Sismabonus acquisti: vale la data di avvio delle procedure autorizzatorie

In tema di agevolazioni fiscali, L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n.93/E del 24 marzo 2020, chiarisce che la data di avvio delle procedure autorizzatorie agli interventi agevolati, deve essere posteriore al 1° gennaio 2017 anche per il cd. Sismabonus acquisti, ossia per la detrazione, pari al 75%-85% del prezzo d’acquisto sino ad un massimo di 96.000 euro, spettante all’acquirente di immobili demoliti e ricostruiti, anche con variazione volumetrica, con il miglioramento di una o due classi sismiche rispetto al fabbricato preesistente.

Il fatto: trasformazione urbanistica di un’area dismessa con riduzione del rischio sismico

Una società  proprietaria di alcuni terreni e fabbricati iscritti nel catasto aveva presentato al Comune un progetto edilizio, approvato dalla Giunta Comunale, riguardante l’attuazione del comparto di trasformazione urbanistica di un’area dismessa, con demolizione di tutti i manufatti edilizi esistenti, la cessione dei terreni all’amministrazione comunale e la realizzazione di un complesso edilizio – con riduzione del rischio sismico di due classi – costituito da una piastra commerciale e da un sovrastante edificio a torre destinato a unità  abitative a residence, oltre a parcheggi e garage posti al pianoterra, primo ed interrato.

L’interpello all’Agenzia delle Entrate sul Sismabonus

La società ha presentato interpello all’Agenzia delle Entrate. L’obiettivo era sapere se gli acquirenti delle unità immobiliari avrebbero potuto beneficiare della detrazione sismabonus pari all’85% del prezzo di acquisto della singola unità immobiliare, come riportato nell’atto pubblico di compravendita. Oppure decidere, in luogo della detrazione, di cedere il credito corrispondente alle imprese che hanno effettuato i lavori o ad altri soggetti privati. Queste, a loro volta, hanno la possibilità di cedere il credito ricevuto, secondo quanto previsto dall’articolo 16, comma 1-septies del decreto legge n. 63 del 4 giugno 2013, inserito dall’articolo 46-quater del decreto legge n. 50 del 24 aprile 2017, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 96 del 21 giugno 2017.

Tale norma prevede detrazioni dall’imposta all’acquirente delle unità immobiliari, nella misura dal 75 all’85 per cento del prezzo della singola unità  immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita. E comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità  immobiliare, qualora:

• gli interventi edilizi siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3,
• mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche consentano tale aumento,
• eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile.

Il parere dell’Agenzia delle Entrate: l’intervento inizia con l’approvazione del Piano Attuativo

L’agenzia ribadisce, richiamando la sua circolare n. 13/E del 2019, che per la detrazione oggetto dell’istanza, l’agevolazione spetta in relazione a interventi le cui procedure di autorizzazione risultano avviate dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare a partire dal 1° gennaio 2017, restando esclusi quelli realizzati a seguito di procedure avviate in precedenza.

Nel caso in esame, l’intervento di trasformazione urbanistica “concretizza una fattispecie progressiva e complessa, che inizia con l’approvazione del Piano Attuativo del progetto e Piano volumetrico, per passare alla stipula della convenzione accessiva per la realizzazione (che include la cessione gratuita al Comune delle relative opere di urbanizzazione) e concludersi con il rilascio del titolo edilizio”.

Procedure autorizzatorie pro sismabonus

Dunque, le “procedure autorizzatorie” non sono iniziate con la richiesta dei titoli abilitativi, ma con precedenti atti (antecedenti il 1° gennaio 2017) di giunta/consiliari o di approvazione propedeutici alla predetta richiesta, in quanto indispensabili per il rilascio dei titoli abilitativi stessi. In base a tali considerazioni, l’Agenzia ha espresso parere negativo sul quesito posto nell’interpello.

L’Agenzia lascia però aperta una via d’uscita. “La possibilità  da parte dell’Istante di ottenere dal Comune una certificazione dalla quale risulti la data di inizio della procedura autorizzatoria“. Solo se si attesta che tali procedure siano iniziate prima del 1° gennaio 2017, gli acquirenti delle unità  immobiliari potranno fruire della detrazione prevista dall’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013.