Salva Casa, come cambia la doppia conformità

La legge n. 105 del 24 luglio 2024, di conversione del decreto-legge n. 69 del 29 maggio 2024, (cd. Salva Casa), reca disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica affrontando tra gli altri il tema della doppia conformità. In particolare, l’articolo 36 del dpr n. 380 del 6 giugno 2001 (Testo unico dell’edilizia, Tue) assume il nuovo titolo di “Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità“, senza più accenno alle variazioni essenziali.

Doppia conformità nel Salva Casa: le condizioni del permesso in sanatoria

In base alle modifiche apportate al testo dell’art. 36, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda, se l’intervento è stato realizzato:

1. in assenza di permesso di costruire;
2. in totale difformità dal permesso di costruire, cioè comportanti la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile;
3. in assenza di segnalazione certificata di inizio attività o o in totale difformità da essa (interventi di ristrutturazione, interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti; interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche);

fino alla scadenza di:

• novanta giorni dall’ingiunzione, prorogabile fino a un massimo di duecentoquaranta giorni;
• congruo termine stabilito con ordinanza del dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale per la rimozione o la demolizione degli interventi e le opere di ristrutturazione edilizia eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità da esso.

Salva Casa e doppia conformità: cambiano anche termini e condizioni

È stato eliminato il termine congruo fissato con ordinanza del dirigente o del responsabile comunale per la rimozione o demolizione (a cura e spese dei responsabili dell’abuso) degli interventi e delle opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire sono rimossi o demoliti.

È stato soppresso il secondo periodo del comma 2, che permetteva allo sportello unico per l’edilizia di condizionare il rilascio del permesso in sanatoria alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate.

Il nuovo art. 36-bis: PdC e Scia in sanatoria

Il nuovo art. 36-bis (Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali) prevede che, in caso di rimozione o demolizione di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività, ovvero in caso di sanzione pecuniaria per assenza o difformità dalla Scia, fino alla scadenza del termine congruo fissato con ordinanza del dirigente o del responsabile comunale per la rimozione o demolizione e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile possono ottenere il permesso di costruire o presentare la Scia in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.

Le disposizioni si applicano anche alle variazioni essenziali consistenti in:

1. mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968;
2. aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
3. modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
4. mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;
5. violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali .

Doppia conformità e permesso in sanatoria: come ottenerlo nel nuovo Salva Casa

Il permesso in sanatoria può essere rilasciato dallo sportello unico per l’edilizia, subordinatamente alla preventiva attuazione, entro il termine assegnato, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate.

Per le Scia, lo sportello unico individua, con atto motivato, le misure da prescrivere, che costituiscono condizioni per la formazione del titolo, qualora sia possibile conformare l’attività intrapresa e i suoi effetti alla normativa vigente, invitando il privato a provvedervi in un termine non inferiore a trenta giorni (art. 19, comma 3, secondo, terzo e quarto periodo, della legge n. 241 del 7 agosto 1990). Decorso il suddetto termine, l’attività si intende vietata.

Con lo stesso atto motivato, in presenza di attestazioni non veritiere o di pericolo per la tutela dell’interesse pubblico in materia di ambiente, paesaggio, beni culturali, salute, sicurezza pubblica o difesa nazionale, l’amministrazione dispone la sospensione dell’attività intrapresa.

L’atto motivato interrompe il termine di cui sopra, che ricomincia a decorrere dalla data in cui il privato comunica l’adozione delle suddette misure. In assenza di ulteriori provvedimenti, decorso lo stesso termine, cessano gli effetti della sospensione eventualmente adottata.

La dichiarazione del professionista abilitato

La richiesta del permesso di costruire o della segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono accompagnate dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesta le necessarie conformità. Per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento.

L’epoca di realizzazione dell’intervento è provata mediante: informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali (art. 9 – bis , comma 1 -bis , quarto e quinto periodo).

Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione dell’intervento mediante la documentazione indicata, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa.

Immobili in zona sismica

Per gli immobili ubicati nelle zone sismiche, ad eccezione di quelle a bassa sismicità, si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni dell’articolo 34 -bis, comma 3-bis.

In base a tali disposizioni, il tecnico attesta che gli interventi rispettino le prescrizioni di cui alla sezione I del Capo IV della Parte II Tue. Tale attestazione, riferita al rispetto delle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell’intervento – fermi restando gli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate – corredata della documentazione tecnica sull’intervento predisposta sulla base del contenuto minimo determinato dal competente ufficio tecnico della regione (in ogni caso il progetto deve essere esauriente per planimetria, piante, prospetti e sezioni, relazione tecnica e accompagnato dagli altri elaborati previsti dalle norme tecniche), è trasmessa allo sportello unico per l’acquisizione dell’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale, ovvero per l’esercizio delle modalità di controllo previste dalle regioni, per le difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza.

