Le verande su balconi non sono pertinenze, necessitano del permesso di costruire

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 469 del 24 gennaio 2022, interviene sull’annosa questione della qualificazione edilizia di verande su balconi e terrazze, respingendo un ricorso in appello per  ottenere l’annullamento del provvedimento comunale di rimozione o demolizione di una struttura a vetri, formata da pannelli frangivento in vetro, rotabili su se stessi e scorrevoli su binari, installata su un balcone in assenza del necessario titolo autorizzativo di tipo edilizio.

Verande sui balconi e creazione di volume ulteriore

Il Tar per il Lazio aveva già respinto un ricorso in quanto l’opera così come realizzata determinava una chiusura idonea a creare ulteriore superficie utile, necessitando quindi di idoneo titolo edilizio, non potendo detta opera, per il materiale utilizzato, essere ricondotta a strutture leggere quali pergotende o gazebi. In appello, il ricorrente sosteneva in primis che il Tar per il Lazio aveva erroneamente fondato il proprio convincimento sulla rilevanza dell’opera edilizia installata e sulla necessità di un titolo edilizio adeguato sul presupposto che essa sarebbe stata realizzata con materiale e con modalità tali da non poterla ricondurre ad opere edilizie minori quali un semplice gazebo o una pergotenda, senza tenere conto della circostanza, da sola decisiva, che l’opera in questione è costituita da “pannelli frangivento realizzati da una struttura leggera di arredo, ad esclusivo servizio dell’immobile stesso, facilmente amovibili, caratterizzati da elementi in materiale leggero di esigua sezione, privi di opere murarie e di pareti chiuse di qualsiasi genere, costituite da elementi leggeri, assemblati tra loro, tali da rendere possibile la loro rimozione previo smontaggio e non demolizione”. Ciò in quanto:

1. lo spessore del vetro utilizzato per la realizzazione degli stessi è tra i 5 e i 10 mm, di gran lunga inferiore rispetto ai vetri utilizzati per la realizzazione di finestre e/o vetrate;
2. tra un pannello e l’altro rimane dello spazio non perfettamente isolato;
3. lo spazio delimitato con pannelli di siffatto genere, non rimanendo isolato né in termini termici, né dalla formazione di condensa o infiltrazioni piovane, non potrebbe in nessun caso essere soggetto a cambio di destinazione d’uso, rimanendo a tutti gli effetti un terrazzo non abitabile e non creando alcuna superficie utile lorda aggiuntiva.

Gli esiti della verifica

Gli esiti della verifica svolta in contraddittorio tra le parti e alla presenza dei rispettivi consulenti tecnici di parte, avevano evidenziato i seguenti risultati: 1) con riferimento alla consistenza delle opere, materiali utilizzati e meccanismi di collegamento delle stesse al soffitto e al pavimento del balcone:

1. l’opera consiste in una barriera in vetro trasparente a chiusura del balcone preesistente, con un andamento curvo; la barriera è realizzata mediante n. 23 pannelli di vetro trasparente stratificato 55.1, di spessore complessivo di 10 mm., con altezza pari a 241 cm. e larghezza di ogni pannello variabile da 50 a 75 cm;
2. i pannelli sono fissati in sommità e al piede su guide costituite da profilati in alluminio di spessore 40 mm. e altezza 60 mm., su cui scorrono i pannelli mediante piste di scorrimento in teflon autolubrificante. In particolare, il profilo superiore è fissato direttamente all’intradosso del soffitto del balcone, mentre il profilo inferiore e fissato sopra uno zoccolo preesistente in muratura, alto 20 cm. Il parapetto in tubolare di acciaio e le fioriere in calcestruzzo bianco sono preesistenti all’opera e non sono stati modificati;
3. i pannelli di vetro sono privi di montanti laterali e, nella posizione di chiusura del balcone, mantengono una fuga a luce libera di circa 3 mm. l’uno dall’altro;
4. l’altezza complessiva del manufatto montato è pari a 253 cm., dall’intradosso del solaio superiore del balcone, allo zoccolo murario preesistente, con altezza di 20 cm. dal pavimento, tale zoccolo non risulta modificato a motivo della installazione del nuovo manufatto;
5. l’opera è stata realizzata con pannelli di vetro trasparente stratificato spessore 10,35 mm e sono state utilizzate guide metalliche in profili di alluminio verniciato bianco, mm. 50 x 60, montate all’intradosso del soffitto e in sommità dello zoccolo murario preesistente. Non sono presenti opere murarie realizzate in dipendenza del montaggio della vetrata;
6. i pannelli sono appoggiati alla guida inferiore – agganciati mediante un perno inserito nel binario – e scorrono su due piste di scorrimento in polietilene autolubrificante; i pannelli sono privi di dispositivi rotabili. Il meccanismo di aggancio consente di ruotare i pannelli e di impacchettarli tutti su un solo lato della vetrata, perpendicolarmente alla linea di posizionamento.

