Superbonus: quali limiti per interventi su parti comuni del condominio?

L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n.60/E del 28 settembre 2020, chiarisce alcuni aspetti del Superbonus in relazione ai limiti di spesa per interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in condominio e sulle singole unità immobiliari.

Il quesito: limiti di spesa per interventi su parti comuni dell’edificio

In un condominio composto da quattro unità  immobiliari, i condomini, in assenza di un amministratore, intendono incaricare un ufficio tecnico per la programmazione di un piano di interventi da effettuare sulle parti comuni dell’edificio, finalizzati all’efficienza energetica e alla riduzione del rischio sismico, che possano rientrare nell’ambito applicativo del Superbonus (artt. 119 e 121 del decreto legge n. 34 del 19 maggio 2020, cd. decreto Rilancio, convertito, con modificazione, dalla legge n.77 del 17 luglio 2020).

Il piano di interventi dovrebbe riguardare, in particolare:

• la posa in opera di un cappotto termico sull’involucro dell’edificio condominiale e la sostituzione delle finestre e dei portoni esterni con nuovi ad alta efficienza termica, e la sostituzione delle soglie alle finestre e il riposizionamento in facciata delle cerniere e della ferramenta delle persiane, per compensare lo spessore del cappotto;
• l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda, di pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica e dei sistemi di accumulo integrati e di infrastruttura di ricarica dei veicoli elettrici;
•  la sostituzione degli impianti autonomi di climatizzazione delle singole unità  immobiliari;
• il restauro della facciata con la sostituzione di grondaie e pluviali, restauro dei parapetti e delle persiane;
• la riduzione del rischio sismico e il recupero del patrimonio edilizio.

Le richieste

L’istante chiede chiarimenti in merito all’applicazione della detrazione al 110 per cento delle spese sostenute per gli interventi sopra elencati e alla possibilità di cessione del credito di imposta corrispondente alla detrazione; in particolare se:

• i limiti di spesa ammessi alla detrazione siano riferiti ad unità  familiari o a singole unità  abitative condominiali,
• alcuni interventi siano tra loro alternativi,
• ci siano tetti massimi di spesa riferiti a ciascun intervento ovvero a gruppi di interventi tra loro complementari,
• in un condominio in cui non c’è un impianto di riscaldamento centralizzato, la sostituzione dell’impianto di riscaldamento nella singola unità  immobiliare possa fruire dell’ecobonus al 110 per cento se effettuato congiuntamente alla realizzazione del cappotto termico condominiale.

Il parere dell’Agenzia

Interventi trainanti

Nell’ambito degli interventi trainanti finalizzati all’efficienza energetica e alla adozione di misure antisismiche, il Superbonus spetta per interventi:

• di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici, con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo;
• antisismici e di riduzione del rischio sismico (cd. sismabonus).

Per quanto riguarda i limiti di spesa ammessi al Superbonus, la norma stabilisce che se i predetti interventi di isolamento termico delle superfici opache sono realizzati su edifici in condominio, la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese di importo variabile in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è costituito. Nel caso di specie, trattandosi di un edificio composto da 4 unità  immobiliari, il limite è pari a 160.000 euro.

Interventi antisismici

Per gli interventi antisismici per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali di edifici nonché di riduzione del rischio sismico la detrazione spettante (cd sismabonus) è elevata al 110 per cento delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, ed è calcolata su un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per unità  immobiliare per ciascun anno. Per gli interventi dai quali derivi la riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una o a due classi di rischio sismico inferiore, realizzati sulle parti comuni degli edifici, la detrazione si applica su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità  immobiliari dell’edificio. Pertanto, nel caso di specie, trattandosi di un edificio composto da 4 unità  immobiliari, per i predetti interventi di riduzione del rischio sismico, il limite massimo di spesa ammesso al Superbonus è pari a 384.000 euro.

Interventi su parti comuni di edifici in condominio

Nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio, per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità  immobiliari di cui l’edificio è composto, l’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono.

Ciascun condomino potrà  calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà  o ai diversi criteri applicabili ed effettivamente rimborsata al condominio, anche in misura superiore all’ammontare commisurato alla singola unità immobiliare. Nel caso di specie, pertanto, ciascun condomino potrà  calcolare la detrazione anche su un importo di spesa a lui imputata superiore a 40.000 euro o a 96.000 euro nel caso in cui siano realizzati interventi, rispettivamente, di isolamento termico delle superfici opache o di riduzione del rischio sismico.

