L’Associazione Nazionale Costruttori Edili (Ance) fornisce una serie di
interpretazioni relative all’ambito applicativo del Sismabonus acquisti, sulla base delle questioni sottoposte con frequenza all’attenzione degli uffici dell’Associazione.
Il Sismabonus acquisti consiste in una
detrazione dall’imposta sul reddito (dal 75% all’85%, secondo il miglioramento di 1 o 2 classi di rischio sismico, o 110% se collegato al Superbonus) riconosciuta all’acquirente di unità immobiliari, site in
zona sismica 1, 2 e 3, che facciano parte di edifici demoliti e ricostruiti, anche con variazione volumetrica. E cedute, entro 18 mesi dalla fine lavori, dall’impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare che ha realizzato gli interventi. L’ammontare massimo di spesa è di 96.000 euro, da ripartirsi in 5 anni.
Demolizione e ricostruzione antisismica: a chi spetta il beneficio
Ance ha più volte sollecitato chiarimenti in merito alla possibilità, in caso di intervento di demolizione e ricostruzione con miglioramento di classe di rischio sismico e contestuale esecuzione di lavori energetici su un edificio di proprietà di un’impresa e da questa destinato alla vendita, di applicazione dei seguenti
incentivi:
- Sismabonus ed Ecobonus nelle misure ordinarie in capo all’impresa medesima, prima della cessione;
- Sismabonus acquisti a favore dell’acquirente delle unità facenti parte del fabbricato, in fase di successiva cessione.
L’Agenzia delle Entrate ha precisato che è possibile fruire dell’
Ecobonus per lavori energetici e del
Sismabonus per quelli più ampi di recupero in chiave antisismica del medesimo fabbricato, tenendone distinta contabilizzazione delle relative spese.
Diversamente, nessuna possibilità di
fruizione congiunta è stata ammessa per il
Sismabonus ed il
Bonus edilizia. Alla luce del fatto che i lavori di messa in sicurezza sismica si traducono comunque in lavori di recupero edilizio dell’edificio, per cui non è possibile scorporarne le spese per assoggettarle ai due diversi benefici.
L’Agenzia delle Entrate ha precisato che sono agevolati con il Sismabonus anche i
lavori di finitura e completamento (di per sé qualificabili come manutenzioni) e non solo quelli riguardanti le parti strutturali. Proprio perché si tratta comunque di
intervento di recupero complessivamente considerato, per il quale vige in principio per cui i lavori di categoria superiore assorbono quelli di categoria inferiore collegati o correlati al principale.
Pertanto, Ance ritiene che non sia possibile per l’impresa fruire del Sismabonus per le spese riferite all’
intervento generale di demolizione e ricostruzione in chiave antisismica del fabbricato merce. E, per il successivo acquirente, del Sismabonus acquisti in sede di rogito dell’unità sita all’interno del medesimo edificio demolito e ricostruito.
Compatibilità con l’Ecobonus
Per quel che riguarda l’eventuale compatibilità tra Ecobonus per l’impresa cedente e Sismabonus acquisti per l’acquirente, nel caso in cui, in sede di ricostruzione in chiave antisismica del fabbricato, vengano contestualmente eseguiti anche
lavori di riqualificazione energetica, l’impresa esecutrice/cedente potrebbe fruire dell’Ecobonus, tenendo
distinta contabilizzazione delle relative spese rispetto a quelle riferibili alla demolizione e ricostruzione con miglioramento sismico dell’edificio, che non sarebbero quindi agevolate per l’impresa medesima, quanto piuttosto costituirebbero presupposto per far accedere il successivo acquirente al Sismabonus acquisti. Tale possibilità necessita comunque di un’ammissione espressa da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Ance ritiene maggiormente coerente con le pronunce di prassi riguardanti la compatibilità tra benefici fiscali,
escludere le spese agevolate con l’Ecobonus dal corrispettivo da prendere a base per il calcolo del Sismabonus acquisti. Così da poter effettivamente sostenere che l’acquirente fruisca degli incentivi per la sola parte riferibile all’intervento antisismico realizzato.
Possibilità di fruire del Sismabonus acquisti a Stato avanzamento lavori
Nel caso di Sismabonus acquisti non è
mai possibile fruire del beneficio a Stato avanzamento lavori (Sal), né come detrazione, né nelle forme alternative della cessione del credito o dello sconto in fattura; tuttavia Ance si chiede se, nell’ipotesi in cui si può fruire dell’
agevolazione nella misura del 110%, si possa beneficiare della stessa anche “a Sal”, tenuto conto che l’art. 121 del Dl 34/2020, convertito nella legge 77/2020, prevede, in linea generale, tale possibilità.
E propone una
diversa valutazione in presenza di acconti versati prima del rogito, che possono far ammettere al beneficio (come precisato dall’Agenzia nella Risposta ad Interpello n.5 del 16 gennaio 2020). Purché il preliminare di vendita dell’immobile sia registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende far valere la detrazione e siano ultimati i lavori sull’intero fabbricato.
In presenza di queste condizioni, pertanto, gli
acconti pagati in un anno diverso da quello in cui è stipulato il rogito, possono essere detratti o nel periodo di imposta in cui sono stati pagati o nel periodo di imposta in cui è stato stipulato il rogito.
In assenza di un’esplicita pronuncia dell’Agenzia delle Entrate, Anche ritiene che per parità di trattamento sia possibile la fruizione del bonus sugli acconti
anche nelle forme di cessione del credito d’imposta, ovvero dello sconto in fattura. Ma sottolinea il
rischio per l’impresa venditrice, di vedersi contestato dall’Amministrazione finanziaria un profilo di corresponsabilità nell’errata fruizione dell’agevolazione fiscale, nell’ipotesi in cui si opti per lo sconto praticato in fattura in relazione ad acconti versati, a cui non dovesse seguire, entro il termine di vigenza dell’agevolazione, l’atto di rogito.
Sismabonus acquisti e Pagamento del corrispettivo
Per il Sismabonus acquisti,
non c’è obbligo di pagamento con “bonifico parlante”. Pertanto, non c’è necessità di “correggere” gli eventuali pagamenti effettuati con mezzi diversi da quest’ultimo; ad avviso dell’Ance, questo vale anche in caso di applicazione del Sismabonus acquisti nella misura potenziata al 110%.
