Bonus prima casa under 36: le proroghe a seguito della Legge di Bilancio 2023

Il comma 74, lett. a), b) e c) dell’art. 1 della Legge n. 197 pubblicata in GU il 29 dicembre 2022 (c.d. Legge di Bilancio 2023), modificando l’art. 64, del D.L. n. 73/2021 (c.d. Decreto “Sostegni-bis”, convertito con modificazioni dalla Legge n. 106/2021) in tema di bonus acquisto prima casa per i soggetti under 36 ha introdotto le seguenti novità:

• proroga al 31 dicembre 2023 (rispetto al 31 dicembre 2022) delle misure di deroga alla ordinaria disciplina del Fondo di solidarietà per la sospensione dei mutui relativi all’acquisto della prima casa di cui all’art. 2, commi da 475 a 480, della Legge n. 244/2007;
• proroga al 31 marzo 2023 (rispetto al 31 dicembre 2022), del regime speciale introdotto dall’art. 64, comma 3, del D.L. n. 73/2021 (c.d. “Sostegni-bis”), convertito con modificazioni dalla Legge n. 106/2021, ai sensi del quale la misura massima della garanzia rilasciata dal Fondo è stata elevata, per le categorie prioritarie (come le giovani coppie, i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, i conduttori di alloggi IACP e giovani di età inferiore ai 36 anni), dal 50 fino all’80 per cento della quota capitale, qualora in possesso di un Indicatore della Situazione Economica Equivalente (ISEE) non superiore a 40 mila euro annui e per mutui di importo superiore all’80 per cento del prezzo dell’immobile, compreso di oneri accessori. Inoltre, è stata prorogata al 31 marzo 2023, per le istanze ricomprese nel regime speciale dell’80 per cento, l’applicazione di un add-on rispetto al TEGM, quale introdotto dall’art. 35-bis del D.L. n. 144/2022, convertito con modificazioni dalla Legge n. 175/2022, per le domande presentate dal 1° dicembre 2022 fino al 31 dicembre 2022;
• proroga fino al 31 dicembre 2023 (rispetto al 31 dicembre 2022), delle agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette, previste per l’acquisto della “prima casa” di abitazione e per i finanziamenti a tal fine erogati, disposte a favore dei giovani che presentino il duplice requisito, anagrafico ed economico, di non aver compiuto trentasei anni di età e di avere un Indicatore della Situazione Economica Equivalente (ISEE) non superiore a 40.000 euro annui.

Bonus prima casa under 36, come funziona? I chiarimenti forniti dalle Entrate

Si ricorda che l’art. 64 del D.L. n. 73/2021 (c.d. Decreto Sostegni-bis), rubricato “Misure in favore dell’acquisto della casa di abitazione ed in materia di prevenzione e contrasto al disagio giovanile” ha previsto importanti agevolazioni (sia di natura amministrativa che fiscale) per l’acquisto della prima casa da parte dei soggetti con età non superiore a 36 anni e con bassi redditi.

Bonus prima casa under 36, le novità

Una prima novità introdotta dal citato Decreto Sostegni-bis attiene i mutui agevolati per l’acquisto della prima casa da parte dei soggetti “giovani”. Infatti, è stata modificata la disposizione normativa contenuta nell’articolo 1, comma 48, lettera c, della legge n. 147/2013, estendendo l’accesso al Fondo di garanzia per la prima casa ai giovani fino al compimento dei 36 anni di età. Si ricorda che la precedente formulazione, consentiva il beneficio ai giovani fino a 35 anni, titolari di un contratto di lavoro atipico. Da quanto scritto si evince che è stato innalzato di un anno il requisito anagrafico (da 35 anni a 36 anni), inoltre, è stato eliminato il presupposto legato “al lavoro atipico”. Tale modifica ha natura permanente. È stato, poi, innalzato il Fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa portandolo all’80% del mutuo (rispetto concede alla precedente misura del 50%). Tale Fondo di garanzia nella misura dell’80% è previsto unicamente per i giovani fino a 36 anni che presentano domanda entro il 31 marzo 2023 (a seguito della proroga della citata Legge di Bilancio 2023). Questa agevolazione, rispetto alla precedente, ha, quindi, natura temporanea.

Gli sgravi fiscali per l’acquisto della prima casa

Invece, dal punto di vista fiscale (e nel dettaglio in tema di imposte indirette) sono state previste le seguenti novità (riportate in tabella) per l’acquisto di abitazione “prima casa”.