2) con riferimento allo spazio “chiuso” mediante tali vetrate e all’utilizzo attuale di detto spazio e, quindi, se si tratti di un ambiente isolato dal punto di vista termico ed abitabile ovvero se la sua funzione sia quella di protezione dagli agenti atmosferici alla luce delle modalità realizzative della struttura, quale sia il suo attuale utilizzo:

1. lo spazio racchiuso dalla vetrata consiste nel balcone dell’unità immobiliare che è pari a 44,07 mq;
2. l’utilizzo riscontrato è relativo ad un ambiente che, quando è chiuso dalla vetrata, consente il soggiorno delle persone, al riparo dal vento e dalla pioggia (nel balcone sono infatti presenti tavoli, un divano e mobili da esterno);
3. le caratteristiche del vetro, privo di camera d’aria e di spessore pari a 10 mm. (trasmittanza termica: Uv = 5,6 W/m2 K), e la costruzione dei pannelli privi di montanti di telaio e accostati fra loro con una luce d’aria libera pari a circa 3 mm., non consentono prestazioni di isolamento termico compatibili con i requisiti di abitabilità attualmente richiesti dalle norme relative alla trasmittanza termica degli edifici di abitazione.

3) con riferimento all’ipotesi che si trattasse di una opera che, per come è stata realizzata, è finalizzata a soddisfare esigenze temporanee ovvero stabili:

1. l’opera realizzata, per le sue caratteristiche costruttive, per le prestazioni termiche della vetrazione, per la completa amovibilità della partizione tramite impacchettamento, è finalizzata a soddisfare esigenze temporanee;
2. tenuto conto della temperatura media estiva e invernale nella zona geografica ove è collocato il balcone in questione, in considerazione del materiale con il quale è stata realizzata l’opera e delle caratteristiche costruttive della stessa, può desumersene un utilizzo a fini abitativi in periodi stagionali intermedi e con temperature esterne oscillanti fra + 10° centigradi e + 24° centigradi, finendo quindi la vetrata installata per adempiere a funzioni di protezione agli agenti atmosferici e fornendo inoltre una parziale barriera acustica rispetto ai rumori esterni.

L’incremento di superficie e volumetria

Il Consiglio di Stato ha ribadito che “con riferimento a interventi costruttivi volti a chiudere un’area aperta e delimitata, pertinenziale all’appartamento di proprietà, consistente in un balcone ovvero in una loggia ovvero ancora portici o porticati attraverso la installazione di pannelli in vetro, si è affermato che l’installazione di pannelli in vetro atti a chiudere integralmente un’area (un porticato, ma analogamente balconi o logge) che si presenti aperta su tre lati, determina, senz’altro, la realizzazione di un nuovo locale autonomamente utilizzabile, con conseguente incremento della preesistente volumetria e ciò perché l’intervento va riguardato dall’ottica del risultato finale, ovvero il rilevato aumento di superficie e di volumetria, sia che ciò consegua alla chiusura su tutti i lati, sia che ne implichi anche la copertura, pure con superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili. L’avvenuta realizzazione di un vano aggiuntivo mediante tamponatura di un’area (portico, loggia o balcone) non può neppure qualificarsi come pertinenza in senso urbanistico, in quanto integra un nuovo locale autonomamente utilizzabile il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie.

La giurisprudenza sulla chiusura di balconi, logge o balconate

Nella sentenza sono riportate le affermazioni della giurisprudenza amministrativa con specifico riferimento alla chiusura di balconi, logge o balconate con pannelli in vetro:

