La canna fumaria nel condominio

Normativa e giurisprudenza

L’articolo 1117, comma primo, n. 3) del codice civile include tra le parti comuni del condominio “gli impianti per il gas ….. per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini” ed in tale definizione la giurisprudenza prevalente comprende le canne fumarie in quanto elementi di servizio di tali impianti (C.Cass., Sezione 2, sent. 2151 del 29/7/1964, Pres. Marletta, Ric. Lacava, Res. Dioguardi, n. ced cassazione 303162; C.Cass., Sezione 2, sent. 1355 del 8/4/1977, Pres. Ferrati, Rel. Visalli, Ric. Bianchini, Res. Caviali, n. ced. cassazione 385063).

Inoltre si è affermato che la realizzazione di una canna fumaria e di uno sfiatatoio di un vano gabinetto è illegittima allorquando avvenga attraverso la loro installazione nel muro perimetrale dell’edificio in modo da consentire la produzione di esalazioni verso le finestre degli altri proprietari poiché l’altrui proprietà non può essere gravata di pesi, limitazioni e servitù di qualsiasi genere (Tribunale di Messina, Sezione 1, sent. 77 del 5/2/1980, Pres. Lazzaro, Rel. D’amico, Att. Savoca, Conv. Scavo, n. ced. cassazione 129882, pubblicata in Riv. Giur. Dottrina Legislazione Giurispr., anno 1981, pag. 24).

Altra sentenza afferma che la disposizione dell’articolo 844 del codice civile (che vieta le immissioni moleste tra fondi vicini) è applicabile anche negli edifici condominiali laddove un condomino, nel godimento di una propria unità immobiliare o delle parti comuni, dia luogo ad immissioni moleste o dannose nella proprietà di altri condomini (C.Cass., Sez. 2, sent. 3090 del 15/3/1993, Pres. Pafundi, Rel. Corona, PM Lanni, Ric. Cannata, Re. Pizzo, n. ced. cassazione 481411).

In applicazione di tale norma deve aversi riguardo al criterio della valutazione della normale tollerabilità delle immissioni, alla peculiarità dei rapporti condominiali e alla destinazione assegnata all’edificio dalle disposizioni urbanistiche o, in mancanza, dai proprietari.

In particolare, nel caso in cui il fabbricato non adempia ad una funzione uniforme e le unità immobiliari siano soggette a destinazioni differenti, ad un tempo, ad abitazione ed a esercizio commerciale, il criterio dell’utilità sociale, al quale è informato l’articolo 844 del codice civile, impone di graduare le esigenze in rapporto alle istanze di natura personale ed economica dei condomini in modo che siano privilegiate, alla luce dei principi costituzionali (articoli 14, 31, 47 della Costituzione) le esigenze personali di vita connesse all’abitazione, rispetto alle utilità meramente economiche ed inerenti all’esercizio di attività commerciali.

In tale caso la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ordinato la rimozione dal muro perimetrale comune di una canna fumaria collocata nella parte terminale a breve distanza dalle finestre di alcuni condomini, destinata a smaltire le esalazioni di fumo, calore e gli altri prodotti dal forno di un esercizio commerciale ubicato nel fabbricato condominiale.

L’articolo 1102 del codice civile consente al condomino la più ampia utilizzazione di un bene comune (una strada nel caso esaminato) ai fini della sistemazione degli impianti diretti a soddisfare le esigenze di servizi indispensabili (nel caso di specie il servizio del gas) per il godimento di un proprio appartamento, purché sia rispettata la proprietà esclusiva degli altri condomini e non sia violata la rispettiva sfera di facoltà e di diritti (C.Cass, Sez. 2, sent. 2697 del 29/4/1982, Pres. De Biasi, Rel. Caleca, PM Sgroi, n. ced cassazione 420552).

A tal riguardo si osserva che non esiste un diritto del singolo condomino a farsi installare, nei muri perimetrali dei ballatoi condominiali, nicchie per immettervi contatori del gas o della luce; anzi l’apposizione di tali nicchie porta contatori deve essere considerata un peso di diritto reale sulle parti comuni (Pretore di Torino sent. del 23/12/1995, Rel. Toscano, att. Robiola, conv. Cond. Assarotti, n. ced. cassazione 25297).

Invece costituisce uso legittimo della cosa comune da parte di un partecipante al condominio l’utilizzazione delle mura perimetrali dell’edificio per installarvi una tubatura del gas metano a servizio di un appartamento (Tribunale di Ariano Irpino, sentenza del 30/10/1988, Pres. Perretti, Rel. Tardone, Att. Rocca, Conv. Castagnozzi e Iacovino n. ced. cassazione pd 1078Ao, pubblicata su Giurisprudenza di merito, anno 1999, parte I, pag. 992).

