Certificazioni verdi, come aumentano il valore dell’immobile?

Va bene la sostenibilità ambientale, ma da un punto di vista economico gli edifici che hanno certificazioni verdi convengono? Ovvero, i presumibili maggiori costi di realizzazione vengono ripagati da un maggiore redditività dell’immobile? E le certificazioni che ruolo hanno in tal senso?

Sono queste le domande che imperano nel settore da quando il green building ha iniziato a diffondersi in modo capillare. Domande alle quali REbuild, la nota piattaforma dell’innovazione edilizia, cerca di rispondere da diversi anni con dati e analisi di settore.

Aggiornato lo studio REbuild sul valore del green building

Fra questi vi è lo studio “Green building: valori e tendenze“, condotto nel 2018 in collaborazione Cbre, la società internazionale di investimenti immobiliari e GBCI Europe.

La ricerca, che analizza i benefici degli investimenti green nel comparto immobiliare, è stata aggiornata in occasione dell’edizione milanese di REbuild dello scorso giugno. E i risultati hanno di fatto confermato la tesi sostenuta: le certificazioni green aumentano il valore immobiliare di un edificio e non comportano costi aggiuntivi.

Le certificazioni Leed aumentano il valore immobiliare dal 7 all’11%

“L’analisi che abbiamo condotto nel 2018 in collaborazione con CBRE e GBCI Europe – afferma Thomas Miorin, presidente di REbuild – ci ha confermato che la certificazione LEED aumenta il valore dell’asset dal 7 all’11%. Per avvalorare la tesi che sosteniamo da anni, ovvero che la sostenibilità non è un extra costo, ma un modo diverso di pensare allo sviluppo, abbiamo voluto promuovere una nuova ricerca, volta a calcolare il differenziale dei costi di un progetto LEED e la sua redditività.”

Edifici a uso terziario rappresentativi dei trend edilizi e immobiliari

L’indagine, supportata dal database fornito da CBRE, si è concentrata sul segmento degli edifici a uso terziario, di nuova costruzione o sottoposti a ristrutturazioni. Partendo dall’ipotesi che si tratti di un comparto in grado di anticipare, più di altri, i trend futuri legati al mercato immobiliare, soprattutto per l’esposizione a un contesto ampio e globale.

L’obiettivo è stato quello di verificare se, e di quanto, il valore immobiliare cambi in presenza di certificazioni ambientali. E anche se i costi costruttivi siano più rilevanti rispetto a quelli sostenuti per gli edifici cosiddetti tradizionali. La distinzione tra le due tipologie di investimento si è basata sulla certificazione Leed. È lo standard di certificazione energetica e di sostenibilità più diffuso al mondo e tutt’ora considerato il più autorevole dagli investitori.

Il campione analizzato sul fronte certificazioni

Il database, estratto dalla pipeline dei nuovi investimenti immobiliari a Milano, ha effettuato le proprie elaborazioni su 20 operazioni. Queste riguardano una superficie complessiva di circa 400mila mq. Si tratta di una quota significativa del mercato terziario milanese di fascia alta, con un volume, prodotto negli ultimi 11 anni, pari a circa 1,5 mln di mq.

I casi sono stati classificati per tipo di progetto (nuova costruzione e ristrutturazione), localizzazione (centro degli affari di Milano, nuovo polo di Porta Nuova e altre aree emergenti dello sviluppo terziario) e per la presenza o meno della certificazione Leed.

Gli edifici sostenibili non sono più costosi di quelli tradizionali

“Le elaborazioni effettuate non evidenziano scarti statisticamente significativi tra i costi degli investimenti green e quelli non green – commenta Ezio Micelli, presidente Advisory Board REbuild – Pur con le cautele di un campione che potrà crescere nel tempo, sembra possibile affermare che quando la progettazione internalizza la dimensione ambientale sin dall’inizio dello sviluppo immobiliare, i costi di costruzione possono essere considerati sostanzialmente analoghi tra immobili certificati ed edifici che non lo sono.”

Basta una riorganizzazione del processo di progettazione

Insomma, i dati confermano ciò che REbuild sostiene da tempo. Ovvero, che le certificazioni, e quindi la realizzazione di edifici che rispettino degli standard ambientali e di efficienza energetica, non comportano un extra costo. O meglio, non lo comportano se si è in grado di riorganizzare a monte il processo di progettazione, integrando la sostenibilità fin dal principio.

Il green building dà valore all’immobile

Anche sul fronte della redditività, i dati sembrano confermare la tesi di partenza. “Alla luce della sintesi dei dati di ricavo, di costo e di assorbimento da parte del mercato – ha spiegato Micelli – le simulazioni evidenziano un differenziale positivo di redditività degli investimenti green rispetto agli investimenti di carattere tradizionale.“