Superbonus ed edifici non condominiali composti da più unità: l’Agenzia delle Entrate dice sì

Edifici ed appartamenti “non in condominio” e composti da più unità immobiliari: possibile usufruire delle agevolazioni previste dal Superbonus 110%? In merito alla questione si è espressa recentemente l’Agenzia delle Entrate che, rispondendo ad un’istanza di interpello presentata da un contribuente, ha provato a fare chiarezza. La questione su cui l’Agenzia delle Entrate si è espressa ha ad oggetto la fruizione del Superbonus 110% in caso di interventi su un edificio composto da due unità abitative. Di cui una in comproprietà con il coniuge e l’altra di proprietà esclusiva del coniuge. Nell’esaminare il caso specifico, allora, l’Amministrazione finanziaria si è espressa anche in merito a lavori che riguardano edifici non facenti parte di condominio. E, come anticipato sopra, appartenenti a più proprietari.

Superbonus, requisiti e modifiche al decreto Rilancio

Prima di riportare le indicazioni dell’Amministrazione finanziaria, fornite con la risposta all’interpello n. 247 del 14 aprile 2021, è bene ricordare che l’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 19 maggio 2020 (il cd. decreto Rilancio) ha introdotto nuove regole per la detrazione delle spese sostenute, dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, a seguito di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica e/o al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici. Le disposizioni in questione, è stato ribadito, si riferiscono a tutti quei lavori che riconoscono l’accesso al Superbonus. Con il quale spetta una detrazione del 110% dei costi affrontati, ripartita in 5 quote annuali di pari importo. Le stesse, inoltre, si affiancano a quelle già vigenti per il riconoscimento del cd. Ecobonus (spettante per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici) e il cd. Sismabonus (spettante per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici).

Superbonus ed edifici non condominiali composti da più unità: la risposta dell’AE

Ma, a fronte degli interventi legislativi appena citati (postumi alla norma originari), un soggetto in possesso di tutti i requisiti può richiedere e ottenere gli sconti previsti dal Superbonus 110% per lavori riguardanti edifici “non in condominio” e composti da più unità immobiliare? Alcuni potrebbero essere tratti in inganno dalla circolare n. 24/E-2020. Dove viene detto che, ai fini dell’applicazione del Superbonus, l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica. Mentre lo stesso non spetta con riferimento ad interventi realizzati su edifici composti da più unità immobiliari di un unico proprietario o comproprietari. L’agenzia delle Entrate, tuttavia, con la risposta all’interpello n. 247 ha ricordato che – successivamente – la legge di bilancio 2021 ha modificato tale limitazione. Prevedendo che il Superbonus fosse applicato anche agli interventi effettuati “dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.” Da qui, la conclusione definitiva. Ovvero: “Per effetto della modifica sopra indicata, l’agevolazione spetta anche se gli interventi sono realizzati su edifici non in condominio in quanto composti da più unità immobiliari (fino a 4) di un unico proprietario o comproprietari”. Resta inteso che l’importo massimo di detrazione spettante andrà suddiviso tra i soggetti detentori o possessori dell’immobile, che partecipano alla spesa in ragione dell’onere da ciascuno effettivamente sostenuto e documentato.

Superbonus, come funziona

Ricordiamo che, a proposito di modalità di fruizione, gli aventi diritto possono utilizzare il Superbonus come sconto in fattura o sotto forma di credito di imposta. Difatti, i contribuenti in questo caso possono:

• – optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato attraverso il riconoscimento di un credito d’imposta. Con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).
• – In alternativa, scegliere la cessione del credito d’imposta (di importo corrispondente alla detrazione) ad altri soggetti. Ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.

Per quanto riguarda infine i termini di fruizione, la legge di bilancio 2021 ha previsto che il Superbonus può considerarsi esteso anche alle spese riconosciute e sostenute fino al 30 giugno 2022. Per gli interventi che alla data del 30 giugno 2022 risultino invece iniziati e svolti almeno per il 60 per cento (rispetto al progetto complessivo e finale) la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022. In merito alla proroga, però, bisogna fare un appunto. Per la parte di spesa sostenuta nell’anno 2022, la detrazione è ripartita in quattro quote annuali (non cinque) di pari importo.