Superbonus per abitazione non principale: ecco quando vale per le spese di demolizione e ricostruzione

L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 455 del 7 ottobre 2020, interviene sulla possibilità di accedere alla detrazione fiscale cd. Superbonus per le spese relative a un intervento di demolizione e ricostruzione di un edificio residenziale unifamiliare esistente, costruito negli anni ’50, di classe energetica F, in una zona 2 della classificazione di rischio sismico, acquistato beneficiando delle agevolazioni prima casa, con l’intenzione, da parte del proprietario, di trasferirvi residenza e domicilio. L’edificio risultante a seguito dell’intervento edilizio avrà:

• una diversa sagoma rispetto al precedente,
• una volumetria leggermente diminuita,
• un indice di prestazione energetica di classe A o superiore (miglioramento di più di due classi),
• una classe di rischio sismico di classe A o superiore (miglioramento di più di due classi).

Il parere dell’Agenzia

Per gli interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti, realizzati su edifici unifamiliari, la circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020 dell’Agenzia ha chiarito che “il Superbonus spetta per le spese sostenute dalle persone fisiche (…) per interventi realizzati su un massimo di due unità  immobiliari”. In relazione agli interventi antisismici, per espressa previsione normativa, gli interventi antisismici possono essere effettuati su tutte le unità  abitative, anche in numero superiore alle due unità  in quanto, l’unico requisito richiesto è che tali unità  si trovino nelle zone sismiche 1, 2 e 3.

Ricordiamo le differenze tra interventi trainanti e trainati del Superbonus

Gli interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) e gli ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”), devono essere realizzati su:

• parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
• edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
• unità  immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
• singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

L’agevolazione spetta anche a fronte di interventi inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia“, compresi gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può anche prevedere, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. La qualificazione delle opere edilizie spetta, in ultima analisi, al Comune o ad altro ente territoriale, in qualità  di organo competente in tema di classificazioni urbanistiche. Nel caso di specie, sulla base dei chiarimenti contenuti nella circolare 24/E del 2020, L’Agenzia ritiene che sia possibile fruire del Superbonus per interventi di demolizione e ricostruzione dell’edificio a prescindere dalla condizione che lo stesso venga adibito ad abitazione principale.

Superbonus e limite di spesa

Sulla possibilità  di fruire per gli interventi che si intendono effettuare, sia delle detrazioni previste per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, sia delle detrazioni per gli interventi ammessi al Superbonus, l’Agenzia fa presente che, nel caso in cui sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili ammessi al Superbonus, il limite massimo di spesa detraibile è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati, a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite a ciascuno degli interventi stessi. Dato che gli interventi ammessi al Sismabonus non possono fruire di un autonomo limite di spesa, in quanto non costituiscono una nuova categoria di interventi agevolabili, e in base al principio secondo cui l’intervento di categoria superiore assorbe quelli di categoria inferiore ad esso collegati o correlati, nel caso in cui vengano eseguiti sul medesimo immobile sia interventi di recupero del patrimonio edilizio sia interventi antisismici, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è pari a 96.000 euro, anche alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria necessarie al completamento dell’intervento di demolizione e ricostruzione.