Superbonus e case antisismiche: qual è la data del rogito per beneficiare del 110%?

Il rogito per l’acquisto di case antisismiche dovrà essere firmato entro il 31 dicembre 2021 per godere del Superbonus al 110% del Dl Rilancio. È questa la conferma che l’Agenzia delle Entrate ha fornito lo scorso 2 novembre nella risposta n. 515. L’Agenzia chiarisce i quesiti posti da una società di costruzione di immobili civili in materia di fruibilità delle detrazioni spettanti in caso di acquisto di “case antisismiche”. Le perplessità dell’istante riguardavano la possibilità di beneficiare del Sismabonus all’aliquota maggiorata del 110% su tutte le unità abitative dei due edifici. Nonché di far rientrare anche il garage fra gli acquisti agevolati, di fruire del bonus mobili e di beneficiare della detrazione anche per gli immobili destinati alla locazione. Insomma, all’atto pratico si tratta di  quesiti sulla fattibilità di poter fruire delle agevolazioni e capire quali sono i benefici fiscali che si possono utilizzare non è cosa semplice. Scarica gratis la Guida Superbonus 110% e Bonus fiscali in edilizia

Sismabonus per case antisismiche

Per prima cosa, ai fini della chiarezza, occorre dire che il Superbonus del 110% spetta anche per gli interventi del Sismabonus, di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del D.L. n. 63/2013 conv. nella Legge n. 90/2013. Nello specifico il Superbonus è applicabile anche alle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 dagli acquirenti delle cd. case antisismiche, oggetto di interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell’immobile da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare. Inoltre, tali acquirenti possono, in luogo della diretta detrazione, optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito di cui all’art. 121 del D.L. n. 34/2020. Ciò non esime da avere difficoltà nell’applicazione pratica, vediamo insieme.

Il caso dell’impresa costruttrice

Il caso sottoposto all’Amministrazione riguarda una società di costruzione, che beneficia della normativa prevista dal D.L. n. 34/2019 sulle case antisismiche e intende ultimare i lavori entro il 31 dicembre 2021, per rivendere le nuove unità immobiliari entro 18 mesi successivi (ovvero 18 mesi a partire dal 31 dicembre 2021). Come previsto dalla normativa del Sisma Bonus per acquisto di unità immobiliari antisismiche, di cui all’articolo 46-quater del D.L. n. 50/2017. La società nello specifico deve procede a demolire un fabbricato e ricostruirlo e vorrebbe far fruire, tra gli altri bonus, gli acquirenti della detrazione per l’acquisto “case antisismiche” su tutte le unità abitative. Considerando anche il secondo edificio “con variazione volumetrica” rientrante nel concetto dell’articolo 16-bis, co.1, lettera i) del Tuir.

Le risposte dell’Agenzia

L’Agenzia fornisce le risposte ai singoli punti posti dall’impresa costruttrice, come segue:

• Sisma-bonus per acquisto di case antisismiche spetta a condizione che l’atto d’acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il 31 dicembre 2021. Non è sufficiente che i lavori siano completati entro tale data;
• qualificazione dell’opera edilizia in ultima analisi compete, come noto, al Comune o altro ente territoriali il concetto; ma con riferimento alla possibilità di fruire della detrazione spetta anche nell’ipotesi in cui la demolizione e ricostruzione dell’edificio ha determinato un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, è fattibile se le disposizioni normative urbanistiche in vigore permettano tale variazione (circolare n. 19/E/2020);

L”articolo 16, co. 1-septies del D.L. n. 63/2013 prevede per gli acquirenti la possibilità di fruire della detrazione anche per gli interventi realizzati dall’impresa di costruzione “mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente“.

• detrazione autonoma La possibilità di beneficiare della detrazione sul costo di costruzione del garage non è prevista. L’Agenzia ribadisce che detrazione, ai sensi del comma 1-septies dell’articolo 16 citato, va calcolata, nel rispetto del limite di spesa di 96 mila euro, sul prezzo risultante dall’atto di compravendita, unitariamente considerato, riferito all’immobile principale e alla pertinenza, anche se accatastati separatamente;
• bonus mobili Gli interventi dell’impresa costruttrice rientrano fra quelli agevolabili, visto che il bonus spetta per chi fruisce della detrazione di cui all’articolo 16-bis del Tuir che rappresenta la disciplina generale di riferimento e che per accedere al bonus mobili, è necessario che siano effettuati sugli immobili agevolati gli interventi di recupero del patrimonio edilizio – previsti alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del D.P.R. n. 380/2001 (“Testo unico dell’edilizia”);
• Detrazione in caso acquisto per locazione La società immobiliare può fruire della detrazione “ordinaria” – pari al 75% o al 85% di cui al comma 1-septies, articolo 16 del D.L. n. 63/2020 – in quanto in materia di Sismabonus la circolare n. 34/E/2020 ha considerato agevolabili “per gli interventi eseguiti da titolari di reddito di impresa sugli immobili, posseduti o detenuti, a prescindere dalla loro destinazione”.

Il Superbonus del 110% (articolo 119, D.L. n. 34/2020) non trova applicazione, invece, nell’ipotesi di acquisto di case antisismiche da parte di soggetti titolari di reddito d’impresa.