• la realizzazione di verande sui balconi, comportando nuovi volumi e modifica della sagoma dell’edificio, sono soggette a permesso di costruire; la qualifica di pertinenza urbanistica è applicabile, infatti, soltanto ad opere di modesta entità e accessorie rispetto ad un’opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici, ma non anche ad opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all’opera cosiddetta principale e non siano coessenziali alla stessa, tali, cioè, che non ne risulti possibile alcuna diversa utilizzazione economica;
• le verande sui balconi di un appartamento, in quanto determinano una variazione planovolumetrica ed architettonica dell’immobile nel quale vengono realizzate, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire. Si tratta, infatti, di strutture fissate in maniera stabile al pavimento che comportano la chiusura di una parte del balcone, con conseguente aumento di volumetria e modifica del prospetto. Né può assumere rilievo la natura dei materiali utilizzati, in quanto la chiusura, anche ove realizzata con pannelli in alluminio, costituisce comunque un aumento volumetrico. Deve anche escludersi che la trasformazione di un balcone o di un terrazzo in veranda costituisca una “pertinenza” in senso urbanistico. La veranda integra, infatti, un nuovo locale autonomamente utilizzabile, il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie;
• la trasformazione di un balcone o di un terrazzo in veranda non costituisce una pertinenza in senso urbanistico. La verande sui balconi integrano, infatti, un nuovo locale autonomamente utilizzabile, che viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie, con la conseguenza del necessario preventivo rilascio di permesso di costruire;
• le opere di ristrutturazione edilizia necessitano di permesso di costruire se consistenti in interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e comportino, modifiche del volume o dei prospetti. La veranda integra un nuovo locale autonomamente utilizzabile il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie;
• la nozione di costruzione, ai fini del rilascio della concessione edilizia, si configura in presenza di opere che attuino una trasformazione urbanistico-edilizia del territorio, con perdurante modifica dello stato dei luoghi, a prescindere dal fatto che essa avvenga mediante realizzazione di opere murarie; infatti è irrilevante che le dette opere siano realizzate in metallo, in laminati di plastica, in legno o altro materiale, laddove comportino la trasformazione del tessuto urbanistico ed edilizio e ciò anche se ciò avvenga con superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili. Le diversificate denominazioni degli elementi architettonici: “balcone” o “terrazza”, da un lato, e “loggia” o “loggiato”, dall’altro, sono state compiutamente declinate nel Regolamento edilizio-tipo approvato in sede di intesa Stato-Regioni, proprio allo scopo di omogeneizzarne gli ambiti definitori, ponendo ordine nel variegato linguaggio utilizzato nella prassi degli uffici, ovvero consacrato in maniera divergente nei singoli provvedimenti normativi comunali.

Verande su balconi: conta l’effetto finale dell’opera realizzata

Nel caso specifico, alcune caratteristiche dell’opera potrebbero escludere, dall’applicazione delle norme che impongono il previo rilascio del titolo edilizio per la realizzazione di siffatti interventi di chiusura “leggeri” e dall’interpretazione espressa dalla giurisprudenza del Consiglio, l’opera realizzata sull’immobile di proprietà dell’appellante. Deporrebbero per una considerazione “più mite” (sotto il profilo edilizio e, quindi, di riflesso, anche in ambito giuridico) dell’opera installata:

1. la circostanza per cui l’opera realizzata, per le sue caratteristiche costruttive, per le prestazioni termiche della vetrazione, per la completa amovibilità della partizione tramite impacchettamento, è finalizzata a soddisfare esigenze temporanee;
2. l’ulteriore considerazione che, tenuto conto della temperatura media estiva e invernale ordinariamente registrata nella zona geografica ove è collocato il balcone in questione, tenuto conto del materiale con il quale è stata realizzata l’opera e delle caratteristiche costruttive della stessa, l’utilizzo a fini abitativi della corrispondente area, verosimilmente, sarebbe limitato a periodi stagionali intermedi e con temperature esterne oscillanti fra + 10° centigradi e + 24° centigradi;
3. di conseguenza la vetrata installata adempirebbe a funzioni di protezione dagli agenti atmosferici e di parziale barriera acustica rispetto ai rumori esterni e di essa si farebbe un utilizzo “temporaneo”.

Le verande sui balconi creano un’area abitabile

Nondimeno, ad avviso del Consiglio, pur sottolineandone l’utilizzo limitato, non è escluso che la chiusura con vetrate dell’area corrispondente al balcone, sebbene dette vetrate siano richiudibili “a pacchetto”, costituisca un’area abitabile, per la conformazione tecnica dell’opera e per il risultato che emerge a seguito della installazione, seppure ciò è stimato che possa avvenire limitatamente in corrispondenza di alcuni periodi dell’anno. Tali circostanze legate ad un limitato utilizzo, nel corso dell’anno, da parte del proprietario dello spazio creato dalla chiusura del balcone per mezzo di pannelli in vetro non scongiura la effettiva creazione di un volume ulteriore che impone la previa richiesta del rilascio del titolo abilitativo ai competenti uffici comunali, dovendosi badare, nella ricostruzione giuridica del bene realizzato, non ai materiali utilizzati ma all’effetto finale e alla vocazione di utilizzo dell’area trasformata grazie alle ridette installazioni, la cui capacità di essere chiuse attiene (anch’essa) alle sole modalità di utilizzo dell’opera.

Verande sui balconi: irrilevanti le fessure d’aria

Irrilevante è anche la circostanza che si creino (o siano state lasciate) “fessure” d’aria tra i pannelli di vetro ovvero che “l’opera realizzata, per le sue caratteristiche costruttive, per le prestazioni termiche della vetrazione, per la completa amovibilità della partizione tramite impacchettamento, è finalizzata a soddisfare esigenze temporanee”, atteso che il risultato finale della installazione in questione si compendia in una reale trasformazione del balcone, con creazione di volume, con alterazione della sagoma dell’edificio. In ragione delle suesposte osservazioni, il Consiglio di Stato ha ritenuto infondati i motivi di appello, confermando la sentenza del Tribunale amministrativo regionale per il Lazio. Verande sui balconi, sentenza n. 469 del 24 gennaio 2022