Bonus facciate e ruolo del condominio, chiarimenti dalle Entrate

L’Agenzia delle entrate si è espressa di recente in materia di Bonus facciate, con la risposta all’interpello n. 628 del 28 settembre 2021 chiarendo che vi è la possibilità di fruire per intero del Bonus da parte del condomino nel caso in cui l’impegno risulti assunto negli atti di compravendita. Nello specifico del caso sottoposto all’Amministrazione – in cui una Fondazione, in qualità di condomino, richiedeva la possibilità di fruire del bonus per il totale delle spese dei lavori condominiali sostenute – si è espressa a favore dell’istante a condizione che l’impegno assunto per eseguire i lavori:

• risulti dal rogito notarile
• sia stato accettato e autorizzato da tutti gli altri proprietari delle unità immobiliari dell’edificio

Inoltre, sempre con riferimento all’interpello l’Agenzia delle entrate ha precisato che gli adempimenti necessari ai fini della fruizione del bonus facciate possono essere effettuati:

• da uno dei condomini se “a ciò delegato”

ovvero

• dall’amministratore del condominio.

Il caso sottoposto alle Entrate

L’istante è una Fondazione che ha venduto diverse unità immobiliari in diversi edifici di cui era totalmente proprietaria, con conseguente costituzione di condomìni ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile, restando proprietaria solo di alcune unità rimaste invendute. Negli atti di compravendita, la Fondazione ha assunto espressamente l‘impegno a eseguire alcuni lavori sul complesso immobiliare; tale impegno è stato accettato da tutti gli altri proprietari delle unità abitative negli atti di compravendita – in cui le parti si danno reciprocamente atto che “i suddetti lavori saranno eseguiti dalla Fondazione a propria cura e spese, ed in totale autonomia gestionale”. La Fondazione precisa che nei condomìni in esame c’è un amministratore regolarmente nominato. Le questioni dubbie per la Fondazione istante sono due e precisamente:

• se, in qualità di condomino, può fruire del bonus facciate per l’intero sulla base dell’impegno assunto negli atti di compravendita visto che risulta essere intestatario delle fatture e avendo sostenuto integralmente le relative spese;
• se può provvedere autonomamente e direttamente, in luogo dell’amministratore del condominio, agli adempimenti connessi alla fruizione dell’agevolazione.

Bonus Facciate, i punti cardine

Per inquadrare l’agevolazione, anche sotto un profilo oggettivo e soggettivo, è opportuno richiamare i punti cardine della disciplina del bonus facciate. Per prima cosa occorre ricordare che il bonus facciate è stato introdotto dalla Legge di bilancio 2020 (articolo 1 commi da 219 a 224 della Legge n.160/2019) e, successivamente, come modificato dall’articolo 1, comma 59, della Legge n.178/2020 (legge di bilancio 2021). L’agevolazione prevede una detrazione del 90% delle spese documentate sostenute negli 2020 e 2021 per interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B ai sensi del DM 2 n.1444/1968, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali.

Soggetti beneficiari

Sotto un profilo soggettivo rientrano nel campo di applicazione del bonus facciate, le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni, “gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale, le società semplici, le associazioni tra professionisti e i soggetti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, enti, società di persone, società di capitali)”. La detrazione spetta ai soggetti che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati, a prescindere dalla tipologia di reddito di cui essi siano titolari. I soggetti beneficiari devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo, al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio. Chi vuol beneficiare del bonus facciate dovrà, tra l’altro, conservare ed esibire, previa richiesta degli uffici “copia della delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori, per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali, e tabella millesimale di ripartizione delle spese”. È importante sottolineare che la circolare n. 24/E del 2020, sia pure con riferimento al Superbonus, ha chiarito anche che il singolo condomino fruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile

La soluzione al caso 628/2021

L’Agenzia delle entrate, dopo un richiamo alla disciplina del bonus facciate e alla circolare n.24/E/2020 si esprime a favore della Fondazione istante. In primo luogo, dopo un richiamo alla giurisprudenza (cfr. Cassazione civile, sezione II, ordinanza del25 ottobre 2018, n. 27159; Cassazione sezione unite, sentenza del 9 agosto 2010, n.18477) precisa che ai fini della applicazione del bonus facciate nel caso in esame, si può considerare rispettata la previsione dell’articolo 1123 del codice civile, avendo tutti i condomini acconsentito all’esecuzione dei lavori a spese dell’istante direttamente in seno agli atti di compravendita. Ciò, anche in mancanza di una deliberazione assunta dall’assemblea di condominio, in quanto l’atto pubblico di compravendita quale “dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata” (cfr. pronuncia citata) può validamente rappresentare la convenzione di cui al citato articolo 1123 del C.C., garantendo l’unanimità in merito all’esecuzione dei lavori e al sostenimento della spesa da parte di un solo condomino. Ciò premesso, l’Amministrazione per il caso prospettato nell’interpello n.628/2021 arriva alla seguente conclusione:

• fruibilità del bonus: la Fondazione potrà fruire della detrazione per il totale delle spese sostenute, a condizione che l’impegno della stessa a eseguire i lavori “a propria cura e spese” ed “in totale autonomia gestionale” risulti dal rogito notarile. Deve essere inoltre accettato e autorizzato da tutti gli altri proprietari delle unità immobiliari dell’edificio;
• adempimenti: la Fondazione può provvedere agli adempimenti connessi alla fruizione dell’agevolazione, a condizione che l’istante sia stato “a ciò delegato”; in quanto, come chiarito nella circolare n. 2/E del 2020, per gli interventi effettuati sulle parti comuni di un condominio gli adempimenti necessari possono essere effettuati da uno dei condomini “a ciò delegato” oppure dall’amministratore del condominio.

Risposta a interpello 628/2021