Bonus facciate, vale per gli edifici che affacciano su strade private?

Il bonus facciate può essere utilizzato per lavori che interessano edifici che si affacciano su strada privata? Se sì, quali sono, in questi casi, le condizioni per accedervi e quelle che implicano l’esclusione?

Sull’argomento ha provato a fare chiarezza l’Agenzia delle Entrate, con la risposta ad interpello n. 337/2021, specificando quando e come il bonus facciate viene riconosciuto per le vie private ma “ad uso pubblico”.

Bonus facciate, quando l’edificio si affaccia su via privata: l’interpello

Il caso portato all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate è quello di un condominio, dove sono stati approvati lavori di “manutenzione straordinaria finalizzati al recupero dell’involucro esterno di una palazzina situata all’interno di un complesso residenziale”.

Come ha precisato l’istante, il lato nord della palazzina è visibile dalla strada (comunale) di accesso al residence. Mentre il lato sud della detta palazzina è visibile da una “via” che è parte integrante del complesso residenziale, poiché costituisce una strada di affaccio anche di altre ville del complesso, ma al contempo non è una strada “privata e chiusa”. Nella strada in questione infatti circolano liberamente persone e mezzi provenienti sia dall’esterno che dall’interno del complesso residenziale. Per cui – rifacendosi a quanto ribadito dal Consiglio di Stato nella sentenza di maggio n. 2999/2020 – ne deve essere riconosciuto un “uso pubblico” in favore di ciascun cittadino appartenente alla collettività.

Il quesito posto, dunque, ha come oggetto l’accesso al bonus facciate per l’intero perimetro esterno dell’edificio: può essere riconosciuto anche per il lato della palazzina che si affaccia “su una strada che non è pubblica”?

Bonus facciate, cos’è e come funziona

Ora, l’articolo 1 – commi da 219 a 223 – della legge di Bilancio 2020 (legge 27 dicembre 2019, n. 160), disciplina il bonus facciate definendolo come una detrazione dall’imposta lorda pari al 90% delle spese documentate sostenute nell’anno 2020 per interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti. Tale bonus viene riconosciuto esclusivamente per gli edifici ubicati in zona A o B, che il decreto n. 1444/68 del Ministro dei lavori pubblici classifica come “zone territoriali omogenee”.

Per chiarezza:

• Le zone A, sono le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;
• Le zone B, sono invece le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A, si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5 per cento (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 m³/m².

Altre specifiche necessarie

La norma, inoltre, prevede che per avere accesso al bonus facciate “gli interventi devono essere finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna” e devono essere realizzati esclusivamente sulle “strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi”, che comprendono gli interventi sull’involucro “esterno visibile dell’edificio”. Vale a dire sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno), con particolare riferimento agli interventi sugli elementi della facciata costituenti esclusivamente la “struttura opaca verticale”.

La detrazione non spetta, invece, per gli interventi effettuati sulle facciate interne dell’edificio.Fatte salve quelle visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico. Di conseguenza, ha specificato l’AE, sono da considerarsi escluse “le spese sostenute per gli interventi sulle superfici confinanti con chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni, fatte salve quelle visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico”.

Bonus facciate, ok a detrazione per edifici su strade private ma “ad uso pubblico”: la risposta dell’Agenzia delle Entrate

Fatte tutte le premesse di legge, è corretto affermare che il bonus facciate spetta per le spese di manutenzione straordinaria finalizzate al recupero dell’involucro esterno della palazzina in cui è inserito il proprio immobile, ma che risulta parzialmente visibile da una via privata ma “ad uso pubblico”?

Per rispondere a questa domanda l’AE ha citato quanto stabilito dal Ministero culturali nella nota RU 0348403 del 9 novembre 2020. Precisando che: “si condivide l’interpretazione, che tiene conto anche dell’orientamento della Corte di Cassazione penale espressa con la sentenza n. 2582 del 26 gennaio 2011, secondo la quale una strada vicinale sia assimilabile ad una strada comunale, qualora ad uso pubblico, in quanto, come nel caso specifico, destinata al passaggio collettivo”.

Si ritiene pertanto che, quando l’edificio costituisce un organismo edilizio che si affaccia su strade destinate ad uso pubblico, i lavori finalizzati al recupero dell’involucro esterno possono essere ammessi alle agevolazioni previste dal legislatore e quindi usufruire del bonus facciate.

Agenzia delle Entrate, risposta ad interpello n. 337/2021