Dal Testo Unico Edilizia alla Disciplina delle costruzioni

Il testo non ancora definitivo ma completo della proposta di legge “Disciplina delle costruzioni“, elaborata dal tavolo tecnico istituito dal Ministero delle Infrastrutture presso il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici, è costituito da 140 articoli suddivisi in cinque Titoli:

1. Contenuti e disposizioni generali
2. Disciplina delle attività edilizie
3. Resistenza e stabilità delle costruzioni
4. Sostenibilità delle costruzioni
5. Accessibilità delle costruzioni

A cui si aggiungono le disposizioni transitorie e finali e le abrogazioni (tra cui il Dpr 380/2001, la Legge 1086/1971 per la disciplina delle opere di conglomerato cementizio e la Legge 64/1974 per le costruzioni nelle zone sismiche). Si tratta di una legge organica che sicuramente impatterà su una serie di applicazioni e connessioni alla normativa in materia edilizia. Come ad es. la disciplina delle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni, l’efficienza energetica, l’adeguamento anti-sismico e l’ammodernamento delle facciate, e la relativa modulistica. In attesa che l’iter di approvazione giunga al termine, ecco le principali novità che interesseranno i professionisti tecnici.

La nuova Disciplina delle costruzioni: contenuti e disposizioni generali

Ambito di applicazione. Ricadono nell’ambito di applicazione della legge le “costruzioni“ definite come “tutte le opere di natura edilizia, infrastrutturale e impiantistica”. E anche le opere geotecniche e le opere di protezione ambientale. Restano ferme le disposizioni in materia di tutela dei beni culturali e paesaggistici e quelle in materia di abbattimento delle barriere architettoniche. Competenze. I contenuti e disposizioni generali e la disciplina delle attività edilizie afferenti alla materia del governo del territorio costituiscono principi fondamentali della legislazione statale, fatta eccezione per le competenze espressamente attribuite alla potestà legislativa concorrente delle Regioni.

Distanze tra fabbricati

Il limite di distanza minima tra i fabbricati è fissato a 10 metri per le nuove edificazioni, tra la parete finestrata del nuovo edificio e le pareti di edifici antistanti, anche se queste ultime sono prive di finestrature, ma per gli interventi su edifici esistenti, anche nel caso di demolizione e ricostruzione, parziale o totale, del fabbricato, preesistente, è consentito:

• negli interventi urbanistico-edilizi comunque denominati comportanti la modifica della sagoma, l’eventuale incremento della distanza preesistente, anche se inferiore a quella minima;
• la realizzazione degli incentivi volumetrici o di superficie eventualmente previsti dagli strumenti urbanistici, o da specifiche normative statali e regionali, per finalità di riqualificazione, riuso e recupero del patrimonio edilizio esistente, con ampliamenti fuori sagoma o in sopraelevazione

Alle nuove edificazioni sono ammesse distanze inferiori a quelle previste in attuazione di piani attuativi.

Interventi urbanistico-edilizi

Gli interventi urbanistico-edilizi sono distinti nelle seguenti categorie:

• interventi di trasformazione del territorio (che comportano una modificazione permanente di suolo inedificato);
• opere e interventi minori non incidenti sulla trasformazione del territorio, comunque subordinati a previo titolo abilitativo (come realizzazione o modifica di manufatti pertinenziali o accessori di modeste dimensioni, superamento delle barriere architettoniche, mutamenti della destinazione d’uso di immobili o di loro parti eseguiti in assenza di opere edilizie, urbanisticamente rilevanti, serre temporanee e i manufatti rurali, opere di rinterro e scavo non connesse all’attività edilizia o alla conduzione dei fondi agricoli, demolizioni di edifici o di manufatti non contestuali a interventi di trasformazione del territorio, sistemazioni e occupazioni di suolo per esposizione o deposito);
• interventi di trasformazione del patrimonio edilizio esistente (ristrutturazione urbanistica, sostituzione edilizia e addizione volumetrica);
• interventi di adeguamento funzionale del patrimonio edilizio esistente (ristrutturazione edilizia, restauro e risanamento conservativo, manutenzione straordinaria e ordinaria).

Attività edilizia libera

Attività edilizia libera. Sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo:

• gli interventi di manutenzione ordinaria
• la realizzazione di manufatti completamente interrati
• gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche, sensoriali e cognitive privi di rilevanza strutturale, senza ascensori o manufatti che alterano la sagoma
• gli interventi edilizi finalizzati ad installazioni impiantistiche di modesta entità
• le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo (no idrocarburi)
• le attività strettamente pertinenti all’esercizio delle attività agro-silvo-pastorali
• gli interventi e le installazioni dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti, temporanee o stagionali
• l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati
• la posa e l‘istallazione di pavimentazione e di finitura di spazi esterni
• i mutamenti della destinazione d’uso eseguiti in assenza di opere edilizie
• ogni altro intervento minore di rilevanza edilizia equiparabile per entità e caratteristiche intrinseche a quelli sopra indicati.

Titoli abilitativi

Permesso di costruire. Sono soggetti a permesso di costruire, in quanto incidenti in misura rilevante sulla trasformazione del territorio e del patrimonio edilizio esistente:

• gli interventi di nuova costruzione e di trasformazione permanente del suolo inedificato
• gli interventi di ristrutturazione urbanistica.

