Superbonus, le pertinenze accatastate distintamente non si calcolano

L’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n.464 è intervenuta in materia di Superbonus 110% affrontando la casistica relativa alla realizzazione di interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche. L’oggetto del contendere, usando una metafora, attiene al conteggio delle unità immobiliari ai fini della fruizione dell’agevolazione in esame. In particolare, la questione dubbia riguardava capire se le unità pertinenziali vadano incluse nel calcolo del numero delle unità immobiliari o se il limite delle quattro unità, distintamente accatastate dell’edificio di unico proprietario, debba intendersi riferito alle sole unità abitative. Secondo l’Agenzia le pertinenze sono da escludere rispetto al calcolo delle unità immobiliari. Ma, ai fini della determinazione dei limiti di spesa, occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, incluse le pertinenze – in virtù del fatto che per gli edifici posseduti da un unico proprietario o da più comproprietari, si possono applicare “in via generale” i chiarimenti di prassi forniti relativamente agli edifici in “condominio“.

Il caso

Il caso sottoposto all’Agenzia riguarda il proprietario di un fabbricato composto da due unità abitative accatastate A/7 e da tre unità pertinenziali accatastate C/6 che intende fruire del Superbonus al 110%, istituito dal decreto Rilancio. In particolare, l’Istante chiede all’Amministrazione se, in relazione al calcolo dei limiti di spesa riguardanti gli interventi sulle “parti comuni” del fabbricato debbano essere prese in considerazione tutte le unità immobiliari di cui si compone l’edificio, e, quindi, anche le unità pertinenziali.

I punti cardini della risposta dell’Agenzia

L’Agenzia nel ripercorrere la disciplina del Superbonus, dall’istituzione alle norme modificative sino ai documenti di prassi emanati successivamente si sofferma su alcuni chiarimenti forniti nella circolare n.24/E/2020. Più precisamente, la citata circolare ha chiarito che letteralmente la previsione iniziale si riferiva espressamente ai «condomìni» – non alle “parti comuni” di edifici – tanto che, ai fini dell’applicazione del Superbonus l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio ai sensi degli articoli da 1117 a 1139 del codice civile. Successivamente, con la modifica al Superbonus dovuta alla legge di bilancio 2021 il Superbonus si applica anche agli interventi effettuati «dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche». L’Agenzia a sostegno della parere reso, riporta anche quanto precisato in precedenza in risposta all’interrogazione in Commissione Finanze n. 5-05839 del 29 aprile 2021. E precisamente:

•  per la verifica del limite delle quattro «unità immobiliari»: in assenza di specifiche indicazioni nella norma, le pertinenze non debbano essere considerate autonomamente anche se distintamente accatastate, tenuto conto della ratio della modifica operata dalla legge di bilancio 2021;
• agli edifici posseduti da un unico proprietario o da più comproprietari, si applicano, in generale, i chiarimenti di prassi forniti relativamente agli edifici in “condominio”.

La conclusione dell’Agenzia

L’Amministrazione, alla luce di quanto illustrato nel paragrafo precedente, rileva:

• per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2021 l’agevolazione spetta anche se gli interventi sono realizzati sulle parti comuni di edifici “non in condominio”, in quanto composti da 2 a 4 unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche. In tale ultima ipotesi i predetti soggetti possono beneficiare del Superbonus per gli interventi di efficienza energetica realizzati al massimo su due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio (cfr. art. 119, comma 10);
• il profilo temporale di applicazione del Superbonus deve tener conto dell’ultima proroga prevista dal DL 59/2021.

Da ultimo, in relazione al punto focale del quesito l’Agenzia risponde che nel caso sottoposto – in cui l’Istante è unico proprietario di un edificio – composto da quattro unità immobiliari accatastate separatamente, di cui due unità residenziali e tre accatastate C/6 – se tali ultime tre unità immobiliari sono pertinenziali alle unità residenziali (cfr. circolare n.98/E/2000) si può applicare il Superbonus, nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla normativa e ferma restando l’effettuazione di ogni adempimento richiesto; per gli interventi sulle parti comuni dell’edificio descritto nell’istanza, andranno considerate, ai fini della verifica del limite di spesa sui cui calcolare la detrazione, tutte le unità immobiliari di cui si compone l’edificio, incluse le pertinenze. Agenzia delle Entrate, risposta all’interpello n.464