Sismabonus acquisti, solo con rogito entro il 31 dicembre 2021

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 557 del 23 novembre 2020, interviene su condizioni e termini per poter beneficiare del Sismabonus acquisti da parte degli acquirenti di unità immobiliari realizzate a seguito di un intervento di demolizione e ricostruzione, con aumento delle volumetrie.

Il quesito:  tre edifici residenziali plurifamiliari con miglioramento del rischio sismico

Un’impresa di costruzione e ristrutturazione immobiliare intende presentare al Comune competente un permesso di costruire convenzionato, per demolire completamente un fabbricato industriale dismesso, di sua proprietà, e costruire successivamente tre edifici residenziali plurifamiliari. Alla fine dei lavori, prevista per novembre 2021, il rischio sismico dei nuovi edifici risulterà  ridotto di due classi. L’impresa chiede se:

• tale intervento possa rientrare nell’ambito agevolativo del Sismabonus acquisti, considerato che lo stesso non sarà  di mera demolizione e ricostruzione dell’edificio ma si tratterà  di una operazione più complessa di riqualificazione di un’area, all’esito della quale saranno realizzate palazzine residenziali, con aumento delle volumetrie;
• entro il termine del 31 dicembre 2021 sia necessario che gli immobili abbiano ottenuto l’agibilità, a seguito della presentazione al Comune della Comunicazione di fine lavori e della Segnalazione Certificata di Conformità  Edilizia e Agibilità  o se sia sufficiente che sia stato realizzato il collaudo statico con verifica del miglioramento sismico;
• siano agevolabili gli acquisti definitivi posti in essere anche successivamente al 31 dicembre 2021, ma entro i 18 mesi dalla fine dei lavori.

Il parere dell’Agenzia

La norma di riferimento (comma 1-septies dell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013), nel mutuare le regole applicative del Sismabonus, si differenzia da quest’ultimo in quanto beneficiari dell’agevolazione fiscale sono gli acquirenti delle nuove unità  immobiliari. In particolare, la detrazione (dal 75 per cento e dell’85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare) riguarda l’acquisto di immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche, che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile.

Le risposte ai singoli quesiti

Con riferimento al quesito n. 1, l’Agenzia rileva che la disposizione normativa prevede per gli acquirenti la possibilità  di fruire della detrazione anche per gli interventi realizzati dall’impresa di costruzione “mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente”. La fruizione della detrazione – a prescindere dalla circostanza che il titolo abilitativo sia emesso, ma nel presupposto che l’intervento sia effettuato all’interno dei limiti e nel rispetto di quanto consentito dagli strumenti urbanistici vigenti – è consentita anche nell’ipotesi in cui la demolizione e ricostruzione dell’edificio abbia determinato un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente. Con riferimento al quesito n. 3, L’Agenzia evidenzia che l’agevolazione è in vigore dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, e che le detrazioni si riferiscono alle spese sostenute dal 1°gennaio 2017 al 31 dicembre 2021. Di conseguenza, affinché gli acquirenti delle unità  immobiliari possano beneficiare della detrazione, è necessario che l’atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il 31 dicembre 2021. Quindi, si ritiene assorbito il quesito n. 2, poiché ciò che rileva, per poter beneficiare del Sismabonus acquisti, è la stipula dell’atto di acquisto entro il 31 dicembre 2021 degli immobili oggetto dei lavori che, ovviamente, devono avere tutte le caratteristiche idonee per essere commercializzati.