Lucernari abusivi in condominio: necessario il consenso dell’assemblea per la sanatoria?

È legittimo il diniego di permesso di costruire in sanatoria del comune, richiesto dal singolo condomino, rispetto a lavori di ampliamento della terrazza e di 4 lucernari del sottotetto non autorizzati dall’assemblea di condominio. Il Comune deve infatti verificare la legittimazione a richiedere il titolo. E se manca il consenso del condominio sul progetto effettivamente presentato è evidente che tale legittimazione non c’è. A maggior ragione nei casi, come quello di specie, in cui il taglio del tetto non può considerarsi come un intervento che dà “luogo a modifiche non significative della consistenza del bene”. Lo ha stabilito il Consiglio di Stato con la sentenza n. 2618 del 13 marzo 2023, che torna ad occuparsi della sanatoria per lavori realizzati dal singolo condomino senza l’autorizzazione dell’assemblea.

Il fatto

Un condomino, titolare di un appartamento mansardato al piano sottotetto con annesso locale condonato (per cambio di destinazione da soffitta ad appartamento), in occasione di alcuni lavori di ristrutturazione del tetto da parte del condominio, chiedeva in assemblea l’autorizzazione a realizzare modifiche interne alla sua proprietà. L’assemblea approvava il progetto, richiedendo al condomino di procedere con la pratica edilizia. Successivamente lo stesso condomino realizzava, tra l’altro, l’ampliamento di mq. 11 del proprio terrazzo e nell’apertura di 4 lucernari sul tetto, proponendo poi una richiesta di permesso di costruire in sanatoria avendo già realizzato i relativi lavori. Su richiesta del comune, l’amministratore del condominio comunicava che le opere sopra descritte non erano tra quelle autorizzate dall’assemblea; di conseguenza il Comune negava i permesso di costruire in sanatoria. Contro il diniego del comune il proprietario a presentato ricorso, respinto però dal TAR con sentenza confermata dal Consiglio di Stato con la sentenza in commento.

Diniego legittimo

I giudici evidenziano come gli uffici comunali non potevano non considerare la posizione espressa dall’assemblea dei condomini e, quindi, dal Condominio, in merito ai lavori eseguiti dal singolo proprietario. Come ha notato il Consiglio di Stato queste contestazioni sono risultate da subito attendibili: di qui il rifiuto legittimamente espresso dall’autorità comunale di condonare le opere. L’assemblea di condominio aveva, sì, espresso la propria autorizzazione, ma per un progetto diverso dal quello che poi il proprietario ha effettivamente realizzato e per il quale ha richiesto la sanatoria.

Lucernari abusivi e terrazze a tasca

La giurisprudenza civile si è espressa favorevolmente alla realizzazione di terrazze a tasca da parte del singolo condomino proprietario del sottotetto; ma con ciò non ha affermato un’indiscriminata possibilità di trasformazione dei tetti (Cass. civ., 04/02/2013, n. 2500). Il diritto di uso comune delle coperture comuni va tutelato anche in relazione al suo obiettivo contenuto o meglio alla sua funzione di copertura e protezione dell’edificio (cioè andrà garantita la statica dell’intervento rispetto all’edificio sottostante e la continuità di impermeabilizzazione svolta dalla precedente copertura). Di conseguenza, è legittimo il rifiuto dei condomini ad autorizzare interventi capaci di apportare modifiche significative della consistenza del bene comune, in rapporto alla sua estensione, e non attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente (Cass. civ., Sez. VI, 25/01/2018, n. 1850). Va anche ricordato che, sempre sul piano civilistico, qualora l’assemblea neghi ad un condomino l’autorizzazione a realizzare una terrazza a tasca, spetta poi al condominio dimostrare la violazione dell’art. 1102 c.c. (Cass. civ., 13/12/2022, n. 36389).

La decisione

Nel caso di specie, il Consiglio di Stato ha stabilito che:

• Il proprietario doveva ottenere il consenso del condominio per realizzare la terrazza (come, in effetti ha cercato di fare);
• correttamente l’Amministrazione comunale ha verificato se, prima facie, tale consenso del condominio era stato espresso nelle forme dovute. Nella specie il Comune ha verificato la discrasia tra il progetto presentato e quello su cui era stato ottenuto il consenso. Tale constatazione è sufficiente a legittimare il provvedimento di diniego.
• Quanto appena detto toglie fondamento alla tesi sostenuta dall’appellante, ovvero che il Comune doveva limitarsi a prendere atto che un consenso del condominio comunque c’era stato. Come detto, il Comune deve verificare la legittimazione a richiedere il titolo. E se manca il consenso del condominio sul progetto effettivamente presentato è evidente che tale legittimazione non c’è. Nella specie, comunque, il taglio del tetto non poteva considerarsi come un intervento che dà “luogo a modifiche non significative della consistenza del bene”.

La sentenza del Consiglio di Stato n. 2618 del 13 marzo 2023 è disponibile qui di seguito in free download. Consiglio di Stato Sentenza n. 2618 del 13 marzo 2023