Legge n. 120/2020 (Decreto Semplificazioni): le modifiche al Testo unico dell’edilizia

L’art. 10 del cd Decreto Semplificazioni (Dl n. 76 del 16 luglio 2020), convertito con modificazioni nella Legge n. 120 dell’11 settembre 2020, modifica il Testo unico dell’edilizia (Tue, Dpr n. 380/2001):

• semplifica ed accelera le procedure edilizie;
• prevede la riduzione degli oneri a carico dei cittadini e delle imprese;
• assicura il recupero e la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente e lo sviluppo di processi di rigenerazione urbana.

Quali articoli del dpR 380/01 (Tue) sono modificati o sostituiti dal dl semplificazioni?

Le modifiche agli articoli del Testo unico dell’edilizia sono contenute all’interno dell’articolo 10 del decreto semplificazioni e corrispondono ai seguenti articoli:

• Sostituzione art. 2-bis comma 1-ter;
• Modifiche art. 3 comma 1;
• Sostituzione articolo 6, comma 1, la lettera e-bis);
• Modifiche art. 9-bis;
• Art. 14: permesso di costruire;
• Proroga dei termini previsti all’art. 15:

Sono prorogati rispettivamente di un anno e di tre anni i termini di inizio e di ultimazione dei lavori di cui all’articolo 15 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, come indicati nei permessi di costruire rilasciati o comunque formatisi fino al 31 dicembre 2020, purché i suddetti termini non siano già decorsi al momento della comunicazione dell’interessato e sempre che i titoli abilitativi non risultino in contrasto, al momento della comunicazione dell’interessato, con nuovi strumenti urbanistici approvati o adottati. Le disposizioni di cui al primo periodo del presente comma si applicano anche ai permessi di costruire per i quali l’amministrazione competente abbia già accordato una proroga ai sensi dell’articolo 15, comma 2, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. La medesima proroga si applica alle segnalazioni certificate di inizio attività presentate entro lo stesso termine ai sensi degli articoli 22 e 23 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380

• Sostituzione all’articolo 16, comma 4, lettera d-ter), le parole «in deroga o con cambio di destinazione d’uso» sono sostituite dalle seguenti: «o in deroga»;
• Articolo 17;
• Aggiunta all’articolo 20, comma 8;
• All’articolo 22, comma 1, lettera a), dopo le parole «parti strutturali dell’edificio», sono inserite le seguenti «o i prospetti»;
• All’articolo 23-ter, il comma 2 è sostituito dal seguente: «2. La destinazione d’uso dell’immobile o dell’unità immobiliare è quella stabilita dalla documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis.»;
• Nel capo III del titolo II della parte I, dopo l’articolo 23-ter è aggiunto il seguente: «Art. 23-quater. (Usi temporanei) …»
• Aggiunta all’articolo 24, dopo il comma 7 è aggiunto il seguente: «7-bis. La segnalazione certificata può altresì essere presentata, in assenza di lavori, per gli immobili legittimamente realizzati privi di agibilità che presentano i requisiti definiti con decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministro della salute, con il Ministro per i beni e le attività culturali e per il turismo e con il Ministro per la pubblica amministrazione, da adottarsi, previa intesa in Conferenza unificata di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione.»;
• Abrogazione comma 2-ter dell’articolo 34;
• Inserimento art. 34bis, relativo alle tolleranze costruttive;
• Modifiche all’articolo 94-bis (Disciplina degli interventi strutturali in zone sismiche);
• Al comma p-quater) dell’articolo 103, comma 2, è aggiunto al termine il seguente periodo: «Ai fini dell’esercizio dell’attività prevista dal presente articolo, sono individuati come prioritari i lavori avviati o effettuati sulla base di autorizzazione rilasciata secondo le modalità di cui all’articolo 94, comma 2-bis»;
• Disciplina delle opere abusive (art. 41).

Deroghe ai limiti di distanza tra fabbricati (art. 2-bis comma 1-ter Tue)

Un intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è comunque consentita nell’osservanza delle distanze legittimamente preesistenti.

Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati:

• anche con ampliamenti fuori sagoma;
• e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito,
• sempre nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti.

Nelle zone omogenee A o in quelle assimilabili (d.m. 1444/1968), nei centri e nuclei storici consolidati e negli ambiti di particolare pregio storico e architettonico,  gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentite esclusivamente nell’ambito di piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale, fatte salve le previsioni degli strumenti di pianificazione urbanistica vigenti.