Inoltre le spese di allacciamento di alcune unità immobiliari, poste all’interno di un condominio, alla rete di distribuzione del gas non sono soggette ai criteri di ripartizione in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino in quanto non rientrano nel criterio della conservazione e del godimento delle parti comuni essendo finalizzate al servizio di alcuni soltanto dei condomini in quanto non si tratta di un servizio prestato nell’interesse comune, bensì al servizio di singoli condomini (Tribunale di Salerno, sez. 2, sent. 77 del 16/11/1988, Pres. Pignataro, Rel. Frega, Att. D’Onofrio, Conv. D’Alessandro, n. ced. cassazione 910065).

L’installazione della canna fumaria nel condominio

La realizzazione di una canna fumaria in un condominio costituisce un’innovazione deliberata dai condomini con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio (articoli 1120, primo comma, e 1138, quinto comma, del codice civile) a patto che sia diretta al miglioramento o all’uso più comodo o al maggiore rendimento delle cose comuni.

A tal proposito la giurisprudenza rileva che l’apposizione da parte di un condomino e per la propria esclusiva utilità, di una canna fumaria lungo il muro perimetrale di un edificio non integra una modificazione della cosa comune necessaria al suo migliore godimento da parte di tutti i condomini, ai sensi dell’articolo 1102 del codice civile, ma costituisce innovazione, che può, secondo l’insindacabile valutazione del giudice di merito, alterare il decoro architettonico dell’edificio stesso, e di cui può ordinarsi la rimozione come previsto dall’articolo 1120, secondo comma, del codice civile (C.Cass., Sez. 2, sent. 3256 del 5/10/1976, Pres. Benedicenti, Rel. Chiucchiarello, Rci. Pelorossi, Res. Molinari, n. ced cassazione 382058).

Invero il condomino può servirsi del muro comune anche per appoggiarvi una canna fumaria, a condizione che però non ne derivi pregiudizio all’uguale diritto degli altri condomini di servirsi della cosa comune o danno alla stabilità, sicurezza del muro o all’estetica dell’edificio, perché in tale caso le modificazioni per il migliore godimento diventano in effetti innovazioni perturbatrici del rapporto di equilibrio della comunione (C.Cass., Sez. 2, sent. 400 del 20/2/1963, Pres. Di Pilato, Rel. Rapisarda, Ric. Capodiferro, Res. Milano, n. ced. cassazione 260525).

Infatti l’uso della cosa comune trova il limite del generale beneficio apportato all’intera comunione e quindi la riduzione della sezione di una canna fumaria, ad opera di uno dei condomini, può costituire una modificazione non consentita, qualora di fatto alteri la destinazione della cosa comune ed impedisca agli altri partecipanti di farne uso secondo il loro diritto (C.Cass., Sez. 2, sent. 1092 del 29/4/1966, Pres. Civiletti, Rel. Berri, Ric. Mondualdi, Res. Battistella, n. ced. cassazione 322177. Nel caso trattato era stato immesso nella preesistente canna fumaria un tubo in eternit ad uso esclusivo di un condomino che riduceva la sezione del camino, usato anche da altri).

Per di più l’articolo 1102 del codice civile (che disciplina l’uso della cosa comune) consente a ciascun condomino di servirsi della cosa comune apportandovi le modificazioni che egli ritenga utili per il migliore godimento di essa, fino a sostituirla con altra che assicuri un migliore funzionamento (C.Cass., Sez. 2, sent. 1836 del 21/5/1976, Pres. Ferrati, Rel. Buccarelli, Ric. Cond. V XX Sett., Res. Cond. V Flavia, n. ced. cassazione 380624. Nella sentenza si trattava della sostituzione di una vecchia canna fumaria in metallo, comune a due edifici in condominio, distinti e contigui, alla quale erano collegate le caldaie delle lavanderie di due stabili, con una nuova canna in eternit collegata tuttavia all’impianto di riscaldamento di uno soltanto dei suddetti fabbricati. La Suprema Corte ha ritenuto legittima la sostituzione, effettuata da uno soltanto dei condomini della vecchia canna fumaria con altra di materiale diverso, ma alla condizione, da accertarsi dal giudice di rinvio, che fosse possibile all’altro condominio di servirsi della nuova canna fumaria collegandovi il proprio impianto).

Tali facoltà, peraltro, sono legittime solo se si esplicano nei limiti dettati dalla legge, vale a dire con l’astensione da ogni alterazione del bene comune e conservando la possibilità dell’uso stesso da parte di ogni altro condominio nell’ambito del suo diritto.

I limiti ora indicati non vengono superati dal solo fatto dell’uso più intenso di uno dei condomini, purchè attraverso lo stesso non si giunga al turbamento dell’equilibrio con tutti i diritti di costoro o a un cambiamento della destinazione del bene comune, non soltanto in vista dell’uso attuale, ma anche di quello potenziale secondo la natura delle cose e il fine al quale essa venne predisposta, sicché resta del tutto indifferente, salvo che in relazione alla costituzione di diritti esclusivi a favore di alcuno dei condomini di terzi, che da tempo più o meno lungo uno o più degli interessati non si siano serviti del bene in questione.