Acquisto abitazione “prima casa”: le agevolazioni fiscali previste dal Decreto Sostegni-bis
Le nuove agevolazioni per l’acquisto “prima casa” soggetta ad imposta di registro: ambito soggettivo, oggettivo e caratteristiche	La disposizione normativa, stabilisce, che per determinati soggetti, l’acquisto della “prima casa” è esente da imposta di registro nonché dalla imposte ipocatastali con riferimento agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023 (a seguito della proroga della Legge di Bilancio 2023). Nel dettaglio tali esenzioni tornano applicabili con riferimento agli atti traslativi a titolo oneroso della prima casa qualora l’acquisto venga effettuato: da soggetti che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato (conseguentemente l’agevolazione, per l’anno 2021 torna applicabile ai soggetti che effettuano l’acquisto della “prima casa” e che sono nati nel 1986 ovvero successivamente); e sempre che tali soggetti non abbiano un ISEE (indicatore della situazione economica equivalente) non superiore a 40.000 euro annui. Inoltre, affinché torni applicabile l’agevolazione in esame rimangono ferme le disposizioni contenute nella nota II-bis all’art. 1, della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986 (Decreto imposta di registro) concernente le caratteristiche della “prima casa”. Tenendo presente che l’agevolazione non può tornare applicabile con riferimento agli immobili abitativi c.d. di lusso (identificati dalle categorie catastali A1, A8 e A9. ATTENZIONE: l’esenzione in esame, fermo restando i presupposti richiamati precedentemente, torna applicabile anche per gli atti traslativi o costitutivi: della nuda proprietà; dell’usufrutto; dell’uso; dell’abitazione, aventi come oggetto la “prima casa”.
Le nuove agevolazioni per l’acquisto “prima casa” soggetta ad IVA: ambito soggettivo, oggettivo e caratteristiche	Qualora, l’acquisto della “prima casa” (secondo le caratteristiche più sopra descritte) sia soggetta ad IVA, il Decreto Sostegni-bis attribuisce agli acquirenti, “che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato” (e con riferimento agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023), un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA corrisposta in relazione all’acquisto.   ATTENZIONE: In tale ipotesi la disposizione normativa non richiede (come, invece, previsto in caso di imposta di registro) il requisito del possesso di ISEE non superiore a 40.000 euro annui. In base a quanto sopra ne discende che l’acquirente della “prima casa” potrà recuperare l’IVA che viene pagata al fornitore soggetto passivo. Il credito d’ imposta potrà essere: portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito; utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto; utilizzato in compensazione. Il credito d’imposta in ogni caso non dà luogo a rimborsi.
Imposta sostitutiva sui finanziamenti	Il Decreto Sostegni-bis stabilisce, inoltre, che i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono le condizioni e i requisiti descritti in precedenza (acquisto “prima casa”, con esclusione degli immobili di categoria A1, A8 e A9, età dell’acquirente non superiore a 36 anni e ISEE non superiore ad Euro 40.000) sono esenti dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative, prevista, in mancanza di tale agevolazione, in ragione dello 0,25% (art. 18, D.P.R. n. 601/1973). Allo scopo di poter beneficiare dell’agevolazione, il mutuatario deve rendere apposita dichiarazione, circa la sussistenza dei citati requisiti, nell’atto di finanziamento o allegata al medesimo.

Bonus prima casa under 36, chiarimenti dalle Entrate

Ciò premesso, l’Agenzia delle Entrate con la Circolare del 14 ottobre 2021, n. 12/E, ha fornito alcuni importanti chiarimenti in merito al bonus. Nel dettaglio:

• confermata l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale e, in caso di acquisto soggetto a IVA, è riconosciuto anche un credito d’imposta pari all’imposta pagata per l’acquisto, che potrà essere utilizzato a sottrazione delle imposte dovute su atti, denunce e dichiarazioni dei redditi successivi alla data di acquisto o usato in compensazione tramite F24;
• sono agevolati anche i finanziamenti collegati all’acquisto, alla costruzione e alla ristrutturazione dell’immobile: con il bonus prima casa under 36, infatti, non è dovuta l’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative;
• per beneficiare dell’esenzione in esame il beneficiario deve dichiarare la sussistenza dei requisiti nel contratto di acquisto (rogito) o in un documento allegato;
• l’agevolazione è esclusa per i contratti preliminari di compravendita in quanto la norma fa riferimento ai soli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso. Resta possibile, in presenza delle condizioni di legge e successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita, presentare istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra ai sensi dell’art. 77 del TUR;
• in caso di insussistenza delle condizioni richieste per poter usufruire dell’agevolazione in esame o di decadenza da tali agevolazioni, per il recupero delle imposte dovute e per la determinazione delle sanzioni e degli interessi si applicano le disposizioni previste dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986 e dall’art. 20 del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601.

Articolo pubblicato il 21.10.2021 – aggiornato il 03.02.2023