Superbonus: pertinenze escluse dal calcolo delle unità immobiliari

Come si calcola il numero delle unità immobiliari per l’accesso al Superbonus in condominio? Le pertinenze come devono essere considerate? A questi e altri quesiti risponde l’Agenzia delle Entrate, nella risposta n. 461 del 7 luglio 2021. Il quesito è inerente all’applicazione del Superbonus per interventi su un edificio di proprietà di un unico soggetto composto da più unità immobiliari (comprese di pertinenze), esclude eventuali profili abusivi dell’operazione di donazione prima della ristrutturazione. Il caso prospettato, infatti, riguarda il proprietario di un intero edificio composto da 8 unità immobiliari, che intende donare in proprietà esclusiva a favore delle figlie e della moglie, alcune unità abitative e pertinenziali, costituendo un condominio. E quindi effettuare alcuni interventi di manutenzione straordinaria e/o ristrutturazione, sia sulle parti comuni, sia sulle singole unità immobiliari. Il proprietario chiede se:

• con riguardo agli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, al fine di verificare il numero di unità immobiliari complessive, rilevino solamente quelle ad uso abitativo oppure rilevino anche le unità pertinenziali;
• se l’estensione della possibilità di fruire della detrazione nella misura del 110% alle spese sostenute entro il 31 dicembre 2022, prevista per gli interventi effettuati, tra gli altri, dalle persone fisiche, si applichi solo per gli interventi effettuati sulle parti comuni del suddetto edificio, oppure anche ai lavori “trainati” effettuati sulle singole unità immobiliari.

Le pertinenze non vanno considerate anche se distintamente accatastate

L’Agenzia esprime parere favorevole (in base a quanto esposto nel quesito) all’accesso al Superbonus nel caso prospettato. E fornisce i seguenti chiarimenti:

• l’agevolazione spetta anche se gli interventi sono realizzati sulle parti comuni di edifici non in condominio, in quanto composti da 2 a 4 unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche ed è riferita alle spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2021;
• i predetti soggetti possono beneficiare del Superbonus per gli interventi di efficienza energetica realizzati su un numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio;
• ai fini della verifica del limite delle quattro unità immobiliari, in assenza di specifiche indicazioni nella norma, le pertinenze non devono essere considerate autonomamente anche se distintamente accatastate;

Chiarimenti su spese e scadenze

Sul fronte delle spese, il Fisco chiarisce ulteriormente che:

• il Superbonus si applica per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute dal 1° luglio 2020 fino al 30 giugno 2022, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo e in quattro quote annuali di pari importo per la parte di spesa sostenuta nell’anno 2022;
• per gli interventi effettuati dalle persone fisiche, per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo, il Superbonus spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022;
• per gli interventi effettuati dai condomini la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022;
• le spese sostenute per gli interventi trainanti devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione. Mentre le spese per gli interventi trainati devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti.

Agenzia delle Entrate, Risposta n. 461 del 7 luglio 2021