La Corte di Cassazione, nella
sentenza n. 7875 del 19 marzo 2021, tratta delle responsabilità dell’appaltatore esecutore di lavori per gravi difetti di costruzione dell’edificio, in un caso di richiesta, da parte di un
amministratore di condominio, di
risarcimento dei danni per lavori di insonorizzazione mal eseguiti nelle parti comuni e nelle singole unità abitative di un edificio condominiale.
L’azione extracontrattuale per gravi difetti di costruzione
Per la Corte di Cassazione sussiste la
legittimazione dell’amministratore a proporre l’azione di natura extracontrattuale (art, 1669 c.c.) intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione, nel caso in cui questi, “col determinare un’
alterazione che incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell’immobile, riguardino l’intero edificio condominiale ed i singoli appartamenti, vertendosi, in tal caso, in un’ipotesi di
causa comune di danno che abilita alternativamente l’amministratore del Condominio e i proprietari delle singole unità immobiliari ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi.”
Nel caso in esame, non erano stati adottati i rimedi “che ciascun accorto costruttore avrebbe dovuto adottare per realizzare un’opera a regola d’arte”, con il risultato che i
parametri acustici passivi e quelli delle sorgenti sonore dell’edificio risultavano
totalmente difformi dai requisiti previsti dal Dpcm del 5 dicembre 1997. “Il venditore di unità immobiliari che ne curi direttamente la costruzione risponde dei gravi difetti, quali devono ritenersi quelli da cui derivi una cattiva utilizzazione di esse, come nel caso di inadeguato isolamento acustico,
nei confronti degli acquirenti ovvero nei confronti dell’amministratore di condominio, legittimato ad agire, a titolo di responsabilità extracontrattuale, se tali difetti sono riscontrati sull’intero edificio comunale”.
L’azione di natura contrattuale per difformità e vizi
Per difetti del fabbricato meno gravi, riconducibili alla categoria delle difformità e dei vizi (art. 1667 c.c.), la relativa
azione, di natura contrattuale, spetterebbe soltanto al committente e non all’amministratore del Condominio, a meno che un apposito mandato dei singoli condomini autorizzi l’amministratore a promuovere azioni risarcitorie (in forma specifica o per equivalente) relative ai danni subiti dagli immobili di loro proprietà esclusiva, per far valere “diritti di credito ben distinti ed individuabili”.
L’obbligo di consegnare l’opera eseguita a regola d’arte
La sentenza ribadisce l’obbligo di consegnare l’opera conforme a quanto pattuito ed, in ogni caso, eseguita a regola d’arte, chiarendo che “l’esecuzione dei lavori non solo deve avvenire con l’osservanza della perizia che inerisce a ciascun campo di attività, ma anche che l’opera stessa, nella progettazione ed esecuzione, deve corrispondere alla funzionalità ed utilizzabilità previste dal contratto; ne consegue che l’appaltatore ha l’obbligo di consegnare l’opera conforme a quanto pattuito ed, in ogni caso, eseguita a regola d’arte.”
Il testo della sentenza.
