Sisma Bonus e Bonus Ristrutturazioni edilizie

L’Agenzia delle Entrate ha aggiornato le Guide sul Sisma Bonus e sul Bonus per le Ristrutturazioni edilizie, alla luce delle novità introdotte dal Decreto legge n. 34 del 30 aprile 2019 (cd Decreto Crescita), convertito nella legge n. 58 del 28 giugno 2019, nella normativa su detrazioni e benefici.

Sisma Bonus

Il Sisma Bonus è stato introdotto dal decreto legge n. 63 del 4 giugno 2013, convertito nella legge n. 90 del 3 agosto 2013 (Gu n. 130 del 5 giugno 2013), che stabilisce detrazioni maggiori di quella del 36%, da ripartire in 10 quote annuali, su un importo massimo di spesa di 48.000 euro, prevista dall’articolo 16-bis, comma 1, lettera i) del Testo unico delle imposte sui redditi (Tuir), per interventi antisismici, con particolare riguardo all’esecuzione delle opere per la messa in sicurezza statica degli edifici.

Le detrazioni del Sisma Bonus sono in funzione del risultato ottenuto con l’esecuzione dei lavori, della zona sismica in cui si trova l’immobile e della tipologia di edificio. Pertanto, bisogna far attestare da professionisti abilitati, l’efficacia e la conformità dell’intervento, con le modalità stabilite nel decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 28 febbraio 2017:

• il progettista dell’intervento strutturale deve asseverare (secondo il modello contenuto nell’allegato B del decreto) la classe di rischio dell’edificio prima dei lavori e quella conseguibile dopo l’esecuzione dell’intervento progettato;
• il direttore dei lavori e il collaudatore statico, se nominato per legge, dopo l’ultimazione dei lavori e del collaudo, devono attestare la conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato.

Immobili abitativi e unità produttive

Dal 2017, gli interventi possono essere realizzati su tutti gli immobili di tipo abitativo e su quelli utilizzati per le attività produttive (unità immobiliari in cui si svolgono attività agricole, professionali, produttive di beni e servizi, commerciali o non commerciali), situati sia nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) sia nelle zone sismiche a minor rischio (zona sismica 3); inoltre, sono inclusi fra gli edifici a cui riferire l’agevolazione gli immobili residenziali diversi dall’abitazione principale.

Per le spese sostenute dal 1º gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, per interventi di adozione di misure antisismiche, le cui procedure di autorizzazione sono state attivate a partire dal 1° gennaio 2017, ai contribuenti soggetti all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) e ai soggetti passivi dell’imposta sul reddito delle società (Ires), spetta una detrazione del 50%, calcolata su un ammontare massimo di 96.000 euro per unità immobiliare (per ciascun anno) e ripartita in cinque quote annuali di pari importo. La detrazione è più elevata (70 o 80%) quando dalla realizzazione degli interventi si ottiene una riduzione del rischio sismico di 1 o 2 classi e quando i lavori sono stati realizzati sulle parti comuni di edifici condominiali (80 o 85%).

Quote di ripartizione

La detrazione deve essere obbligatoriamente ripartita in 5 quote annuali di pari importo, a meno che non ci si avvalga dell’agevolazione prevista dal Tuir per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio (50% della spesa da ripartire in 10 rate di pari importo).

La categoria superiore assorbe gli interventi di categoria inferiore

Anche per i lavori antisismici, come per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, vale il principio secondo cui l’intervento di categoria superiore assorbe quelli di categoria inferiore ad esso collegati (risoluzione Agenzia delle Eentrate n. 147/E). La detrazione prevista per gli interventi antisismici può quindi essere applicata, per esempio, anche alle spese di manutenzione ordinaria. Per esempio di tinteggiatura, intonacatura, rifacimento di pavimenti e anche manutenzione straordinaria, necessarie al completamento dell’opera.

Acquisto di immobili in zone sismiche

Chi compra un immobile in un edificio demolito e ricostruito nei Comuni in zone a rischio sismico 1, può detrarre dalle imposte una parte consistente del prezzo di acquisto. Si tratta del 75 o 85%, fino a un massimo di 96.000 euro. Tale detrazione è ora estesa ai Comuni che si trovano in zone a rischio sismico 2 e 3.

Questa agevolazione è riconosciuta per gli acquisti di unità immobiliari facenti parte di edifici demoliti e riscostruiti. L’agevolazione vale anche con variazione volumetrica e con miglioramento di 1 o 2 classi sismiche, cedute, entro 18 mesi dalla fine lavori, dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che hanno eseguito l’intervento.

La detrazione consente all’acquirente di detrarre il 75% o l’85%. Questo a seconda della riduzione del rischio sismico rispettivamente pari a 1 o 2 classi), del prezzo d’acquisto del bene, sino ad un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare, e va ripartita in 5 quote annuali di pari importo.

