Il superbonus e le nuove plusvalenze: che cosa ha stabilito la Finanziaria 2024

L’articolo 1, comma 64 della legge numero 213 del 30 dicembre 2023, ossia la Finanziaria 2024, modificando il primo comma dell’articolo 67 ed il primo comma dell’articolo 68 del Testo Unico delle Imposte sui redditi (TUIR), ha introdotto una nuova tipologia di plusvalenza (vale a dire, l’utile derivante dalla vendita di un immobile o di un titolo, a seguito dell’incremento del valore dello stesso rispetto a quello sussistente al momento dell’acquisto). La nuova plusvalenza è rilevante ai fini della determinazione del reddito imponibile soggetto a IRPEF, direttamente collegata all’avvenuta fruizione delle agevolazioni fiscali previste dal decreto-legge numero 34/2020.

I presupposti per l’operatività della nuova plusvalenza

Affinché la plusvalenza possa essere effettivamente rilevante ai fini della determinazione del reddito imponibile, e, dunque, soggetta a tassazione nella misura normativamente prevista del 26 per cento (articolo 1, comma 695, legge numero 160 del 27 dicembre 2019), ai sensi articolo 67 del TUIR, devono concorrere determinati requisiti:

• la plusvalenza dev’essere realizzata mediante un contratto di alienazione a titolo oneroso, con esclusione della rilevanza, ai fini reddituali, di ogni cessione che sia avvenuta a titolo gratuito;
• gli immobili oggetto di cessione devono essere stati interessati necessariamente da operazioni di eco o sisma bonus, o di abbattimento di barriere architettoniche, agevolate ai sensi dell’articolo 119 del Decreto Rilancio. Importante evidenziare al riguardo che, proprio a causa delle innumerevoli modifiche del DL 34/2020, non si richiede che il contribuente abbia usufruito del superbonus nella misura del 110%, né che abbia optato per le opzioni alternative alla fruizione diretta (cessione o sconto in fattura) previste dall’articolo 121 della norma in commento;
• rileva, ai fini delle generazione della plusvalenza, il momento temporale in cui si è effettuata l’alienazione, che dev’essere stata conclusa entro dieci anni dall’ultimazione dei lavori di riqualificazione energetica o consolidamento sismico. A detti fini, sebbene si ritiene che la “fine lavori” possa essere attestata con qualsiasi documento legalmente idoneo, non vi è uniformità in ordine alla decorrenza del termine, variando, la stessa, al variare della singola fattispecie. Così, ad esempio, mentre nel caso di ecobonus, potrebbe farsi riferimento all’attestato di prestazione energetica finale, rilasciato da un tecnico abilitato che certifichi il raggiungimento del doppio salto di classe energetica, nel caso di sismabonus potrebbe farsi riferimento al collaudo statico attestante la conformità al progetto depositato.

Ambito di esclusione dell’operatività della nuova fattispecie

Per espressa previsione normativa, sono escluse dalla nuova fattispecie di plusvalenza, che ha decorrenza dal primo gennaio ultimo scorso:

• gli immobili dei quali si sia venuti in possesso, o più precisamente dei quali si sia acquistata la proprietà, per effetto di una successione per causa di morte;
• gli immobili che, per la maggior dei dieci anni antecedenti alla cessione, siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari
• quegli immobili rispetto ai quali, tra la data di acquisto o di costruzione e quella di alienazione, sia trascorso un periodo inferiore a dieci anni. In questo caso, il requisito della residenza (per un tempo prolungato) andrà valutato caso per caso.

La nuova determinazione del reddito imponibile

Quanto, invece, alle modifiche introdotte dalla Finanziaria all’articolo 68 del TUIR, ai fini della determinazione del reddito imponibile, viene stabilito che:

1. se per gli immobili che vengono alienati, i lavori del superbonus, all’atto della vendita, si sono conclusi da non più di cinque anni, i costi sostenuti non possono essere ricompresi tra le spese incrementative del valore d’acquisto;
2. al contrario, se, alla stipula del contratto, i lavori agevolati si sono conclusi da più di cinque anni ma da non più di dieci, i costi sostenuti potranno essere ricompresi tra le spese incrementative nella misura del 50%.

In entrambe le ipotesi, affinché i costi sostenuti per fruire del superbonus siano esclusi, si richiede che:

• l’agevolazione sia stata goduta nella misura del 110%.
• il contribuente si sia avvalso delle opzioni della cessione del credito o dello sconto in fattura.

Giova, infine, evidenziare che con tali disposizioni si è cercato di escludere dall’applicazione dell’imposta sostitutiva, tutte le compravendite di immobili che non siano state determinate da finalità speculative.