Gli ammessi al sismabonus non possono fruire di un autonomo limite di spesa in quanto non costituiscono una nuova categoria di interventi agevolabili. Pertanto, per gli interventi di riduzione del rischio sismico e di recupero patrimonio edilizio, il limite massimo di spesa è pari a 96.000 euro per il numero di unità  immobiliari dell’edificio.

Interventi trainati

Il Superbonus spetta anche per le spese sostenute per ulteriori interventi cd. trainati, quali, tra gli altri, quelli di efficientamento energetico, nei limiti di detrazione o di spesa previsti per ciascun intervento.
In tale ambito rientrano anche i seguenti interventi indicati dall’Istante:

•  la sostituzione delle finestre e delle strutture accessorie che hanno effetto sulla dispersione di calore (ad esempio, scuri o persiane) o che risultino strutturalmente accorpate al manufatto come, ad esempio, i cassonetti incorporati nel telaio dell’infisso e dei portoni esterni che delimitino l’involucro riscaldato dell’edificio verso l’esterno o verso locali non riscaldati. Per tali interventi, la detrazione massima spettante è pari a 60.000 euro per ciascun immobile;
• l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici. Per tale intervento, la detrazione massima spettante è pari a 60.000 euro per ciascun immobile;
• la sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale. Per tali interventi, la detrazione massima è pari a 30.000 euro per ciascun immobile e spetta anche qualora sia sostituito o integrato l’impianto delle singole unità  immobiliari all’interno dell’edificio in condominio in assenza di un impianto termico centralizzato;
• l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici. Il Superbonus si applica alle spese sostenute, su un ammontare massimo delle spese stesse pari a 3.000 euro, per l’installazione delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici e per i costi legati all’aumento di potenza impegnata del contatore dell’energia elettrica, fino ad un massimo di 7 kW. Il limite di spesa ammesso alla detrazione è riferito a ciascun intervento di acquisto e posa in opera delle infrastrutture di ricarica.

La maggiore aliquota si applica solo se gli interventi trainati sopra elencati sono eseguiti congiuntamente con un intervento finalizzato all’efficienza energetica trainante e sempreché assicurino, nel loro complesso, il miglioramento di due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (Ape) e a condizione che gli interventi siano effettivamente conclusi.

Limiti di spesa

Con riferimento alla condizione richiesta dalla norma che, per l’applicazione dell’aliquota più elevata, gli interventi trainati siano effettuati congiuntamente agli interventi trainanti ammessi al Superbonus, tale condizione si considera soddisfatta se le date delle spese sostenute per gli interventi trainati, sono ricomprese nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti.

Ciò implica le spese sostenute per gli interventi trainanti devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione, mentre le spese per gli interventi trainati devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti. L’importo massimo di detrazione spettante, riferito ai singoli interventi agevolabili, va suddiviso tra i soggetti detentori o possessori dell’immobile che partecipano alla spesa in ragione dell’onere da ciascuno effettivamente sostenuto e documentato.

Nel caso in cui sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati.  E’ possibile fruire della corrispondente detrazione a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi – non essendo possibile fruire per le medesime spese di più agevolazioni – e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.

Ciascun condomino potrà  calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà  o ai diversi criteri applicabili. L’esecuzione sulle parti comuni dell’edificio in condominio di almeno un intervento trainante consente a ciascun condomino di fruire del Superbonus effettuando sulla singola unità  immobiliare gli interventi trainati che rientrano nell’ecobonus, compresi quelli prospettati dall’Istante, di sostituzione degli infissi e del generatore di calore dell’impianto di climatizzazione autonomo esistente.

Al predetto limite si aggiunge quello riferito agli interventi realizzati sulle parti comuni dell’edificio in condominio. In caso di interventi trainati finalizzati al risparmio energetico realizzati sulle singole unità  immobiliari, il Superbonus spetta per le spese sostenute per interventi realizzati su un massimo di due unità  immobiliari; è, tuttavia, possibile fruire del Superbonus per le spese sostenute per gli interventi realizzati sulle parti comuni del condominio che danno diritto alla predetta agevolazione con riferimento ai costi imputati a ciascun condomino, indipendentemente dal numero delle unità immobiliari possedute all’interno del condominio.

Restauro della facciata

Con riferimento, infine, all’intervento di restauro della facciata, l’Agenzia fa presente che quest’ultimo non rientra nell’ambito applicativo del Superbonus e che resta confermata la detrazione pari al 90 per cento delle spese documentate sostenute nell’anno 2020 disciplinata dall’ articolo 1, commi da 219 a 223 della legge di Bilancio 2020.

Tuttavia i soggetti che sostengono spese per gli interventi ammessi al bonus facciate possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per il cd. sconto in fattura o per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà, per questi ultimi di successiva cessione.