Permesso di costruire convenzionato. Laddove vi sia la necessità di far fronte ad esigenze di urbanizzazione o di trasformazioni del territorio, con una modalità semplificata è possibile il rilascio di un permesso di costruire convenzionato. Segnalazione certificata di inizio attività e relative varianti in corso d’opera. Sono realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività (Scia), in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistica ed edilizia vigente, tutti gli interventi edilizi non costituenti attività edilizia libera, né espressamente subordinati a permesso di costruire. Sanatoria. In caso di interventi urbanistico-edilizi realizzati in assenza o in difformità dal prescritto titolo abilitativo, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile possono ottenere il titolo abilitativo in sanatoria. A condizione che l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso sia al momento della presentazione dell’istanza di accertamento di conformità. Il rilascio del titolo abilitativo in sanatoria è subordinato al pagamento del doppio del contributo di costruzione dovuto. Difformità dal titolo abilitativo. Sono interventi eseguiti in totale difformità dal titolo abilitativo quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del titolo stesso, ovvero l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile. Non possono ritenersi comunque totali difformità quelle che incidono sulla entità delle volumetrie accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.

Responsabilità

Il titolare del permesso di costruire, il committente e l‘impresa sono responsabili della conformità delle opere alla normativa che regola le attività edilizie, alle prescrizioni dello strumento urbanistico e del regolamento edilizio nonché, unitamente al direttore dei lavori, al progetto assentito con il permesso di costruire o asseverato con la Scia ed alle modalità esecutive stabilite dal medesimo. Il direttore dei lavori e l’impresa non sono responsabili qualora abbiano contestato agli altri soggetti la violazione delle prescrizioni del permesso di costruire, con esclusione delle varianti in corso d’opera realizzabili senza sospensione dei relativi lavori. Per le opere realizzate dietro presentazione di Scia, il progettista assume la qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità.

Tolleranze di costruzione

Non sono da considerarsi parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività:

• le variazioni di altezza, distacchi, volumetria complessiva, superficie coperta, traslazione dell’area di sedime, e di ogni altro parametro urbanistico-edilizio, che non eccedano il due per cento delle misure progettuali
• gli errori materiali di rappresentazione contenuti nel progetto edilizio, gli errori materiali di progetto eventualmente corretti in cantiere e le modeste variazioni esecutive di partizioni interne ininfluenti ai fini dell’agibilità dell’unità immobiliare.

Nuovi strumenti

Anagrafe delle costruzioni. È istituita l’anagrafe delle costruzioni per la gestione e il controllo del territorio, sia per le opere pubbliche che per le opere private. Fascicolo digitale delle costruzioni. Concorre al raggiungimento di un più elevato livello di affidabilità delle costruzioni mediante la raccolta organica di informazioni, anche disomogenee, urbanistiche, catastali, edilizie, impiantistiche, strutturali, ecc. prodotte dai professionisti e/o in possesso della pubblica amministrazione. La costruzione priva del fascicolo non può essere oggetto di benefici contributivi e/o fiscali e/o assicurativi.

Sostenibilità delle costruzioni

Il Titolo IV disciplina la sostenibilità delle costruzioni per realizzare un minore impatto ambientale, un risparmio economico in un’ottica di ciclo di vita ed un miglioramento delle condizioni di benessere e sicurezza delle persone, prevedendo l’applicazione dei principi di sostenibilità a tutte le fasi del ciclo di vita. In tal senso la sostenibilità ambientale delle costruzioni riguarda le fasi di: progettazione ed esecuzione delle costruzioni, utilizzo delle costruzioni, fine vita o dismissione. La disciplina del Titolo IV si applica alle nuove costruzioni e agli interventi di ristrutturazione urbanistica e sostituzione edilizia qualunque ne sia la destinazione d’uso. Sono escluse le opere minori non incidenti sulla trasformazione del territorio. Valutazione di sostenibilità ambientale delle costruzioni e degli interventi. È sempre obbligatoria e può essere effettuata dal progettista o da specialisti del settore. Gli esiti della valutazione della sostenibilità ambientale sono sintetizzati nella relazione di sostenibilità ambientale redatta sotto forma di relazione tecnico-descrittiva e riporta, per ogni aspetto valutato, le soluzioni tecnologiche e gli accorgimenti progettuali utilizzati per il rispetto dei requisiti minimi. La relazione di sostenibilità ambientale è sottoscritta dal progettista dell’intervento ed è allegata alla domanda per il rilascio del titolo abilitativo richiesto. Per rilascio dell’agibilità della costruzione, il direttore dei lavori attesta il raggiungimento degli obiettivi indicati nella relazione di sostenibilità ambientale. Dichiarazione di sostenibilità ambientale. A firma del progettista dell’intervento, attesta la conformità degli elaborati e delle opere progettate alle disposizioni adottate e lo schema di certificazione utilizzato per conseguire la certificazione di sostenibilità, l’esito o il punteggio finale conseguito. La sostenibilità ambientale delle costruzioni è certificata attraverso l’utilizzo di protocolli di certificazione, che determinano l’attribuzione di un giudizio sintetico o un punteggio, che rappresenta il livello di sostenibilità ambientale della costruzione (rating system).