Abusi sulla facciata condominiale: quando scatta il risarcimento al condominio?

Abusi sulla facciata condominiale: scatta il risarcimento al condominio perché trattasi di una situazione di illiceità permanente.

Il caso analizzato

La vicenda all’attenzione del Tribunale di Salerno si riferiva alla legittimità di un intervento edilizio realizzato da un privato sulla facciata condominiale. In particolare, il Condominio chiedeva il risarcimento dei danni necessari per il ripristino della facciata condominiale, lesa dall’apertura di tre fori di aerazione, poiché il regolamento condominiale prevedeva la preventiva autorizzazione per “fare qualunque modifica o innovazione alle cose comuni” in particolare per quelle iniziative private dirette all’apertura di luci, vedute, fori e porte sulle parti comuni del fabbricato. Il Tribunale di Salerno, al termine del giudizio, con la sentenza n. 2664 del 20 luglio 2022, ritenuta illegittima l’esecuzione delle opere accoglieva la domanda del Condominio.

Abusi e sanzioni: il caso dell”alterazione della facciata condominiale

In termini generali, sotto il profilo amministrativo, qualsiasi intervento edilizio deve essere preventivamente autorizzato secondo i titoli abilitativi necessari. La correttezza del titolo edilizio si apprezza in ragione della minore o maggiore rilevanza urbanistica delle opere: dagli interventi edilizi per i quali non è necessario alcun titolo preventivo sino alla necessità di dotarsi di espresso permesso di costruire. Le sanzioni variano dalla demolizione delle opere al pagamento di una sanzione pecuniaria in ragione dell’inosservanza – difformità totale o parziale – del titolo rilasciato ovvero dell’esecuzione di opere in assenza di titoli edilizi. Come spesso accade nei condomini, gli interventi edilizi, qualora consistano in opere che interessano anche le parti comuni, presentano una duplice questione di regolarità: tanto dal punto di vista della disciplina amministrativa, già osservata, quanto dal punto di vista della disciplina privatistica. I due piani di rilevanza, come ben osservato nel caso di specie, rimangono distinti ed autonomi senza reciproche implicazioni. L’esecuzione di opere private, infatti, e ciò a prescindere dalla legittimità del titolo, può rappresentare un illecito civile rilevante a fine risarcitori nei confronti di altri soggetti privati. Ciò vale anche ai fini della sanatoria della situazione di illegittimità: la definizione del procedimento amministrativo non ha dirette implicazioni sulla richiesta risarcitoria che potrebbe esser stata avanzata iure privatorum.

La durata dell’abuso

Gli abusi edilizi, ricorda il Tribunale di Salerno, rappresentano una situazione di illiceità permanente, ossia una situazione di fatto perennemente contra ius, ragion per cui la legge non sottopone a termini di prescrizione o di decadenza il potere di irrogare sanzioni in materia urbanistica ed edilizia, che può quindi essere esercitato in ogni tempo. Tale illecito permanente, che si rinnova ogni giorno con l’illegittima mancata rimozione dell’abuso, viene meno solamente con il rilascio del titolo in sanatoria. Nonostante il rilascio della sanatoria amministrativa, tuttavia, nei confronti del Condominio il carattere abusivo dell’intervento sulle parti comuni rimane fintanto che non si ottemperi alle disposizioni del regolamento condominiale che subordina gli interventi alla preventiva acquisizione del parere favorevole dell’assemblea. In altre parole, dunque, stante il carattere permanente dell’illecito, tanto a fini edilizi, quanto a fini privatistici, è necessario attivarsi per ottenere i dovuti atti di sanatoria: si dovrà presentare istanza per l’accertamento della conformità edilizia degli interventi al Comune ma altresì, in presenza di clausole regolamentari analoghe, dovrà essere richiesta la convocazione dell’assemblea dei condomini per ottenere la necessaria autorizzazione postuma.