Sismabonus acquisti in zone sismiche 2 e 3 anche con asseverazione “tardiva”

L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta 196/2020, chiarisce che, a determinate condizioni, gli acquirenti di immobili in zone sismiche 2 e 3 possono usufruire del “Sismabonus acquisti” (detrazione fiscale dal 75% all’85% del prezzo di vendita) anche se l’asseverazione non è stata presentata dall’impresa insieme alla richiesta del titolo abilitativo.

La differenza di trattamento rispetto alla zona 1 di classificazione sismica, in cui è necessaria un’asseverazione al momento della richiesta del permesso di costruire, è dovuta al fatto che l’estensione del sismabonus acquisti alle zone sismiche 2 e 3 è intervenuta il 1° maggio 2019, data di entrata in vigore del Dl 34/2019 (convertito, con modificazioni, nella Legge n. 58 del 28 giugno 2019), quindi in un periodo successivo al Dm 58/2017. Decreto che reca le linee guida per la classificazione di rischio sismico delle costruzioni e le modalità  per l’attestazione, da parte di professionisti abilitati, dell’efficacia degli interventi effettuati.

La conseguenza di questo gap temporale ha impedito finora alle imprese che hanno richiesto il permesso di costruire nel 2017 (anno in cui l’agevolazione spettava solo per la zona 1) per un progetto di demolizione e ricostruzione immobili ubicati in zona sismica 2 o 3, di  allegare l’asseverazione del progetto strutturale e quindi accedere alla detrazione fiscale.

Ora, con il chiarimento sull’asseverazione “tardiva” – sollecitato anche da Ance –  sono ammesse al Sismabonus le procedure autorizzatorie per immobili demoliti e ricostruiti, iniziate dopo il 1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019. A condizione che l’impresa costruttrice presenti l’asseverazione entro la data di stipula del rogito.

Le condizioni per ottenere il Sismabonus acquisti

Per ottenere il Sismabonus acquisti, l’immobile acquistato deve trovarsi in un edificio demolito e ricostruito interamente. I lavori devono inoltre essere effettuati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che procedono all’alienazione degli immobili entro 18 mesi dalla data di conclusione degli interventi.

Una volta terminati gli interventi, è necessario misurare i risultati ottenuti in termini di adeguamento o miglioramento antisismico, determinare l’aliquota della detrazione fiscale:

• 75% del prezzo di acquisto della singola unità  immobiliare, se dalla realizzazione degli interventi deriva una riduzione del rischio sismico che determina il passaggio a una classe di rischio inferiore;
• 85% del prezzo di acquisto, come risultante nell’atto di compravendita, qualora la riduzione del rischio sismico comporti il passaggio a due classi di rischio inferiore.

Validità in caso di ampliamento?

In caso di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione dell’edificio esistente con ampliamento dello stesso, laddove l’ampliamento consegua esclusivamente all’adeguamento antisismico, l’intervento non configura una nuova costruzione, ma una ristrutturazione edilizia.

In tal caso, l’acquirente dell’immobile ristrutturato potrà  avvalersi dell’agevolazione prevista dal terzo comma dell’articolo 16-bis del Dpr n. 917/1986 (Tuir) che consente all’acquirente di un’unità  immobiliare facente parte di interi fabbricati ristrutturati da imprese di costruzione ed alienati nell’arco di 18 mesi dalla fine lavori, di detrarre il 50% (sino al 31 dicembre 2020) delle spese, calcolate sul 25% del prezzo dell’immobile.