L’Associazione nazionale costruttori edili (Ance), Legambiente e IN/ARCH hanno espresso critiche a questa limitazione, sottolineando come nelle zone A ci siano, accanto ad edifici di pregio da tutelare, anche immobili fatiscenti da abbattere e ricostruire con procedure più spedite.

Estensione delle definizioni di manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia (art. 3 comma 1 lettere b) e d) Tue)

Gli “interventi di manutenzione straordinaria” sono le le opere e le modifiche necessarie per:

• rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici,
• nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico.
• sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi:

• gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico.
• L’intervento può prevedere, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana.
• Gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Quando la demolizione e ricostruzione corrisponde alla ristrutturazione edilizia?

Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio, e a quelli ubicati nelle zone omogenee A o assimilabili, centri e nuclei storici consolidati e ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.

Raddoppio del termine di opere stagionali e temporanee in edilizia libera (art, 6, comma 1, la lettera e-bis) Tue)

Sono eseguibili senza alcun titolo abilitativo le opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, purché destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità e, comunque, entro un termine non superiore a centottanta giorni comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio del manufatto, previa comunicazione di avvio dei lavori all’amministrazione comunale.

Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili (art. 9-bis comma 1-bis Tue)

Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità  immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità  immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, e nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o altri atti pubblici e privati quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza.

Permesso di costruire per interventi di ristrutturazione edilizia (art. 10 comma 1 lettera c) Tue)

Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire gli interventi di ristrutturazione edilizia:

• che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente,
• nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici
• ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso,
• nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici (art. 14 comma 1-bis)

La richiesta di permesso di costruire in deroga è ammessa anche per gli interventi di ristrutturazione edilizia:

• previa deliberazione del Consiglio comunale;
• il Consiglio Comunale ne attesta l’interesse pubblico limitatamente alle finalità di rigenerazione urbana, di contenimento del consumo del suolo, al recupero sociale e urbano dell’insediamento;
• fermo restando le norme in materia ambientale e della tutela della salute, alle quali devono sottostare gli esercizi commerciali.

Rigenerazione urbana e uso temporaneo degli immobili

Per attivare processi di rigenerazione urbana, riqualificazione di aree urbane degradate, recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi o in via di dismissione e favorire lo sviluppo di iniziative economiche, sociali, culturali o di recupero ambientale, il Comune può consentire l’utilizzazione temporanea di edifici ed aree per usi diversi da quelli previsti dallo strumento urbanistico. L’uso temporaneo deve essere disciplinato da una apposita convenzione e non comporta il mutamento della destinazione d’uso dei suoli e delle unità immobiliari interessate.

Riduzione del contributo di costruzione (art. 17 comma 4.bis Tue)

Per agevolare gli interventi di rigenerazione urbana, di ristrutturazione, di recupero e riuso degli immobili dismessi o in via di dismissione, il contributo di costruzione è ridotto in misura non inferiore del 20 per cento rispetto a quello previsto dalle tabelle parametriche regionali. I comuni hanno la facoltà  di deliberare ulteriori riduzioni del contributo di costruzione, fino alla completa esenzione dallo stesso.

Attestazione del decorso dei termini (art. 20 comma 8 Tue)

Dopo che si è formato il silenzio-assenso sulla domanda di permesso di costruire, lo sportello unico per l’edilizia rilascia anche in via telematica, entro quindici giorni dalla richiesta dell’interessato, un’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento, in assenza di:

• richieste di integrazione documentale;
• istruttorie inevase;
• provvedimenti di diniego.

Altrimenti, nello stesso termine, comunica all’interessato che tali atti sono intervenuti.

Scia per immobili privi di agibilità (art. 24 comma 7-bis Tue)

La segnalazione certificata può essere presentata:

1. in assenza di lavori,
2. anche per gli immobili legittimamente realizzati privi di agibilità  che presentano i requisiti definiti con decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministro della salute, con il Ministro per i beni e le attività culturali e per il turismo e con il Ministro per la pubblica amministrazione, da adottarsi, previa intesa in Conferenza unificata, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore del Decreto Semplificazioni.
3. Per le opere edilizie per la realizzazione o riqualificazione degli edifici esistenti da destinare ad infrastrutture sociali, strutture scolastiche e universitarie, residenze per studenti, strutture e residenze sanitarie o assistenziali, ostelli, strutture sportive di quartiere ed edilizia residenziale sociale, realizzate da pubbliche amministrazioni, da società controllate o partecipate da pubbliche amministrazioni o enti pubblici, saranno sempre consentite con Scia, purché:
   • iniziate entro il 31 dicembre 2022;
   • realizzate, sotto controllo pubblico, mediante interventi di ristrutturazione urbanistica, edilizia ovvero demolizione e ricostruzione.
   • Gli interventi potranno prevedere un incremento volumetrico fino al 20%.
   • I diritti edificatori non potranno essere trasferiti su altre aree.
   • Le Regioni dovranno adeguare la normativa interna entro 60 giorni.

Tolleranze costruttive (art. 34-bis commi 1,2 e 3 Tue)

Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità  immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

Fuori da questi casi, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela culturale-paesaggistica, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità  geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità  dell’immobile.

Le tolleranze esecutive realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato per l’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Requisiti di altezza minima e igienico-sanitari (art. 34-bis comma 4 Tue)

I requisiti relativi all’altezza minima e i requisiti igienico sanitari dei locali di abitazione previsti dal decreto del Ministro per la sanità 5 luglio 1975 non si considerano riferiti agli immobili realizzati prima della data di entrata in vigore del decreto e che siano ubicati nelle zone A o B o in zone a queste assimilabili, in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali. Per la presentazione e rilascio dei titoli abilitativi per il recupero e la qualificazione edilizia dei medesimi immobili e della segnalazione certificata della loro agibilità, si fa riferimento alle dimensioni legittimamente preesistenti.

Esenzioni dall’autorizzazione paesaggistica (art. 34-bis comma 5 Tue)

Non è subordinata alle autorizzazioni previste dal Codice dei beni culturali e del paesaggio, la posa in opera di elementi o strutture amovibili sulle pubbliche piazze, vie, strade e altri spazi aperti urbani di interesse artistico o storico, fatta eccezione per le pubbliche piazze, le vie o gli spazi aperti urbani adiacenti a siti archeologici o ad altri beni di particolare valore storico o artistico.

Proroga triennale di permesso di costruire e Scia (art. 34 comma 4 Tue)

Sono prorogati di tre anni, purché non siano già  decorsi al momento della comunicazione dell’interessato e sempre che i titoli abilitativi non risultino in contrasto, al momento della comunicazione dell’interessato, con nuovi strumenti urbanistici approvati o adottati:

• i termini di inizio e fine lavori dei permessi di costruire rilasciati o formatisi fino al 31 dicembre 2020 che avranno a disposizioni 4 anni (1 + 3) per l’inizio dei lavori e/o 6 anni (3 + 3) per l’ultimazione delle opere;
• le Scia edilizie presentate entro il 31 dicembre 2020 che saranno efficaci 6 anni (3+3), mentre in via ordinaria per le Scia non è possibile richiedere una proroga ma, una volta scaduta, è necessario presentare una nuova Scia per la parte eventualmente ancora da realizzare.

Il soggetto interessato deve presentare al Comune competente una comunicazione con la quale esplicita la volontà  di avvalersi della proroga, indicando se sia relativa all’inizio e/o l’ultimazione dei lavori.

Secondo Ance, i permessi di costruire e le Scia che ricadono nell’ambito di operatività sia della proroga di 90 giorni successivi alla dichiarazione di cessazione dello stato di emergenza coronavirus (art. 103 del DL 18/2020), sia della proroga triennale introdotta dall’art. 10 del Dl 76/2020, possono beneficiare di entrambe le proroghe con conseguente sommatoria dei periodi previsti.

Verifica della progettazione (art. 26 Codice Appalti)

Per ridurre i tempi di realizzazione dei progetti di lavori pubblici di interesse statale o finanziati per almeno il 50% dallo Stato, la verifica preventiva della progettazione, prevista dall’articolo 26 del Codice Appalti, accerterà anche la conformità dei progetti alle Norme Tecniche per le Costruzioni (Ntc) o alle norme tecniche per la progettazione, la costruzione e l’adeguamento, anche sismico ed idraulico, delle dighe di ritenuta, dei ponti e delle opere di fondazione e sostegno dei terreni contenute nel Dm 26 giugno 2014. In caso di esito positivo della verifica, non si dovrà seguire la procedura di denuncia al Genio Civile prevista dall’articolo 4 della Legge 1086/1971.

Demolizione opere abusive

Per velocizzare gli interventi di demolizione degli abusi edilizi, nel caso in cui i Comuni non avviino i lavori entro 180 giorni dall’accertamento dell’abuso, la competenza sarà trasferita al Prefetto, che provvede alla demolizione avvalendosi degli uffici del comune per ogni esigenza tecnico-progettuale. Per la materiale esecuzione dell’intervento, il prefetto potrà avvalersi del concorso del genio militare.

Articolo pubblicato il 30.07.2020 – aggiornato il 28.09.2020