Il tecnico abilitato allega alla dichiarazione:

• l’autorizzazione del competente ufficio tecnico della regione;
• o l’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento rilasciata dallo sportello unico per l’edilizia;
• o, in caso di difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza, una dichiarazione asseverata circa il decorso del termine del procedimento per i controlli regionali in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di esito negativo dei controlli stessi.

Autorizzazione paesaggistica

Qualora gli interventi siano eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede all’autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento, anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l’aumento di quelli legittimamente realizzati.

L’autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di centottanta giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, si intende formato il silenzio-assenso e il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente. Queste disposizioni  si applicano anche nei casi in cui gli interventi risultino incompatibili con il vincolo paesaggistico apposto in data successiva alla loro realizzazione.

Doppia conformità, permesso di costruire e Scia in sanatoria: le novità previste nel Salva Casa

Il rilascio del permesso di costruire e della Scia in sanatoria sono subordinati al pagamento, a titolo di oblazione, di un importo:

1. pari al doppio del contributo di costruzione ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, determinato in misura pari a quella commisurata all’incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione, secondo le modalità indicate nell’art. 16 Tue, incrementato del 20 per cento in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire e in caso di variazioni essenziali. Non si applica l’incremento del 20 per cento nei casi in cui l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda;
2. pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro ove l’intervento sia eseguito in assenza della segnalazione certificata di inizio attività o in difformità da essa,  e in misura non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro ove l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

Qualora sia accertata la compatibilità paesaggistica, si applica anche una sanzione determinata previa perizia di stima ed equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione; in caso di rigetto della domanda si applica la sanzione demolitoria.

I termini per ottenere il permesso in sanatoria

Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro quarantacinque giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta. Alle segnalazioni di inizio attività si applica il termine di trenta giorni. I termini sono sospesi fino alla definizione del procedimento di compatibilità paesaggistica.

Decorsi i termini, eventuali successive determinazioni del competente ufficio comunale sono inefficaci. Il termine è interrotto qualora l’ufficio rappresenti esigenze istruttorie, motivate e formulate in modo puntuale nei termini stessi, e ricomincia a decorrere dalla ricezione degli elementi istruttori. L’amministrazione è tenuta a rilasciare, in via telematica, su richiesta del privato, un’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento e dell’intervenuta formazione dei titoli abilitativi.

Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, l’istante può chiedere l’accertamento dell’obbligo dell’amministrazione di provvedere fintanto che perdura l’inadempimento e, comunque, non oltre un anno dalla scadenza del termine di conclusione del procedimento. In caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti per la sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale applica le sanzioni previste dal Tue.

Il nuovo articolo 37: assenza o difformità dalla Scia

L’art. 37 reca il nuovo titolo: Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività, da cui è scomparso l’accertamento di conformità. In questo modo il decreto Salva Casa affronta anche il delicato tema della doppia conformità.

La norma riguarda la realizzazione di:

1. gli interventi di manutenzione straordinaria, qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio o i prospetti;
2. gli interventi di restauro e di risanamento conservativo, qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;
3. gli interventi di ristrutturazione edilizia, diversi dagli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela;
4. le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo paesaggistico e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire.
5. interventi di restauro e di risanamento conservativo eseguiti su immobili comunque vincolati in base a leggi statali e regionali, nonché dalle altre norme urbanistiche vigenti, l’autorità competente a vigilare sull’osservanza del vincolo, salva l’applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti, può ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile ed irroga una sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro.

Qualora gli interventi sono eseguiti su immobili, anche non vincolati, compresi nelle zone A del decreto ministeriale 2 aprile 1968, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede al Ministero per i beni e le attività culturali apposito parere vincolante circa la restituzione in pristino o la irrogazione della sanzione pecuniaria. Se il parere non viene reso entro sessanta giorni dalla richiesta, il dirigente o il responsabile dell’ufficio provvede autonomamente. In tali casi non trova applicazione la sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro.

Il comma 4 dell’art. 37 è abrogato.

Chiarimenti sulle sanzioni previste

Fermo restando che, ove entro trenta giorni prima dell’effettivo inizio dei lavori sia riscontrata l’assenza di una o più delle condizioni stabilite, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, notifica all’interessato l’ordine motivato di non effettuare il previsto intervento e, in caso di falsa attestazione del professionista abilitato, informa l’autorità giudiziaria e il consiglio dell’ordine di appartenenza, è comunque salva la facoltà di ripresentare la denuncia di inizio attività, con le modifiche o le integrazioni necessarie per renderla conforme alla normativa urbanistica ed edilizia.

La segnalazione certificata di inizio attività spontaneamente effettuata quando l’intervento è in corso di esecuzione, comporta il pagamento, a titolo di sanzione, della somma di 516 euro.

La mancata segnalazione certificata di inizio attività non comporta l’applicazione delle sanzioni penali previste. Resta comunque salva, ove ne ricorrano i presupposti in relazione all’intervento realizzato, l’applicazione delle sanzioni previste dal Tue e dell’accertamento di conformità.