Agevolazione prima casa, il credito di imposta può essere recuperato

L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta 223 del 22 luglio 2020, conferma che il credito di imposta riconosciuto al contribuente che vende entro l’anno dal nuovo acquisto agevolato, l’immobile preposseduto, se inutilizzato per incapienza, può essere recuperato e utilizzato per il pagamento delle imposte di registro, ipotecaria, catastale dovute per la stipula di un terzo contratto di compravendita.

Il quesito: credito d’imposta residuo per incapienza nella dichiarazione dei redditi

L’interpellante ha acquistato una porzione pari al 50 per cento di un immobile abitativo, fruendo delle agevolazioni “prima casa”, con l’impegno di vendere, entro un anno dalla data di acquisto, l’immobile abitativo di cui è proprietario, precedentemente acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

Il credito d’imposta riconosciuto all’atto d’acquisto agevolato della porzione d’immobile, non è stato fruibile in sede di rogito notarile. In quanto la suddetta compravendita era soggetta all’imposta sul valore aggiunto. Pertanto, l’istante ha scelto di recuperare una parte del detto credito in diminuzione dall’imposta sul reddito delle persone fisiche, in sede di dichiarazione dei redditi. E chiede di poter utilizzare il credito d’imposta residuovper il pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute in relazione all’atto di compravendita di un terzo immobile di prossimo acquisto.

I benefici “prima casa” e il relativo credito d’imposta

L’accesso ai benefici “prima casa” (aliquota agevolata al 2% per l’imposta di registro e al 4% dell’imposta sul valore aggiunto), è subordinato alle seguenti condizioni:

• l’immobile deve appartenere a categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9;
• l’abitazione deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall’acquisto;
• non titolarità esclusiva di altra abitazione nel Comune in cui si trova l’immobile da acquistare;
• non titolarità, nemmeno per quote, di altra abitazione situata nel territorio dello Stato acquisita con i benefici “prima casa”.

Secondo l’articolo 7 della legge n. 448 del 23 dicembre 1998, ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è fruito dei benefici per la prima casa, un’altra casa di abitazione non di lusso, è attribuito un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.

Il credito d’imposta può essere:

• portato in diminuzione dall’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato che lo determina,ovvero, per l’intero importo, dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto;
• utilizzato in compensazione delle somme dovute ai sensi del d.lgs n. 241 del 9 luglio 1997.

La risposta dell’Agenzia: le opzioni di utilizzo del credito d’imposta hanno carattere alternativo, ma non preclusivo

L’Agenzia delle entrate ritiene che il contribuente che ha utilizzato solo parzialmente, per incapienza, il credito in dichiarazione in diminuzione dell’Irpef, possa chiedere di poter utilizzare il residuo del proprio credito d’imposta in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale dovute per lo stipulando atto di compravendita.

Infatti, in varie circolari, l’Agenzia ha chiarito che:

• il contribuente ha la facoltà di scegliere la modalità di utilizzo del credito di imposta;
• il contribuente deve manifestare la propria volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile. Specificando nell’atto di acquisto del nuovo immobile se intende o meno utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo stipulando atto;
• il credito di imposta spetta al contribuente anche nell’ipotesi in cui proceda all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell’immobile posseduto;
• in ogni caso il credito di imposta non dà luogo a rimborsi per espressa disposizione normativa.