L’evoluzione dei titoli abilitativi: dall’attività di edilizia libera al permesso di costruire

Per titoli abilitativi si intendono quelle pratiche amministrative che, nel settore dell’edilizia, sono necessarie per l’esecuzione di determinati tipi di interventi sugli edifici. La normativa di riferimento è costituita dal DPR 380/2001 (TU Edilizia) che nel corso degli ultimo decennio ha subito diverse, rilevanti, modifiche ispirate alla semplificazione e alla liberalizzazione dell’azione amministrativa, quale mezzo di rilancio della competitività e dello sviluppo economico. A partire dal 2016, con l’entrata in vigore del D. Lgs. n. 222 (c.d. Decreto SCIA 2), sino al D. L. 16 luglio 2020, n. 76 (c.d. Decreto Semplificazioni, convertito con modifiche nella L. 11 settembre 2020, n. 120), sono stati introdotti diversi aggiornamenti che hanno notevolmente ridotto il numero dei titoli abilitativi edilizi elencati nella versione originaria del Testo Unico e snellito le procedure abilitative.

Quali sono i titoli abilitativi edilizi?

Diciamo subito che, attualmente, il TU Edilizia, per come integrato nel corso degli anni, prevede e disciplina le seguenti tipologie:

• all’art. 6, n. 1, abbiamo l’attività di edilizia libera.

In tale categoria, sono ricompresi tutti gli interventi (la cui elencazione non deve ritenersi tassativa, in quanto le Regioni a statuto ordinario hanno facoltà di estenderne) che possono essere realizzati senza alcun controllo, né diretto né indiretto, da parte della P.A.

Tali interventi rimangono comunque subordinati al rispetto delle normative degli strumenti urbanistici comunali e alle altre normative di settore (norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, relative all’efficienza energetica, norme finalizzate alla tutela dal rischio idrogeologico, nonché quelle contenute nel Codice dei beni culturali e del paesaggio, ossia il Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n. 42);

• l’art. 10 del DPR 380/01 disciplina il Permesso di costruire.

Si tratta di un provvedimento di natura autorizzatoria che presuppone il versamento degli oneri di urbanizzazione e di costruzione da parte del privato e legittima tutti gli interventi edìli che implicano trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio.

La richiesta per ottenere tale permesso va presentata allo Sportello Unico per l’Edilizia (S.U.E) territorialmente competente, corredata dal progetto degli interventi da eseguire, completo di elaborati grafici, e dalla relazione del tecnico incaricato, attestante che le opere sono a norma di legge.

In particolare, sono subordinati a permesso di costruire: a) gli interventi di nuova costruzione; b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica; c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, anche con aumenti di volumetria.

• Ai sensi dell’art. 22 del DPR 380/01, sono realizzabili mediante la Segnalazione Certificata di Inizio di Attività (SCIA) i seguenti interventi:
  • quelli di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo che riguardano le parti strutturali dell’edificio;
  • quelli di ristrutturazione edilizia che non portino ad un organismo edilizio, in tutto o in parte diverso dal precedente e che non determinano modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei loro prospetti.

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (che ha di fatto sostituito la DIA), si configura come un istituto di carattere generale, dalla natura ibrida, che consente al proponente di iniziare l’intervento oggetto di segnalazione il giorno stesso, senza attendere l’assenso dell’ente locale, che comunque deve avvenire nei successivi 60 giorni.

Esiste anche la Super SCIA, che va fatta in alternativa al permesso di costruire.

Essa si differenzia dalla SCIA ordinaria in quanto è ammessa per interventi più complessi ed invasivi, ma non tanto da richiedere il permesso di costruire.

• Per effetto dell’art. 6 bis del TU edilizia, tutti gli interventi non riconducibili all’attività di edilizia libera, a SCIA o a permesso di costruire, sono realizzabili previa Comunicazione Asseverata di Inizio Lavori (CILA).

Essa consiste in una comunicazione di inizio dei lavori redatta da un tecnico abilitato il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi alla normativa edilizia ed urbanistica vigente, rispettando, altresì, le disposizioni vigenti in materia sismica.

Tale dichiarazione, inoltre, contiene anche gli estremi identificativi della ditta esecutrice.

La CILA nel Superbonus 110%

Il Decreto Semplificazioni, infine, ha stabilito che gli interventi ammessi al Superbonus 110%, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, purché non comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Essa contiene solo gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione, ovvero attesta che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. Nel Superbonus 110% l’attestazione non contiene riferimenti allo stato legittimo dell’immobile, mentre la sua omessa, incompleta o infedele compilazione costituiscono cause tassative di decadenza dalle agevolazioni fiscali di cui al Decreto Rilancio.