Valorizzazione edilizia, i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate, nelle risposte ad interpello n. 511 e n. 515, fornisce chiarimenti sull’applicazione della norma sulla valorizzazione edilizia introdotta dal Dl 34/2019.

L’art.7 del Decreto Crescita ha fissato sino al 31 dicembre 2021, l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura di 200 euro ciascuna per i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione e di ristrutturazione immobiliare che, entro i successivi 10 anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi in chiave antisismica ed in classe energetica, A o B, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, nonché alla loro alienazione.

Valorizzazione edilizia e condizioni

Per fruire di tale regime l’impresa deve rispettare le seguenti condizioni:

• effettuare interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia senza demolizione, o anche con demolizione e ricostruzione, conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica Nzeb, A o B;
• procedere alla successiva vendita del fabbricato, ovvero, in caso di fabbricati suddivisi in più unità  immobiliari, all’alienazione di almeno il 75% del nuovo volume.

Se non c’è il rispetto delle due condizioni citate, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ordinaria. A questo bisogna aggiungere una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e gli interessi di mora decorrenti dalla data di acquisto del fabbricato.

L’ambito applicativo delle agevolazioni

Non è possibile fruire della detassazione per l’acquisto di un’area edificabile, anche se destinata all’edificazione per la successiva vendita, pur nel rispetto delle condizioni richieste dalla norma. Il dettato normativo dell’art. 7 del Decreto Crescita, infatti, limita espressamente l’agevolazione ai trasferimenti di interi fabbricati, senza menzionare le aree. Del resto, la Corte di Cassazione (sentenza n.11106 del 2008) ha stabilito che i benefici previsti dalle norme “non possono essere estesi oltre l’ambito di applicazione come rigorosamente identificato in base alla definizione normativa”;

È ammessa invece la possibilità di fruire delle agevolazioni per la valorizzazione edilizia a favore della cooperativa che intende acquistare. Questo entro il 31 dicembre 2021. Serve un compendio immobiliare ed eseguire i lavori di demolizione e ricostruzione nei successivi 10 anni. Serve per poi procedere all’assegnazione ai soci nei successivi 18 mesi. Le cooperative edilizie che costruiscono anche avvalendosi di imprese appaltatrici alloggi da assegnare ai propri soci, rientrano infatti nella definizione di imprese costruttrici.

Benefici del Sismabonus per cooperative a proprietà divisa e indivisa

Per le società  cooperative a proprietà  indivisa, il regime agevolativo (art.16, co.1-septies del Dl n. 63/2019, convertito con modifiche nella legge n. 90/2013) spetta direttamente alla società  cooperativa, a valle dell’intervento edilizio realizzato. Per le società cooperative a proprietà divisa, invece, essendo i soci, in quanto assegnatari dell’immobile, i diretti beneficiari del bonus per le spese da loro sostenute, a questi è riconosciuta la possibilità di fruire delle altre agevolazioni previste per gli interventi antisismici. Il riferimento è ai i benefici previsti dal Sismabonus acquisti, che riconosce una detrazione fino all’85% del prezzo di acquisto (sino ad un massimo 96.000 euro) di unità  immobiliari situate all’interno di edifici demoliti e ricostruiti, cedute dall’impresa costruttrice.