È il condominio il soggetto legittimato a richiedere il titolo edilizio per lavori sulle parti comuni

La complessa vicenda definita dal Consiglio di Stato può essere così riassunta. La società titolare di un disco bar all’interno di un edificio condominiale otteneva dal Comune un permesso di costruire in sanatoria, per una serie interventi di manutenzione straordinaria da eseguire sul lastrico solare del fabbricato, per la realizzazione di una superficie attrezzata da adibire a servizio della propria attività commerciale.

L’ente condominiale, insieme ad alcuni singoli condomini, impugnavano innanzi al TAR il titolo edilizio, contestando al Comune, tra l’altro, di non aver considerato, nel concedere il permesso di costruire, il mancato assenso del condominio comproprietario del lastrico solare, oltre all’insanabilità della tettoria in quanto nuova costruzione realizzata in violazione delle distanze minime di cui al DM 144/1968 e dei parametri urbanistici ed edilizi di zona.

IL TAR respingeva il ricorso, ritenendo che non gravasse sull’amministrazione comunale, in sede di rilascio del titolo, «l’obbligo di procedere ad una accurata e approfondita disamina dei rapporti civilistici» salvo esplicite contestazioni in merito alla legittimità dei lavori, nel caso di specie assenti.

Il Consiglio di Stato, con la sentenza in commento, ha invece ribaltato la decisione a favore del condominio.

Condominio e titolo edilizio

La Consiglio richiama anzitutto l’art. 1117 c.c. ai sensi del quale: “sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari …”.

Come chiarito anche in giurisprudenza, il lastrico solare ed il tetto sono oggetto di proprietà comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c., anche dei proprietari di locali terranei, che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato diviso in porzioni individuali e svolgono una funzione di riparo e di protezione delle unità sottostanti. La “presunzione di condominialità” del lastrico può essere superata solo «se sussista un titolo contrario”, facendo riferimento esclusivo al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto» (Cass. civ. n. 21440/2022). Non è sufficiente, in tal senso, «la circostanza per cui nel caso di specie il lastrico sia raggiungibile da una sola unità immobiliare o serva all’uso esclusivo di un singolo condomino» (Cass. civ., n. 22339/2019).

Obbligo di verifica del Comune del titolo edilizio

Chiarito ciò, il Consiglio di Stato ricorda che, ai sensi dell’art. 11 del d.P.R. n. 380/2001 “il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo”. Ciò comporta che l’amministrazione comunale, in presenza della richiesta di un titolo abilitativo, è tenuta a verificare la legittimazione del richiedente.

Anche su questo punto, la giurisprudenza ha chiarito che il rilascio del titolo edilizio abilitativo, facendo salvi i diritti dei terzi, non interferisce, pertanto, nell’assetto dei rapporti fra privati. Tuttavia, resta fermo “il potere (dovere) dell’Amministrazione di verificare la sussistenza di limiti di matrice civilistica per la realizzazione dell’intervento edilizio da assentire” (Cons. Stato, n. 5585/2017). Si tratta – spiegano i giudici – di un controllo generale di conformità che non può spingersi sino a penetranti analisi (quali quella, ad esempio, relativa alle forme di utilizzo della cosa comune) (Cons. Stato n. 310/2019).

La decisione

Nel caso di specie, è evidente ed oggettiva la situazione di comproprietà condominiale del lastrico solare, che avrebbe dovuto indurre l’amministrazione comunale ad un approfondimento istruttorio. Approfondimento che – sottolineano i giudici – non avrebbe comportato alcuna «penetrante analisi» potendo la situazione esistente essere agevolmente accertata anche sulla base del solo esame degli atti acquisiti al procedimento.

Ulteriore conferma del travisamento in cui l’amministrazione è incorsa si rinviene nelle difese della stessa laddove afferma che «non c’erano ragioni per dubitare delle affermazioni della Società quanto alla proprietà dell’immobile» atteso che gli atti prodotti confermavano «che la società è proprietaria dell’intero immobile sul cui terrazzo/lastrico solare insiste la tettoria»

In realtà, tale evidenza non emerge dal titolo di proprietà allegato in sede di richiesta dal titolo edilizio in sanatoria. Contrariamente a quanto dichiarato nell’istanza di permesso di costruire, emerge invece la natura condominiale del lastrico solare. Da qui la decisione del Consiglio di Stato di accogliere il ricorso, disponibile qui di seguito in free download.