Infiltrazioni al lastrico solare? Paga i danni il condominio se ritarda i lavori di ripristino

Il condominio è responsabile dei danni causati da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare se non provvede tempestivamente ad eseguire i necessari lavori di manutenzione straordinaria dello stesso.  È quanto emerge dalla sentenza del Tribunale di Palermo n. 2140 dell’8 maggio 2023.

Il giudice ha condannato il condominio che, pur a conoscenza da anni della situazione di degrado del lastrico, ne ha ritardato i lavori di ripristino. La proprietaria dell’appartamento danneggiato è stata risarcita con una somma pari alla diminuzione del valore d’acquisto dell’immobile.

Il fatto

L’assemblea condominiale decideva di sospendere la riscossione delle spese necessarie per l’esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione del lastrico solare, già programmati da tempo. A causa di tale interruzione, la proprietaria dell’appartamento al settimo piano dell’edificio condominiale subiva ingenti danni provocati da infiltrazioni provenienti proprio dal lastrico solare.

Per tali motivi, la condomina ha impugnato la delibera chiedendo il risarcimento dei danni subiti. Secondo la signora, la delibera adottata dall’assemblea è nulla, perché ha sospeso per un tempo indeterminato l’esecuzione dei necessari e indifferibili lavori di rifacimento del lastrico solare, dei cornicioni e del torrino, che erano in stato di estremo degrado. Lavori, peraltro, già deliberati nel 2017. Una decisione che violava, tra l’altro, l’art. 1135, comma 1, n. 4 del codice civile, che obbliga il condominio a provvedere alla manutenzione delle parti comuni, costituendo un fondo speciale pari all’importo dei lavori stessi.

Il giudice ha accolto la domanda risarcitoria, condannando il condominio a pagare alla condomina la somma di circa 16mila euro, oltre al rimborso delle spese processuale.

Obbligo di manutenzione e inerzia del Condominio

La somma liquidata alla condomina – si legge nella sentenza – corrisponde all’incirca alla diminuzione del valore dell’appartamento danneggiato, per il quale la signora aveva ricevuto una proposta di acquisto di 105mila euro, ridotta successivamente a 90mila euro. proprio a causa del mancato ripristino del lastrico solare.

Secondo il Tribunale, il danno è stato aggravato proprio dalla perdurante (e ingiustificata) inadempienza del Condominio, che per ben 4 anni ha omesso di intervenire per riparare il lastrico solare, causa delle infiltrazioni e dei danni all’interno dell’appartamento della signora.

Dalla consulenza tecnica d’ufficio, ma anche dalla lettura dei verbali di assemblea, è emerso senza ombra di dubbio che le infiltrazioni erano causate dalle pessime condizioni del lastrico solare; condizioni note fin dal 2017 a tutti i condomini, che avevano effettuato sopralluoghi ed incaricato tecnici di redigere il computo metrico dei lavori da effettuare. Lavori che, però, non sono stati tempestivamente seguiti.

Lastrico solare e mancata custodia

Il lastrico solare costituisce la superficie superiore dell’edificio condominiale, con funzione di copertura dello stesso; esso rientra tra le parti comuni dell’edificio, come individuate dall’art. 1117 c.c. Si tratta pertanto, salvo titolo contrario, di un bene di proprietà condominiale. Di conseguenza, se – come nel caso che abbiamo preso in esame – dal lastrico solare derivino dei danni agli appartamenti posti al di sotto dello stesso, la responsabilità è da imputarsi al Condominio che dovrà risarcire il danno subito dai soggetti danneggiati.

Il condominio risponde per mancata custodia ai sensi dell’art. 2051 del codice civile, che afferma: “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.

L’obbligo a carico del condominio di curare la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti condominiali deriva anche dagli articoli 1130, comma 1, n. 4 e 1135, prima comma, n. 4 del codice civile.