Prima casa, l’agevolazione fiscale resiste alla separazione

L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 80 del 9 settembre 2019, chiarisce che la vendita a terzi dell’abitazione acquistata col beneficio ‘prima casa’, anche se al di fuori dei termini stabiliti dalla legge, non comporta la decadenza del beneficio fruito, se la cessione fa parte dell’accordo di separazione tra coniugi. In tal caso, l’agevolazione resta valida. Anche se il bene agevolato viene venduto entro i cinque anni dalla fruizione del bonus, senza riacquisto di altro immobile.

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Prima casa, quando il beneficio va oltre la fine del vincolo

La risoluzione dell’Agenzia riguarda il caso presentato da un contribuente. Assieme all’ex coniuge, aveva acquistato un’abitazione con l’agevolazione ‘prima casa’, successivamente venduta. Questo avveniva prima del decorso dei cinque anni dall’acquisto richiesti per legge ai fini del mantenimento del beneficio. La messa in vendita dell’immobile, a cui poi non era seguito il riacquisto di nuova abitazione nel termine di un anno, era parte di un accordo di separazione omologato dal tribunale. E prevedeva la ripartizione tra i coniugi del 50% del ricavato.

Il diritto a beneficiare dell’agevolazione ‘prima casa’ è disciplinato dalla nota II-bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr n.131 del 26 aprile 1986 (Tur). Tale agevolazione consiste nell’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota del 2 per cento e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di Euro 50 ciascuna per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà  di case di abitazione. Ad eccezione di quelle appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9, a condizione che:

• l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza. Altrimenti, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività;
• nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
• nell’atto di acquisto, l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.

Quando si perde il beneficio fiscale ‘prima casa’

Tra le condizioni che determinano la perdita del beneficio e il conseguente recupero delle imposte dovute, ve ne è una in particolare. L’alienazione dell’immobile agevolato prima dei cinque anni dall’acquisto senza il riacquisto, entro l’anno, di un nuovo immobile da destinare ad abitazione principale. Tali vincoli, tuttavia, precisa l’Agenzia delle Entrate, non possono essere applicati se la vendita dell’abitazione è parte di un accordo di separazione tra coniugi.

Infatti, per l’art. 19 della legge n. 74/1987, tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio sono esenti dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa. Tale principio, come chiarito dalla Corte Costituzionale è applicabile anche ai procedimenti di separazione. Intento della citata norma è infatti, favorire gli atti e convenzioni che i coniugi, nel momento della crisi matrimoniale, pongono in essere nell’intento di regolare sotto il controllo del giudice i loro rapporti patrimoniali conseguenti alla separazione o divorzio.

Pertanto, nel caso di specie, recuperare l’imposta per via della decadenza dell’agevolazione fiscale dovuta all’alienazione del bene agevolato prima del termine previsto, equivarrebbe, di fatto, a imporre un’imposta su un trasferimento avvenuto in esecuzione di un accordo di separazione. E andrebbe in senso contrario alla disposizione che intende tutelare gli accordi patrimoniali tra coniugi in caso di separazione.

Le agevolazioni per l’acquisto di un secondo immobile

L’Agenzia delle Entrate fornisce altre indicazioni in riferimento a due casi. Il primo riguarda l’acquisto, da parte di coniugi già proprietari di una abitazione sita nel medesimo comune, di un’unità  immobiliare ad uso abitativo di nuova costruzione di Categoria A/7 soggetta ad Iva. Gli interessati chiedono all’Agenzia se possono effettuare il nuovo acquisto usufruendo dell’aliquota Iva agevolata ‘prima casa’. E lo fanno impegnandosi ad alienare l’abitazione a titolo oneroso ovvero gratuito entro un anno dalla data di stipula. Questo in base all’art. 1, comma 55, della legge di stabilità 2016, in vigore dal 1 gennaio 2016.

La norma di cui il contribuente chiede l’applicazione, è scritto nella risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 377, prevede che l’aliquota del 2 per cento si applichi anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto.

O dal coniuge con le stesse agevolazioni, e per i quali si verificano i requisiti richiesti (immobile nel comune di residenza o attività e titolarità dei diritti reali di altra casa di abitazione nello stesso comune) senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni, a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. In mancanza di detta alienazione, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria. Nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte.

Applicabilità dell’IVA

Tale norma è applicabile anche nell’ipotesi in cui il nuovo acquisto sia imponibile ad Iva. Con la Circolare n. 19/2001, con riferimento alla disciplina del credito d’imposta, è stato precisato che anteriormente al 22 maggio 1993, l’aliquota Iva agevolata (2%, elevata al 4% dal 1 gennaio 1989) era applicabile alle realizzazioni ed alle cessioni di tutti i fabbricati abitativi di nuova costruzione, effettuate da imprese costruttrici, indipendentemente dalla condizione che detti immobili costituissero la cd. ‘prima casa’ per l’acquirente.