Detrazione o sconto con cessione del credito

L’art. 10 comma 2 del Decreto Crescita introduce la possibilità, per il contribuente avente diritto alla detrazione, di optare, in accordo con il fornitore, per un contributo di pari ammontare. Questo sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e a quest’ultimo rimborsato sotto forma di credito d’imposta da utilizzare esclusivamente in compensazione, in cinque quote annuali di pari importo.

Il fornitore che ha effettuato gli interventi ha a sua volta facoltà di cedere il credito d’imposta ai propri fornitori di beni e servizi. Ma con esclusione della possibilità di ulteriori cessioni da parte di questi ultimi. Rimane in ogni caso esclusa la cessione ad istituti di credito e ad intermediari finanziari.

L’attuazione a questa misura sarà disciplinata da un provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate, di prossima emanazione.

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Bonus Ristrutturazioni edilizie

Anche gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, sulle singole unità abitative o su parti comuni di edifici condominiali, beneficiano dell’agevolazione disciplinata dall’articolo 16-bis del Tuir (detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare).

Per le spese effettuate nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 30 giugno 2013, il decreto legge n. 83/2012 aveva elevato al 50% la percentuale di detrazione e a 96.000 euro l’importo massimo di spesa ammessa al beneficio. Questi maggiori importi sono poi stati prorogati più volte da provvedimenti successivi, fino alla legge n. 145 del 30 dicembre 2018 (legge di stabilità 2019), che ha rinviato al 31 dicembre 2019 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%). E e del limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. Salvo nuove proroghe, dal 1° gennaio 2020 la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 euro.

Dal 2018, è stato introdotto l’obbligo di trasmettere all’Enea le informazioni sui lavori effettuati, analogamente a quanto già previsto per la riqualificazione energetica degli edifici. Questa nuova comunicazione è necessaria per monitorare e valutare il risparmio energetico conseguito con la realizzazione degli interventi di recupero edilizio.

Beneficiari

Possono usufruire della detrazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato.
L’agevolazione spetta non soltanto ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese.

Interventi

I lavori sulle singole unità immobiliari per i quali spetta l’agevolazione fiscale sono i seguenti:

• Manutenzione straordinaria. Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso.

Rientrano tra gli interventi di manutenzione straordinaria anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere. Anche se comportano la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico. Ma sempre a condizione che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

• Restauro e risanamento conservativo. Sono compresi in questa tipologia gli interventi finalizzati a conservare l’immobile e assicurarne la funzionalità. Ad esempio per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili.

• Ristrutturazione edilizia. Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi quelli rivolti a trasformare un fabbricato. Ma solo mediante un insieme di opere che possano portare a un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente.

Demolizione e ricostruzione

L’Agenzia delle entrate ha chiarito che per la demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una ‘nuova costruzione’. Se la ristrutturazione avviene senza demolire l’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una ‘nuova costruzione’.

• Ricostruzione o ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi. Anche se i lavori non rientrano nelle categorie indicate nella precedente lettera A, e a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza.

• Lavori finalizzati:

1. all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi a oggetto ascensori e montacarichi (per esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione);
2. alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone con disabilità gravi.

• Interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi. Per ‘atti illeciti’ si intendono quelli penalmente illeciti. Nello specifico si tratta di furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti.

• Interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico.

• Interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia.

• Interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici.

Parti condominiali

Anche per interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia su parti comuni di edifici condominiali riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di più proprietari,  spettano le seguenti detrazioni:

• 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati dall’amministratore) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2019. Con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare;
• 36%, con il limite massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare, delle somme che saranno pagate dal 1° gennaio 2020.

Quando gli interventi di ristrutturazione sono realizzati su immobili residenziali adibiti promiscuamente all’esercizio di un’attività commerciale, dell’arte o della professione, la detrazione spetta nella misura ridotta del 50%.

Altri benefici fiscali

Le agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie prevedono altri benefici per i contribuenti:

• Iva ridotta sulle prestazioni dei servizi resi dall’impresa che esegue i lavori e, in alcuni casi, sulla cessione dei beni. Sulle prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, realizzati sulle unità immobiliari abitative, è prevista l’Iva ridotta al 10%;
• detrazione degli interessi passivi pagati sui mutui stipulati per ristrutturare l’abitazione principale;
• detrazioni per l’acquisto di immobili a uso abitativo che fanno parte di edifici interamente ristrutturati, o per la realizzazione o l’acquisto di posti auto.

Cessione del credito al fornitore

Anche per gli interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici, il Decreto Crescita (art. 10, comma 3-ter) consente ai contribuenti la possibilità di cedere il credito in favore del fornitore dei beni e servizi necessari alla loro realizzazione. A sua volta, il fornitore può cedere il credito d’imposta ricevuto ai suoi fornitori di beni e servizi, che non possono però cederlo ad altri. Esclusa, in ogni caso, la cessione a istituti di credito e a intermediari finanziari.