Qualora il condomino di un edificio abbia adibito a laboratorio i locali di sua proprietà, contro il divieto impostogli dal regolamento condominiale, non si può più fare una questione del diritto del partecipante ad impiantare nel muro perimetrale comune la canna fumaria, giacché, una volta accertato che l’utilizzazione quale laboratorio non è consentita sul piano convenzionale, la canna fumaria che costituisce una pertinenza () dell’impianto proibito, è destinata a seguirne le sorti (C.Cass., Sez. 2, sent. 3360 del 14/12/1962, Pres. La Via, Rel. Pedroni, Ric. Beffa, Res. Cond. Via Settembre, n. ced.cassazione 254937).

Negli edifici condominiali le norme sulle distanze legali, che non possono trovare applicazione nei rapporti fra proprietà singole e beni comuni (a tutti i condomini o a parte di essi) non sono applicabili neppure nei rapporti fra proprietà singole qualora il rispetto di esse non sia compatibile con la concreta struttura dell’edifico e il condomino utilizzi una parte comune di questo a favore della sua unità immobiliare, ai sensi dell’articolo 1102 del codice civile, per realizzare impianti indispensabili per un’effettiva abitabilità del suo appartamento secondo le esigenze generali dei cittadini e le moderne concezioni in tema di igiene, nel qual caso vanno peraltro sempre rispettate sia la destinazione del bene comune sia il diritto di pari utilizzazione (anche potenziale) degli altri condomini e non vanno pregiudicati la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’edificio (C.Cass., Sez. 2, sent. 3105 del 11/5/1981, Pres. Moscone, Rel. Pierantoni, PM Gazzarra,Ric. Giovannini, Res. Terreni, n. ced. cassazione 413677. La S.C. ha confermato la sentenza che aveva negato l’applicabilità dell’articolo 889 del codice civile (che disciplina la distanza per pozzi, cisterne e tubi tra le proprietà vicine) in ordine all’installazione di una canna fumaria lungo il muro perimetrale dell’edificio condominiale al fine della realizzazione di un impianto di riscaldamento.).

Occorre notare che la canna fumaria non può essere installata senza che vengano apposti dei limiti da parte degli interessati in quanto è illegittima la sua realizzazione qualora consista in un manufatto autonomo posto nel tratto di facciata compreso tra i balconi e le finestre di cinque piani di un edificio condominiale in quanto, pur non alterando la naturale destinazione del muro comune, né la stabilità dell’edifico, viola le norme sulle distanze legali, riduce la visuale laterale che si gode dalle finestre ed altera in modo sensibile il decoro architettonico della facciata (Tribunale di Milano, Sezione ottava, sentenza del 26/3/1992, Pres. Quadraro, Att. Milmar, Conv. Alescio, pubblicata su Archivio delle locazioni e del condominio, anno 1992, pag. 354).

In ogni caso l’installazione di una canna fumaria nella parte periferica di un lastrico solare costituisce un’innovazione ai sensi dell’articolo 1120 del codice civile, come tale non consentita se non previamente autorizzata dall’assemblea condominiale con le maggioranze previste (Tribunale di Roma, Sezione 7, sentenza del 16/9/2002, Rel. De Renzis, Att. Bologna, Conv. Scaparini, pubblicata su Archivio delle locazioni e del condominio, anno 2003, pag. 217).

Invero è nulla (e non soltanto annullabile) la deliberazione dell’assemblea presa a maggioranza che approvi una utilizzazione particolare da parte di un singolo condomino di un bene comune, qualora tale diversa utilizzazione, senza che sia dato distinguere tra parti principali e secondarie dell’edificio condominiale, rechi pregiudizievoli invadenze nell’ambito dei diritti altrui, quali asservimenti, immissioni o molesti lesivi del diritto degli altri condomini alle cose e servizi comuni o su quelle di proprietà esclusiva di ognuno di essi (C.Cass. Civ, Sez. 2, sent. 9130 del 28/8/1993, Pres. D’Avino, Rel. Spadone, PM Martinelli, Ric. Tancredi, Res. Cond. Pollice Termoli, n.ced. cassazione 483601. Nel caso trattato la Suprema Corte annullava la decisione del giudice di merito che aveva riconosciuto la validità della deliberazione presa a maggioranza e la quale aveva autorizzato un condomino ad appoggiare sul muro perimetrale comune una canna fumaria destinata a smaltire le esalazioni prodotte dal forno di un esercizio commerciale ubicato a piano terra e collocata nella parte terminale a breve distanza dalle finestre di un altro condominio).