I termini per la revoca dell’agevolazione “prima casa” per abitazioni in costruzione

In caso di acquisto di un’abitazione in costruzione con l’agevolazione “prima casa” il termine dei 3 anni entro cui l’Agenzia delle Entrate può effettuare le verifiche necessarie ed, eventualmente, revocare il beneficio per mancato completamento dei lavori, decorre dopo tre anni dalla registrazione dell’atto di acquisto. Lo afferma la Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 28577 del 15 dicembre 2020. La Corte, esprimendosi su un caso di un acquisto con il beneficio “prima casa” di un’abitazione in costruzione, ha ritenuto legittimo il comportamento dell’Agenzia delle Entrate che ha inviato al beneficiario dell’agevolazione, l’avviso di liquidazione nel termine dei 6 anni dall’atto di acquisto (3+3), sul presupposto che il contribuente non aveva ultimato i lavori nei tre anni successivi all’acquisto.

Le condizioni di accesso ai benefici “prima casa”

Le condizioni di accesso ai benefici “prima casa” (IVA al 4% o registro al 2%) sono disciplinate dall’art.1, nota II-bis della Tariffa, parte prima, allegata al dpr n. 131/1986 e riguardano:

• la natura dell’immobile (categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9);
• l’ubicazione dell’abitazione, che deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall’acquisto;
• la non titolarità esclusiva di altra abitazione nel Comune in cui si trova l’immobile da acquistare;
• la non titolarità, nemmeno per quote, di altra abitazione situata nel territorio dello Stato acquisita con i benefici “prima casa”.

Cause di decadenza del beneficio e relativi termini

In connessione con tali condizioni si delineano diverse cause che possono determinare la decadenza dal beneficio. In relazione a ciascuna di queste cause varia il termine a partire dal quale decorrono i tre anni a disposizione dell’Agenzia delle Entrate per revocare l’agevolazione illegittimamente fruita. Nello specifico, il termine triennale decorre:

• dalla registrazione dell’atto in caso di dichiarazione mendace del contribuente (es. dichiarazioni da parte dell’acquirente di impossidenza di altra casa di abitazione nello stesso comune dove è ubicato il nuovo immobile e di altro immobile su tutto il territorio nazionale);
• trascorsi i 18 mesi dalla registrazione dell’atto in caso di mancato trasferimento della residenza;
• un anno dopo il trasferimento a titolo oneroso o gratuito dell’immobile acquistato, se oggetto di accertamento è la rivendita infraquinquennale.

Anche per un’immobile in costruzione

Per costante giurisprudenza, i benefici fiscali cd. “prima casa” spettano anche all’acquirente dell’immobile in corso di costruzione, da destinare ad abitazione non di lusso. Tuttavia, il beneficio può essere conservato solo a condizione che la finalità di destinare l’immobile ad abitazione non di lusso, che nell’atto di acquisto è meramente dichiarata ed è connessa al completamento dei lavori, “venga realizzata al massimo entro il termine triennale di decadenza di cui all’art. 76 del dpr n. 131/1986” dall’atto di acquisto. Solo decorsi i 3 anni dall’atto di acquisto, ossia “…a partire dal momento in cui sussiste il potere di compiere o tenere l’atto od il comportamento accertativo” l’Agenzia delle Entrate potrà effettuare, nei successivi 3 anni, le proprie verifiche. Pertanto, in caso di acquisto agevolato di un’abitazione in costruzione:

• il contribuente deve ultimare la costruzione del fabbricato entro 3 anni dalla registrazione dell’atto,
• scaduto questo termine, decorre un ulteriore triennio entro il quale l’ufficio può contestare la spettanza dell’agevolazione “prima casa”.