Adeguamento sismico e riqualificazione energetica, quali agevolazioni fiscali?

L’Agenzia delle Entrate, nella risposta n. 87 dell’8 febbraio 2021, esamina l’applicazione del Superbonus e delle altre agevolazioni fiscali per interventi di riduzione del rischio sismico e di riqualificazione energetica su due unità immobiliari C/2 in zona sismica 3, funzionalmente autonome e con ingressi indipendenti destinate al termine dei lavori ad uso abitativo. Con contratto, la moglie ha concesso al marito in comodato il predetto immobile, autorizzandolo ad effettuare lavori di ristrutturazione senza variazione volumetrica e con cambio di destinazione d’uso in abitazione e autorimessa, specificando che le spese saranno a carico del comodatario. Il soggetto richiedente ha quindi presentato la Scia per un intervento di ristrutturazione edilizia con parziale demolizione finalizzata alla sicurezza statica ed antisismica delle due unità costituenti l’intero immobile, rinforzo strutturale in cemento armato, realizzazione di una intelaiatura in acciaio, ristrutturazione del tetto con inserimento di cordolo in cemento armato su tutto il perimetro, rifacimento della scala di accesso e altri interventi secondari e l’installazione di un impianto fotovoltaico. Alla Scia è allegata anche l’asseverazione della classe di rischio sismico dell’edificio precedente l’intervento e quella conseguibile a seguito dell’esecuzione dell’intervento progettato. Il quesito posto riguarda quali siano le agevolazioni spettanti gli interventi di “ristrutturazione antisismica” e di installazione del fotovoltaico; se il limite massimo di spesa pari a 10.000 euro previsto per bonus mobili,  possa essere considerato con riferimento a ciascuna delle due unità immobiliari censite autonomamente in catasto all’inizio dei lavori; se siano da considerare anche le spese per l’isolamento termico dell’immobile non avente impianto di riscaldamento preesistente.

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Superbonus solo per interventi in un condominio

L’Agenzia ricorda che gli interventi antisismici, per poter fruire del Superbonus,  devono essere realizzati su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” o su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze. In particolare, relativamente agli interventi sulle parti comuni di un edificio composto da più unità immobiliari distintamente accatastate, l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio. Ciò comporta che le spese per interventi realizzati su un edificio composto da più unità immobiliari distintamente accatastate di proprietà di un unico soggetto e, pertanto, non costituito in condominio, non sono, invece, ammesse al Superbonus. La scelta del legislatore di richiamare espressamente, tra i beneficiari del Superbonus, i “condomìni” non consente, infatti, di applicare a tale agevolazione la prassi consolidata finora adottata in materia di agevolazioni spettanti per interventi di riqualificazione energetica degli edifici (Ecobonus), nonché per interventi di recupero del patrimonio edilizio, ivi compresi gli interventi di riduzione del rischio sismico (Sismabonus).

Quando spettano le agevolazioni fiscali Superbonus e quando no

Le agevolazioni sopra citate, pertanto, spettano anche qualora l’edificio sia composto da più unità immobiliari distintamente accatastate di un unico proprietario o comproprietari per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni. Nel caso in cui gli interventi comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante al termine degli stessi. Nel caso di specie, pertanto, essendo l’intervento realizzato sulle parti strutturali delle fondazioni, dei solai, sulle murature perimetrali dell’edificio terra/cielo e sul tetto e, dunque, su “parti comuni” alle due unità immobiliari distintamente accatastate alla data di inizio dei lavori che compongono l’edificio di un unico proprietario, le relative spese non sono ammesse al Superbonus. Non possono, inoltre, accedere al Superbonus neanche le spese sostenute per l’installazione dell’impianto fotovoltaico, dato che per tali spese spetta la detrazione con l’aliquota più elevata solo se tali interventi sono realizzati congiuntamente ad un intervento “trainante”. Le spese in questione potranno, invece, fruire della detrazione spettante ai sensi dell’articolo 16-bis, comma 1, lett. h) del testo unico delle imposte dei redditi (Tuir).

Sismabonus per interventi sulle parti comuni di più unità immobiliari costituite in condominio

Per gli interventi antisismici,  si potrà eventualmente fruire del Sismabonus, che spetta anche se gli interventi riguardano le parti comuni “in senso oggettivo” riferibili a più unità immobiliari distintamente accatastate, a prescindere dall’esistenza di una pluralità di proprietari e, dunque, dalla costituzione di un condominio. In particolare, la detrazione spetta per le spese sostenute per interventi per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali di edifici o di complessi di edifici collegati strutturalmente, le cui procedute autorizzatorie sono iniziate dopo il 1° gennaio 2017, relativi a edifici adibiti ad abitazione, anche diversa da quella principale, e ad attività produttive ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3. Qualora dalla realizzazione dei predetti interventi sulle parti comuni di edifici derivi la diminuzione di una o due classi di rischio, la detrazione spetta rispettivamente, nella misura del 75 per cento e dell’85 per cento delle spese sostenute e si applica su un ammontare delle spese stesse non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio. Nel caso di specie, il limite massimo di spesa ammesso al Sismabonus è pari a 192.000 euro. La norma di riferimento generale ai fini del Sismabonus implica che:

• dal punto di vista soggettivo la detrazione spetta anche per le spese sostenute dal comodatario qualora, come nel caso di specie, il contratto di comodato sia stato registrato prima dell’inizio dei lavori;
• la detrazione spetta, nei limiti di spesa previsti, anche per le spese sostenute per interventi necessari al completamento dell’intervento agevolato nel suo complesso. Nel predetto limite vanno anche considerate le spese per l’installazione dell’impianto fotovoltaico;
• gli interventi ammessi al Sismabonus non possono fruire di un autonomo limite di spesa.

Bonus mobili anche per chi fruisce del Sismabonus

La detrazione dall’imposta lorda, fino a concorrenza del suo ammontare, per le ulteriori spese documentate sostenute per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore ad A+, nonché A per i forni, per le apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica, finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione (cd. bonus mobili) è calcolata nella misura del 50 per cento delle spese sostenute e su un ammontare complessivo delle spese stesse non superiore a 10.000 euro. Per accedere al bonus mobili, è necessario fruire della detrazione prevista per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, nell’ambito dei quali sono compresi anche quelli finalizzati alla riduzione del rischio sismico, che fruiscono del Sismabonus. Il limite di spesa va moltiplicato per il numero delle unità immobiliari esistenti all’inizio dei lavori e, pertanto, nel caso di specie, è pari a 20.000 euro.

Ecobonus solo se l’edificio è dotato di impianto di riscaldamento

Per quanto riguarda la possibilità di avvalersi delle agevolazioni per gli interventi di riqualificazione energetica, con riferimento alle spese sostenute per l’isolamento delle superfici disperdenti, opache verticali, orizzontali ed inclinate dell’edificio, l’Agenzia fa presente che tali interventi sono agevolabili a condizione che gli edifici oggetto degli interventi stessi abbiano determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, siano dotati di impianti di riscaldamento. Considerato, pertanto, che le unità immobiliari oggetto degli interventi sono prive dell’impianto di riscaldamento, le spese sostenute per il predetto isolamento non possono accedere all’Ecobonus.