Le vetrate frangivento pieghevoli vanno rimosse se alterano il decoro architettonico

Il singolo condomino può installare delle vetrate frangivento pieghevoli sul parapetto delle logge dell’appartamento di sua proprietà, purché tali opere non rechino pregiudizio al decoro architettonico e alle parti comuni dell’edificio condominiale. A tal fine, il condomino deve informare l’amministratore prima di procedere all’installazione delle vetrate.

È quanto stabilito dal Tribunale di Milano con sentenza n. 1574 del 25 febbraio 2025. Il giudice ha disposto la rimozione delle vetrate che i proprietari di un appartamento avevano realizzato senza autorizzazione dell’assemblea, violando le norme del Codice Civile e del regolamento di condominio in tema di decorso architettonico.

Rimozione delle vetrate frangivento: il fatto

I proprietari all’ottavo piano di un edificio condominiale installavano sul parapetto delle logge dell’appartamento di loro proprietà delle vetrate frangivento pieghevoli ad impacchettamento laterale, senza chiedere l’autorizzazione all’assemblea di condominio.

Anche a seguito delle proteste degli altri condomini, l’amministratore agiva in giudizio per ottenere la rimozione delle vetrate. Secondo il condominio, le vetrate sono state realizzate in violazione dell’art. 1122 c.c. e senza il rispetto delle norme in materia edilizia. Esse sarebbero anche contrarie alle norme del regolamento e lesive dell’estetica del prospetto, dell’armonia e del decoro architettonico del palazzo, creando un’alterazione della percezione visiva della facciata.

Il Tribunale ha accolto la domanda, ordinando la rimozione delle vetrate.

Lesione al decoro architettonico

L’articolo 1122 del Codice Civile stabilisce che, nell’unità immobiliare di sua proprietà, il singolo condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

Nella vicenda esaminata, sulla base delle foto depositate in giudizio, il Tribunale ha potuto constatare che l’installazione delle vetrate frangivento ha determinato una modificazione della facciata, che, a sua volta, ha alterato la “unitarietà di linee e di stile” della facciata stessa, con conseguente pregiudizio estetico dell’intero edificio condominiale.

L’installazione delle vetrate è da considerarsi dunque contraria al citato articolo 1122 del Codice Civile, oltre che realizzata in violazione delle norme del regolamento condominiale.

Secondo il giudice, il danno alle parti comuni che, ai sensi dell’art. 1122 c.c., deve evitare il condomino che esegue opere sulle parti dell’edificio di sua proprietà esclusiva non va limitato esclusivamente al danno materiale, inteso come modificazione della conformazione esterna o della intrinseca natura della cosa comune, ma esteso anche al danno conseguente alle opere che elidono o riducono apprezzabilmente le utilità ritraibili della cosa comune, anche se di ordine edonistico o estetico (Cass. civ., sez. II, 03/01/2014, n. 53).

Comunicazione all’amministratore

Tale norma – secondo il Tribunale – impone a chi esegue opere sulla proprietà privata – anche quelle non travalicanti i limiti di cui all’art.1122 c.c. – di darne comunicazione all’amministratore di condominio il quale, a sua volta, sarà tenuto a riferirne subito all’assemblea.

Ne consegue che i condomini non potevano operare la modifica autonomamente senza darne informativa all’amministratore e contrariamente alla volontà della assemblea condominiale, che non li ha mai autorizzati espressamente alla realizzazione delle vetrate.

In ogni caso, il regolamento condominiale può ben contenere norme intese a tutelare il decoro architettonico dell’edificio condominiale e che, a tal fine, sono suscettibili di incidere anche sulla sfera della proprietà privata. Ricordiamo che il decoro architettonico è da considerarsi un bene comune, per cui il regolamento condominiale può anche vietare interventi modificatori delle porzioni di proprietà individuale che, “riflettendosi su strutture comuni, siano passibili di comportare pregiudizio per il decoro anzidetto” (Cass. civ., sez. II, 03/09/1998, n. 8731).

Il titolo edilizio per le vetrate frangivento

Con specifico riferimento alle vetrate frangivento, il D.L. n. 115/2022 (poi convertito in legge n. 142/2022) ha aggiunto tra gli interventi in regime di edilizia libera – per i quali non è richiesto alcun titolo edilizio – la “realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio, di logge rientranti all’interno dell’edificio“. 

Il riferimento normativo è il comma 1, lett. b-bis, dell’art. 6 del T.U Edilizia (D.P.R. n. 380/2001)

Recentemente, il “Decreto Salva Casa” (D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024) ha modificato la lett. b-bis) citata, consentendo l’installazione delle VEPA anche nei “… porticati, a eccezione dei porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche”.

Quindi, a seguito delle norme introdotte dal “Salva Casa” l’installazione di questi manufatti da parte di un condomino è notevolmente semplificata dal punto di vista urbanistico. Tuttavia, rimangono fermi i limiti stabiliti dall’art. 1122 c.c., che vieta la lesione del decoro architettonico del condominio.