Le maggioranze assembleari nel Superbonus 110% alla luce del Decreto Semplificazioni bis

Superbonus e maggioranze condominiali, quali sono le regole da seguire?

Cos’è il Superbonus 110%?

Si tratta di una misura di sostegno al recupero del patrimonio edilizio esistente, che eleva al 110% la detraibilità fiscale degli interventi di riqualificazione energetica (ecobonus) e di sicurezza antisismica (sismabonus), realizzati dai singoli beneficiari, i quali possono optare per la detrazione diretta, la cessione del credito o lo sconto in fattura. La procedura è stata introdotta dal decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (il decreto Rilancio), convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020 n.77, ed è stata oggetto di numerose ed importanti modifiche, tra le quali, in particolare, ricordiamo il c.d. decreto Semplificazioni bis, ossia il decreto-legge 31 maggio 2021, n. 77.

Quali sono le opere ammesse al beneficio fiscale della detrazione agevolata?

Sulla base del richiamato complesso normativo, gli interventi ammessi all’agevolazione sono quelli che consentono al fabbricato il miglioramento di almeno due classi energetiche, ovvero, se il doppio salto di classe non è tecnicamente possibile, il raggiungimento della classe energetica più alta. Si distinguono in due grandi categorie:

• Interventi trainanti, ossia quelli realizzati su parti comuni, che accedono direttamente alla detrazione in quanto consentono, da soli, il conseguimento del beneficio energetico indicato;
• Interventi trainati, ossia quelli che accedono al beneficio fiscale unicamente se effettuati congiuntamente ai trainati.

Nell’ambito dei primi, sinteticamente, ricordiamo:

• L’isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici per più del 25 per cento della superficie disperdente lorda (cappotto termico; coibentazione tetto);
• La sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria sulle parti comuni degli edifici;
• Gli interventi antisismici e di riduzione del rischio sismico (cd. Sismabonus).

Nell’ambito dei secondi, invece, abbiamo:

• L’abbattimento barriere architettoniche (trainati rispetto ai lavori di consolidamento sismico);
• L’installazione di finestre e/o infissi; di pannelli fotovoltaici, di schermature solari e/o sistemi di accumulo e di colonnine elettriche per la ricarica di autoveicoli (questi si pongono come trainati da quelli di efficientamento energetico).

Superbonus e maggioranze condominiali: alcune riflessioni critiche

Le maggioranze necessarie per deliberare l’accesso ai lavori finanziabili, così come quelle per l’adesione alla forma di agevolazione prescelta dai beneficiari (sconto in fattura o cessione del credito), sono specifiche e ridotte, al fine specifico di favorire al massimo la riqualificazione energetica. In proposito, la nuova formulazione dell’art. 119 del Decreto Rilancio, al comma 9 bis, prevede che le deliberazioni in parola siano valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno un terzo del valore dell’edificio. La norma offre lo spunto per una riflessione critica ulteriore, soprattutto se letta in combinato con il successivo comma 13 ter del medesimo articolo 119 del decreto rilancio. Nel comma 13 ter, infatti, gli interventi agevolati vengono espressamente definiti come attività di manutenzione straordinaria e, come tali, necessitanti di una semplice Comunicazione Inizio Lavori Asseverati.

Superbonus e maggioranze condominiali: la maggioranza qualificata

Abbiamo, dunque, all’interno del decreto Rilancio, una disposizione che consente all’assemblea di approvare opere di manutenzione straordinaria di notevole entità, con una maggioranza che, almeno parzialmente, differisce da quella di cui all’art. 1136, quarto comma, del codice civile. In tale articolo, infatti, per la deliberazione di interventi aventi simile natura, si richiede una maggioranza qualificata, ossia una determinazione assunta dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale (e non un terzo) del valore dell’edificio.

Cosa succede se un condòmino non collabora con le scelte dell’assemblea?

Può accadere, infine, che il singolo proprietario non voglia (o non possa) aderire al Superbonus 110%, pregiudicando, potenzialmente, l’efficientamento energetico del fabbricato e, dunque, l’accesso alle detrazioni fiscali per gli altri condòmini. Il problema si pone in quanto può accadere che gli interventi trainanti (si pensi all’installazione del cappotto) vadano ad incidere negativamente sulle proprietà individuali (ad esempio, riducendo il piano di calpestio dei balconi). In ipotesi simili, nelle quali è necessario il consenso espresso del proprietario, si può aggirare l’eventuale dissenso ricorrendo all’accollo, previsto sempre dall’art. 119, comma 9 bis del decreto Rilancio. In tal modo, l’intera spesa necessaria per i lavori, comprensiva della quota del soggetto contrario, potrà essere imputata ai soggetti favorevoli, previa acquisizione del loro consenso espresso.