Nuda proprietà? La cedolare secca non può essere applicata

L’Agenzia delle Entrate con la risposta all’istanza di interpello n. 216/E pubblicata il 15 febbraio 2023, ha chiarito che l’opzione per la cedolare secca non può essere attivata dal nudo proprietario dell’immobile locato. L’Agenzia delle Entrate è arrivata a tali conclusioni in considerazione del fatto che la cedolare secca riguarda un regime di tassazione opzionale che si pone quale alternativa al regime ordinario il quale, tuttavia, non è imputabile al nudo proprietario.

Nudo proprietario e cedolare secca: cosa è possibile

Nello specifico, il caso affrontato dall’Agenzia delle Entrate riguarda un contribuente comproprietario con il fratello (50% ciascuno) della nuda proprietà di un immobile abitativo (categoria catastale A/3). La madre, titolare del diritto di usufrutto, occupa l’immobile a titolo di abitazione principale, ad eccezione di una porzione dello stesso immobile (planimetricamente definita) in relazione alla quale l’interpellante, unitamente al fratello, ne ha ‘‘la materiale disponibilità’’. In relazione alla citata porzione immobiliare il contribuente intendeva stipulare un contratto di locazione a canone libero ritenendo di potersi avvalere della cedolare secca. Invece, l’Agenzia delle Entrate, con la risposta in esame, non ha dato esito positivo in considerazione del fatto che:

• i redditi fondiari sono imputati ai soggetti “che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale” (art. 26, comma 1 del TUIR);
• la costituzione del diritto di usufrutto comporta lo spostamento della soggettività passiva d’imposta dal proprietario all’usufruttuario titolare del diritto di godere della cosa e dei frutti prodotti ai sensi degli artt. 981 e 984 c.c. (risoluzione n. 381/E del 14 ottobre 2008).

Fermo restando quanto più sopra scritto l’Agenzia delle Entrate ha affermato che il figlio nudo proprietario, pur avendo la disponibilità “di fatto” di una parte dell’immobile gravato di usufrutto a favore della madre che intende locare a terzi, non può optare per il regime della cedolare secca, in considerazione del fatto che tale regime si pone in alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario, ai fini dell’IRPEF, che non è imputato al nudo proprietario ai sensi del citato art. 26 del TUIR. La risposta all’interpello n. 216/2023 è disponibile qui di seguito in free download. Risposta n. 216 2023 dell'Agenzia delle Entrate