Superbonus 110%, i limiti di spesa per interventi su parti comuni del condominio

L’Agenzia delle Entrate, nella risposta all’interpello n. 913-1244,  fornisce indicazioni sul limite di spesa ammesso per il superbonus del 110% delle spese sostenute per interventi su parti comuni di edifici nei condomini, specificandone l’ammontare in funzione del numero delle unità immobiliari dell’edificio. Il caso preso in esame dall’Agenzia riguarda un condominio di 11 unità immobiliari, che intende effettuare interventi sia di isolamento termico delle superfici opache verticali ed orizzontali nel rispetto del vincolo del 25% della superficie disperdente lorda, sia di sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale esistente per le parti comune dell’edificio con un impianto centralizzato con efficienza di classe A.

Limiti di spesa per interventi di isolamento termico

L’ammontare complessivo delle spese per interventi di isolamento termico su cui calcolare il superbonus, è pari a:

• 50.000 euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti all’interno di edifici plurifamiliari;
• 40.000 euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio, se lo stesso è composto da due a otto unità immobiliari;
• 30.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se lo stesso è composto da più di otto unità.

Dunque, per il condominio nel caso in esame, il limite di spesa ammesso al superbonus sarà pari a 410.000 euro (40.000 euro per 8 unità e 30.000 euro per 3 unità).

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Limiti di spesa per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale

Per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni di edificio in condominio, la detrazione è calcolata su un limite di spesa di:

• 20.000 euro moltiplicato per le unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari;
• 15.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da più di otto unità.

Nel caso in esame, il limite di spesa sarà pari a 205.000 euro (20.000 euro per 8 unità e 15.000 euro per 3 unità). Ciascun condomino può calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà, anche in misura superiore all’ammontare commisurato alla singola unità immobiliare. L’Agenzia delle Entrate ha anche chiarito che per i massimali di costo specifici per singola tipologia di intervento si utilizzano:

• i prezzari predisposti dalle regioni e dalle province autonome territorialmente competenti;
• in alternativa, i prezzi riportati nelle guide sui “Prezzi informativi dell’edilizia” edite dalla casa editrice Dei – Tipografia del Genio Civile;
• oppure, nel caso nessuno dei suddetti prezzari riporti le voci relative agli interventi, o parte degli interventi da eseguire, il tecnico abilitato determina i nuovi prezzi per tali interventi in maniera analitica, secondo un procedimento che tenga conto di tutte le variabili che intervengono nella definizione dell’importo stesso; come previsto nell’Allegato A al Decreto Mise 6 agosto 2020 (c.d. Decreto Requisiti tecnici).

Nella Risposta n. 63 del 28 gennaio 2021, l’Agenzia prende in esame un edificio bifamiliare sviluppato su due piani e composto di due unità immobiliari residenziali (A/3) dotate di accesso indipendente dal cortile comune, a cui si accede dalla pubblica via tramite un cancello. L’unità abitativa sita al primo piano è accessibile tramite una scala esterna indipendente dall’altra unità, mentre l’unità immobiliare sita al piano terra è accessibile dal cortile comune alle due unità. Su entrambe le unità sono previsti interventi di ristrutturazione con riduzione del rischio sismico nonché interventi di efficientamento energetico mediante la posa di isolamento termico alle pareti (cappotto), il cambio della caldaia e dell’impianto di riscaldamento, la sostituzione degli infissi e l’installazione di un impianto fotovoltaico con accumulo, al termine dei quali le due unità verranno accorpate in un’unica unità immobiliare. Nel presupposto che le unità immobiliari su cui effettuare gli interventi siano funzionalmente indipendenti, l’Agenzia ritiene che si possa accedere al Superbonus per gli interventi di efficientamento energetico valorizzando la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell’applicazione delle detrazioni e che per l’individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.