Prima casa under 36: come funziona la proroga delle agevolazioni?

L’Agenzia delle Entrate, con la recente CM n. 14/E del 18 giugno 2024, ha fornito importanti chiarimenti in merito alla proroga delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa destinate agli under 36 (a seguito del D.L. n. 215/2023 – c.d. Decreto Milleproroghe).

Nel dettaglio, la citata proroga estende le agevolazioni previste dall’art. 64 del D.L. n. 73/2021, a condizione che il contratto preliminare sia stato sottoscritto e registrato entro il 31 dicembre 2023 e che l’atto definitivo, anche nei casi di trasferimento della proprietà da cooperative edilizie ai soci, sia stipulato entro il 31 dicembre 2024.

Inoltre, per gli atti definitivi conclusi tra il 1° gennaio 2024 e il 29 febbraio 2024, data di entrata in vigore del decreto Milleproroghe, è previsto un credito d’imposta pari alle imposte pagate in eccesso per la mancata applicazione dell’agevolazione.

Prima casa under 36: l’ambito oggettivo

Ai sensi dell’art. 3, comma 12-terdecies, del D.L. 215/2023, la proroga in esame attiene i soggetti che:

• non hanno compiuto 36 anni nell’anno in cui viene rogitato l’atto (2024);
• presentano un valore ISEE non superiore a 40.000 euro;
• hanno sottoscritto e registrato un contratto preliminare entro il 31 dicembre 2023;
• hanno stipulato l’atto definitivo entro il 31 dicembre 2024.

Il nuovo credito d’imposta

Ai sensi del citato art. 3, comma 12-quaterdecies, è previsto un nuovo credito d’imposta, pari alle imposte corrisposte in eccesso rispetto a quelle che sarebbero state dovute ai sensi del comma 12-terdecies, per gli atti definitivi stipulati nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2024 e la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto stesso (29 febbraio 2024).

Il credito d’imposta è utilizzabile esclusivamente nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2025 e il 31 dicembre 2025, secondo le modalità previste dall’art. 64, comma 7, del D.L. n. 73/2021.

Non è previsto il rimborso delle somme versate in eccesso, neanche in caso di mancato utilizzo del credito nel termine previsto.

L’agevolazione per la prima casa under 36

Grazie a questa agevolazione, gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà e quelli traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso dell’abitazione sono esenti dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale. Per gli stessi atti – se relativi a cessioni soggette ad IVA – è attribuito agli acquirenti un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA corrisposta in relazione all’acquisto.

Inoltre, è prevista l’esenzione dall’imposta sostitutiva dello 0,25%, ordinariamente dovuta sui finanziamenti per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione della prima casa, come stabilito dall’art. 18 del D.P.R. n. 601/1973. Il rispetto dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni deve risultare da una dichiarazione della parte mutuataria resa nell’atto di finanziamento o allegata al medesimo.

ISEE e credito d’imposta

Per il periodo dal 1° gennaio al 29 febbraio 2024, se il contribuente non dispone di una certificazione ISEE valida alla data di stipula del rogito, può dimostrare il rispetto dei requisiti ottenendo una certificazione ISEE valida nel 2024, riferita allo stesso nucleo familiare esistente alla data di stipula dell’atto. Per gli atti successivi al 29 febbraio 2024, nell’atto definitivo deve essere indicato il numero di protocollo dell’attestazione ISEE valida o, in mancanza di questa, il numero di protocollo della DSU presentata dal contribuente. È accettabile anche l’ISEE corrente.

Prima casa under 36: calcolo del nuovo credito d’imposta

Il credito d’imposta è riconosciuto al contribuente in relazione a:

• imposte di registro, ipotecaria e catastale (comma 6 dell’art. 64), al lordo delle eventuali imposte di registro proporzionali versate per acconti e caparra confirmatoria in sede di registrazione del preliminare.
• IVA (comma 7).

L’agevolazione copre anche l’imposta sui finanziamenti a medio/lungo termine, versata dalle banche o dagli intermediari finanziari ai sensi degli articoli 15 e seguenti del D.P.R. n. 601/1973. Non concorrono a formare il credito d’imposta l’imposta di registro versata in misura fissa per la stipula del contratto preliminare e, in caso di acconto soggetto a IVA, l’ulteriore imposta versata in misura fissa per tale pattuizione.

Le imposte proporzionali di registro versate per acconti e caparra confirmatoria relativi al contratto preliminare registrato entro il 31 dicembre 2023, per gli atti stipulati tra il 1° marzo 2024 e il 31 dicembre 2024, possono essere recuperate esclusivamente tramite apposita istanza di rimborso, da presentarsi entro tre anni dal giorno del pagamento o, se posteriore, da quello in cui è sorto il diritto alla restituzione.

Richiesta credito d’imposta per atti definitivi gennaio/febbraio 2024

Per richiedere il credito d’imposta per gli atti definitivi stipulati tra gennaio e febbraio 2024, è necessaria una dichiarazione resa al Notaio tramite un atto integrativo redatto con le stesse formalità giuridiche dell’atto di trasferimento. In questa dichiarazione, il contribuente deve manifestare la volontà di avvalersi dei benefici fiscali “prima casa under 36” e dichiarare di possedere i requisiti richiesti dalla legge.

Acquisto immobile a seguito provvedimento giudiziale

La proroga delle agevolazioni prima casa under 36 non si applica nel caso in cui il verbale di aggiudicazione sia stato redatto nel 2023 e il successivo decreto di trasferimento immobiliare sia emanato nel 2024.

Rapporti con credito d’imposta riacquisto prima casa

L’atto definitivo di compravendita stipulato nei primi due mesi del 2024 è considerato “neutro” rispetto alla maturazione del diritto al credito d’imposta da riacquisto prima casa, ai sensi dell’art. 7 della legge n. 448/1998. Il “nuovo” credito d’imposta per gli acquisti definitivi tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024 è riconosciuto limitatamente alle imposte effettivamente versate e quindi al netto del credito d’imposta da riacquisto eventualmente utilizzato.