Cilas: inizio lavori e procedimento di sanatoria, attenzione ai tempi!

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana (Sezione Terza), con l’Ordinanza n. 72 del 16 gennaio 2024, interviene sulla validità della Cila per il Superbonus (Cilas) in un caso di accertamento di conformità per il procedimento di sanatoria per abusi edilizi (art. 36, dpr n. 380/2001).

La causa in discussione mirava all’accertamento della fondatezza della pretesa nei confronti del Comune avanzata dalla proprietaria di un’unità immobiliare facente parte di un Condominio che, in assemblea, ha deliberato la realizzazione di lavori di miglioramento dell’efficienza energetica e sismica agevolabili con il Superbonus; la ricorrente chiedeva la declaratoria dell’invalidità o inefficacia della Cilas e dell’illegittimità della serbata inerzia provvedimentale.

Procedimento di sanatoria: presentazione della Cilas corretta?

In sostanza, occorreva accertare l’inizio dei lavori per cui era stata presentata la Cilas, da cui dipendeva la sua efficacia in relazione al procedimento di sanatoria edilizia. Sull’edificio, infatti, si riscontravano difformità di sagoma e prospetto rispetto a quanto assentito con la licenza edilizia. Il Condominio aveva quindi deliberato di presentare domanda di accertamento di conformità ex art. 36 del dpr n. 380/2001 e di depositare la comunicazione inizio lavori per i lavori rientranti nel Superbonus (Cilas) senza attendere l’esito del procedimento di sanatoria, per non perdere gli incentivi fiscali.

La ricorrente aveva espresso voto contrario a questa ultima decisione, ritenendo necessario attendere la definitiva regolarizzazione dell’immobile prima di poter presentare la Cilas e dare così avvio alle opere deliberate, al fine di evitare future contestazioni da parte dell’Amministrazione tributaria. Di conseguenza, aveva invitato con diffida il Comune ad esercitare i poteri di vigilanza edilizia in ordine alla legittimità dei lavori indicati nella Cilas.

Perché il Comune aveva permesso il procedimento di sanatoria

Il Comune competente aveva informato la ricorrente che in data 31 luglio 2023 era stato rilasciato il permesso di costruire in sanatoria per le difformità riscontrate sull’edificio e che alla data del 4 agosto 2023 i lavori previsti nella Cilas non erano ancora iniziati, come riscontrato in apposito sopralluogo.

La ricorrente ha proposto ricorso denunciando l’inerzia serbata dall’Amministrazione che avrebbe illegittimamente omesso di adottare un provvedimento amministrativo espresso in risposta alle proprie istanze, limitandosi ad inviare note meramente interlocutorie e dal contenuto vago e incompleto.

Il Tar Toscana è arrivato alla conclusione, espressa nell’Ordinanza, che, a prescindere da ogni altra considerazione, dagli atti emerge un possibile profilo di improcedibilità del ricorso per sopravvenuta carenza di interesse. Ciò deriva dal fatto che le difformità riscontrate sull’immobile condominiale risultano ormai definitivamente sanate con il provvedimento del 31 luglio 2023 e i lavori indicati nella Cilas (mero atto di comunicazione, privo di effetti abilitativi propri) non erano partiti prima della regolarizzazione.

La legittimità dipende dalla data di inizio lavori

Proprio qui sta il punto: è la data di inizio lavori, e non quella della presentazione della Cilas, a determinare la legittimità di un intervento su immobile oggetto di procedimento di accertamento di conformità per ottenere il permesso di costruire in sanatoria. Se i lavori iniziano prima dell’ottenimento del titolo edilizio, non sono agevolabili con un bonus edilizio. La data di presentazione della Cilas è irrilevante, per la legittimità dell’intervento.

Inoltre, il Tar Toscana ha ritenuto di dover applicare l’art. 73, comma 3 c.p.a. che prevede, nel caso in cui il giudice ritenga di porre a fondamento della sua decisione una questione rilevata d’ufficio, egli deve comunque assicurare un adeguato contraddittorio, assegnando alle parti un termine non superiore a 30 giorni per il deposito di memorie.

In questo caso, la questione rilevata riguarda l’eventuale omessa applicazione dell’art. 27, comma 3 del dpr n. 380/2001, in base al quale il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale esercita la vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia nel territorio comunale per assicurarne la rispondenza alle norme di legge e di regolamento, alle prescrizioni degli strumenti urbanistici ed alle modalità esecutive fissate nei titoli abilitativi, e, quando accerti l’inizio o l’esecuzione di opere eseguite in difformità dalle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, ordina l’immediata sospensione dei lavori, che ha effetto fino all’adozione dei provvedimenti definitivi.