivo di un ordine di demolizione, proprio in quanto mero ente di gestione di parti comuni, la cui
reale titolarità è riferibile unicamente ai condòmini proprietari (T.A.R. Campania, Sentenza n. 3005/2020; T.A.R. Lombardia, Sentenza n. 1764/19; T.A.R. Basilicata, Sentenza n. 14/2022).
Di conseguenza, il
provvedimento demolitorio notificato all’amministratore, e non ai singoli condòmini,
dev’essere senz’altro annullato.
Non mancano, tuttavia, le
pronunce di segno contrario, che paiono dare nuova linfa ad un dibattito giurisprudenziale più vivo ed effervescente che mai.
Il T.A.R. Campania, con la recente Sentenza n. 1207/2022 del febbraio ultimo scorso, ha, infatti, seguito un ragionamento differente. Certamente, secondo i giudici amministrativi, il condominio non può essere individuato come proprietario delle parti comuni e, conseguentemente, non può essere destinatario di provvedimenti sanzionatori.
Tuttavia, ad avviso del Collegio, merita condivisione quell’opinione giurisprudenziale secondo la quale la
legittimazione processuale passiva dell’amministratore non incontra limiti di sorta, né, ovviamente, richiede un’espressa e preventiva autorizzazione a stare in giudizio, conferita dall’assemblea condominiale (Cass. Civ., Sentenza n. 12622/2010)
Di conseguenza, per effetto di tale impostazione, il destinatario dei provvedimenti che sanzionano gli abusi edilizi relativi alle parti comuni, non potrebbe che essere l’amministratore di condominio.
Abusi edilizi in condominio: riflessioni conclusive
Nell’attesa di una quanto mai necessaria pronuncia del Consiglio di Stato che possa mettere un punto fermo alla questione, questa situazione di sostanziale incertezza sia l’ulteriore sintomo di quanto la
riforma del 2012 sia stata, purtroppo,
un’occasione persa per il nostro Legislatore.
Se, infatti, si fosse preliminarmente risolta con la necessaria chiarezza la questione della personalità giuridica del condominio e della sua, conseguente, autonomia patrimoniale, probabilmente problematiche come quella che abbiamo tentato di esaminare in questa sede, non avrebbero avuto ragione di esistere.
