Superbonus e Sismabonus acquisti per immobili in zona sismica 3

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 515, offre nuovi chiarimenti sul Sismabonus acquisti. Intervenendo sulle detrazioni fiscali per acquirenti immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare con alienazione successiva al 31 dicembre 2021.

Il quesito

Una società  di costruzione di immobili civili ha acquistato un fabbricato ad uso civile abitazione, sito in zona sismica 3, usufruendo delle agevolazioni previste dall’articolo 7 del Decreto Crescita. La società, beneficiando della normativa prevista dal decreto legge n. 34 del 2019 sulle case antisismiche procederà  a demolire il fabbricato e ricostruirlo, sfruttando la cubatura del lotto e le previsioni urbanistiche del lotto, con un unico titolo edilizio. I lavori saranno ultimati entro il 31 dicembre 2021, al fine di cedere le nuove unità  immobiliari entro 18 mesi successivi. Gli acquirenti avranno la possibilità  di fruire della detrazione acquisto case antisismiche su tutte le unità  abitative.

Sismabonus acquisti e detrazioni fiscali su immobili venduti dopo il 2021

L’istante chiede se:

• si riconosca il Sismabonus per acquisto di case antisismiche su tutte le unità  immobiliari costruite entro il 31 dicembre 2021, ma vendute dopo i successivi 18 mesi;
• si riconosca, pertanto, il concetto di variazione volumetrica nella costruzione di due edifici distinti;
• vi è la possibilità  di continuare a beneficiare della detrazione autonoma sul costo di costruzione del garage;
• si riconosca la possibilità di godere della detrazione bonus mobili, essendo assimilata ad una ristrutturazione;
• anche una società  immobiliare di locazione, cioè una società  che acquista le unità  abitative quali beni strumentali destinati alla locazione, possa beneficiare di detta detrazione fiscale.

Il parere dell’Agenzia

La detrazione fiscale cd. Sismabonus Acquisti riguarda l’acquisto di immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche, che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico. Interventi eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile. L’agevolazione è in vigore dal 1°gennaio 2017 al 31 dicembre 2021. Le nuove disposizioni introdotte dal decreto Rilancio, che disciplinano il Superbonus sulle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica, inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici. E al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici. Nella circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020,  l’Agenzia ha precisato che il Superbonus si applica anche alle spese sostenute dagli acquirenti delle cd. case antisismiche, vale a dire delle unità  immobiliari facenti parte di edifici ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3, oggetto di interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell’immobile da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che, entro 18 mesi dal termine dei lavori, provvedano alla successiva rivendita. L’acquirente delle case antisismiche potrà optare – acquisiti il visto di conformità dei dati documentali e l’asseverazione dei requisiti tecnici – per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, di importo massimo non superiore al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore di beni e servizi relativi agli interventi agevolati (cd. sconto in fattura) o per la cessione di un credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante, ad altri soggetti.

Risposte ai singoli quesiti

Ciò premesso, l’Agenzia fornisce i seguenti pareri sui quesiti specifici:

• gli acquirenti delle unità  immobiliari potranno beneficiare della detrazione se l’atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori è stipulato entro il 31 dicembre 2021.
• la disposizione si applica anche nell’ipotesi in cui la demolizione e ricostruzione dell’edificio abbia determinato un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, sempreché le disposizioni normative urbanistiche in vigore permettano tale variazione (cfr. circolare n. 19/E dell’8 luglio 2020).
• nel caso di acquisto, unitamente all’immobile abitativo, anche delle pertinenze, queste non costituiscono una nuova categoria di opere agevolabili, non essendovi indicati gli interventi di riduzione del rischio sismico; pertanto, la detrazione deve essere calcolata, nel limite massimo di spesa di euro 96.000, sul prezzo risultante dall’atto di compravendita, unitariamente considerato, riferito all’immobile principale e alla pertinenza, anche se accatastati separatamente.
• considerato che per accedere al bonus mobili è necessario che siano effettuati sugli immobili agevolati gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, l’Agenzia ritiene che gli interventi che saranno effettuati dall’impresa di costruzione rientrano tra quelli agevolabili ai fini del bonus mobili; l’acquirente, pertanto, nel rispetto degli altri requisiti richiesti dalla normativa, potrà  fruire delle agevolazioni per l’arredo dell’abitazione.
• la detrazione del 75% o dell’85% può essere fruita anche da soggetti titolari del reddito d’impresa in relazione ad immobili della società  che siano oggetto dell’attività  esercitata (beni merce); non trova, invece, applicazione l’aliquota del 110 per cento all’ipotesi di acquisto di case antisismiche da parte di soggetti titolari di reddito d’impresa.