Agevolazione fiscale ‘prima casa’ sulla pertinenza

Le agevolazioni ‘prima casa’ si applicano anche quando il bene acquistato con atto separato costituisca pertinenza di una casa di abitazione e abbia queste caratteristiche:

• ceduta da una impresa costruttrice,
• senza l’applicazione della specifica aliquota Iva ridotta,
• prima del 22 maggio 1993.

La suddetta deroga trova fondamento nella considerazione che, fino alla data del 22 maggio 1993, l’aliquota da applicare alle cessioni di abitazioni effettuate da costruttori (4%) coincideva con l’aliquota prevista per l’acquisto della ‘prima casa’. Circostanza che rendeva superflua la richiesta di fruizione del regime agevolato, pur sussistendo le condizioni per il riconoscimento.

Il contribuente può fruire delle agevolazioni ‘prima casa’, derogando temporaneamente (entro l’anno dalla data dell’acquisto) alla condizione di essere titolare, nel Comune di residenza, di un solo altro immobile, precedentemente acquistato beneficiando delle agevolazioni. Infatti, scopo della norma è quello di agevolare il contribuente nella sostituzione dell’abitazione preposseduta. Concedendo un lasso temporale di un anno, per l’alienazione dell’immobile da sostituire. La norma, dunque, non deroga alla condizione prevista. Semplicemente ne posticipa la sua sussistenza entro l’anno dalla data dell’acquisto. Sicché, entro tale termine, l’acquirente deve, comunque, possedere, nel Comune di residenza, un solo immobile acquistato con le agevolazioni ‘prima casa’.

Acquisto di un secondo immobile nello stesso comune

Il secondo caso da esaminare riguarda la possibilità di acquistare di una nuova abitazione nello stesso Comune con le agevolazioni. Questo da parte di un contribuente che ha venduto l’abitazione di sua proprietà esclusiva acquistata con le agevolazioni ‘prima casa’. E che inoltre nello stesso Comune è proprietario di altro immobile acquistato successivamente senza fruire delle agevolazioni fiscali, locato con contratto di locazione, sulla base dell’Ordinanza della Corte di Cassazione n. 19989 del 27 luglio 2018. Secondo l’ordinanza le agevolazioni prima casa devono essere estese anche a chi è proprietario di un immobile in locazione. Questo perché sottoposto ad un vincolo giuridico (ovvero la presenza di un contratto di locazione) che rende tale alloggio oggettivamente inidoneo ad essere abitato.
La Suprema Corte ha ritenuto che l’agevolazione spetta anche all’acquirente. Anche se è titolare del diritto di proprietà su altra casa situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato. Questo quando tale casa sia oggetto di un rapporto locativo regolarmente registrato e non maliziosamente preordinato a creare lo stato di indisponibilità della stessa.

I criteri oggettivi secondo l’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate aveva precisato con la Risoluzione n. 86/E del 20 agosto 2010 che l’inidoneità deve essere valutabile sulla base di criteri oggettivi. Con la conseguenza che la fruizione dell’agevolazione per un nuovo acquisto può essere riconosciuta nel caso di assoluta inidoneità (quale può essere, ad esempio, l’inagibilità) dell’immobile (già  posseduto) all’uso abitativo. Non si può attribuire rilevanza ad un concetto di “inidoneità” collegato ad una indisponibilità “giuridica” (ad esempio, in virtù del contratto di locazione) di carattere meramente temporaneo, e comunque dipendente dalla volontà  del soggetto.

Con la Risposta n. 378, l’Agenzia rileva che costituiscono condizioni ostative alla fruizione dei benefici “prima casa”, tra l’altro, la titolarità  dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nello stesso comune del nuovo acquisto, ovvero acquistata con le agevolazioni indipendentemente dal luogo in cui essa è posta.
L’agevolazione deve essere esclusa in tutti i casi in cui il soggetto che intende fruirne risulti già in possesso nello stesso Comune, o nell’intero territorio nazionale se acquistato con le agevolazioni, di un immobile ad uso abitativo.

Prima casa e concreto utilizzo

Non è richiesta dalla norma, invece, la verifica del concreto utilizzo che dell’immobile viene fatto. Né con riferimento alle case di abitazione che il contribuente già possiede e che possono precludere l’accesso all’agevolazione. Ma neanche con riferimento all’immobile che si intende acquistare. Deve comunque trattarsi di immobili che, sulla base di criteri oggettivi, risultino astrattamente idonei al soddisfacimento di esigenze abitative.

Il diritto di cui è titolare il proprietario di un immobile dato in locazione è differente e non assimilabile a quello di nuda proprietà. Pertanto, l’istante non può fruire dei benefici ‘prima casa’, avendo la proprietà di altro immobile ubicato nello stesso Comune. E non potendo, dunque, dichiarare nell’atto di acquisto di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà , usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare.