Decreto Salva Casa: 3 tipologie di lavori realizzabili senza permessi

Il Decreto Salva Casa è oramai legge ed è possibile tracciarne un bilancio sotto tutti i profili innovativi apportati. Tra questi, uno di sicura importanza è quello relativo ai costi delle sanatorie. Quali interventi sono ora possibili senza alcun costo rispetto al passato? Quali sono le nuove sanzioni ed i nuovi importi per ciascuna opera? Il Salva Casa prevede lavori realizzabili senza permessi? Rispondiamo a tutte queste domande.

Occorre premettere che il Salva Casa non ha introdotto un condono e pertanto i costi relativi alle sanatorie sono da intendere in parte a titolo di sanzione per aver realizzato un’opera abusiva, ed in parte a titolo di spesa per regolarizzare l’abuso (ove possibile).

I 3 lavori realizzabili senza permessi dopo il Salva Casa

Il Salva Casa modifica ed integra l’articolo 6 del TUE nel quale sono previste le opere realizzabili in edilizia libera, ovvero quelle che non necessitano di autorizzazioni particolari per essere effettuate.

In primis sono possibili gli “interventi di manutenzione ordinaria”, ovvero gli interventi edilizi che riguardano:

• le opere di riparazione;
• rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici;
• quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Sempre in ottica di efficientamento, sono possibili – senza titoli abilitativi – anche i lavori che hanno ad oggetto:

• l’installazione di pompe di calore sotto i 12 kw, i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici (seppur con limitazioni di cui all’art. 9, co. 1 del D.L. n. 17/2022 (cd. “Decreto Energia”),
• lavori di rimozione delle barriere architettoniche (rimozione gradini) se non comportano però la realizzazione di ascensori esterni, ovvero alterino la sagoma dell’edificio.

Di notevole interesse sono inoltre le opere evidenziate nelle lettere b-bis e b-ter, sempre relativamente all’art. 6 co. 1 del TUE, grazie al quale è ora permessa l’installazione di vetrate e tende da sole su verande, logge e balconi sempre che però non creino spazi stabilmente chiusi, oltre alle nuove VEPA (vetrate panoramiche).

L’intento dichiarato del legislatore con queste ultime novità è quello di permettere di rendere maggiormente vivibili i balconi degli appartamenti, senza dimenticarsi che non è stato dato il via alle verande ma è stato solamente permessa la realizzazione di opere la cui finalità è quella di “protezione dal sole e dagli agenti atmosferici”.

Salva Casa e lavori senza permessi: i nuovi parametri di tolleranza

Altra novità che permetterà di far risparmiare soldi agli italiani che hanno realizzato opere abusive è quella relativa ai “nuovi parametri di tolleranza”. Grazie al Salva Casa non sarà quindi necessario richiedere alcun titolo abilitativo se, in caso di precedenti lavori realizzati nell’appartamento i valori di tolleranza per il mancato rispetto di altezze, distacchi, cubatura e superficie coperta rientrano in tali limiti:

• 2% per immobili con superficie fino a 500 metri quadrati;
• 3% per immobili tra i 300 e 500 metri quadrati;
• 4% per quelli tra 100 e 300 metri quadrati;
• 5% per quelli con superficie compresa tra 60 e 100 metri quadrati;
• 6% per gli immobili fino a 60 metri quadrati.

Le novità in tema di sanzioni

L’intervento apportato dal Salva Casa ha ad oggetto quindi i casi i cui le opere abusive possano essere regolarizzate definendo modi, tempi e costi. Il testo di riferimento è il TUE, in particolare il capo II relativo proprio alle “sanzioni”.

Fatta questa premessa, in caso di interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire (art. 34 del TUE) la novità introdotta dal Salva Casa riguarda la circostanza in cui la demolizione dell’opera non possa avvenire. In questi casi, quindi la sanzione sarà “pari al triplo del costo di produzione della parte difforme, se destinata a uso residenziale, e al triplo del valore venale, determinato dall’agenzia del territorio, per le opere destinate ad usi diversi dal residenziale”.

Altro caso, di certo più frequente, è quello relativo agli interventi edilizi eseguiti senza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività, previsti e disciplinati dall’articolo 37 del TUE.

In tali casi la sanzione pecuniaria è aumentata dal doppio al triplo del valore venale incrementato dell’immobile, con un importo minimo di 1.032 euro.

In caso di interventi su immobili vincolati in base a leggi regionali o statali la sanzione diventa ancora più salata, con importi che variano da un minimo di 516 euro ad un massimo di 10.329 euro, in base alla tipologia di opera realizzata.

Quanto costa regolarizzare un abuso?

Oltre alle sanzioni appena evidenziate, la parte interessante è quella relativa ai costi per regolarizzare, qualora fosse possibile, l’abuso realizzato. Si ricorda che il nuovo criterio introdotto con il Salva Casa supera quello della doppia conformità, prevedendo che è sufficiente provare la conformità urbanistica ad oggi (ossia al momento della presentazione della domanda) e la conformità edilizia (normativa tecnica) all’epoca della realizzazione dell’intervento. In tali casi, prima di chiedere il permesso di costruire o la SCIA in sanatoria, occorrerà ottenere l’accertamento di conformità, previsto dagli articoli 36 e 36bis del TUE.

In particolare, in caso di “accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo, totale difformità o variazioni essenziali” (art. 36 del TUE) il permesso in sanatoria è subordinato al pagamento a titolo di oblazione, di un importo pari al doppio del contributo di costruzione normalmente dovuto per quella fattispecie. Circa invece l’accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività (art. 36-bis del TUE), l’ammontare dell’oblazione dovuta varia in base a determinati fattori, da un minimo di 516 euro ad un massimo di 10.328 euro.

Occhio anche ai casi vincoli paesaggistici poiché, in caso di accertata compatibilità paesaggistica di un intervento edilizio, la sanzione pecuniaria sarà stabilita da un perito sulla base della differenza tra il danno arrecato ed il profitto ottenuto.