L’Agenzia delle Entrate fornisce nuovi chiarimenti sulle procedure per ottenere il Superbonus per interventi effettuati da un condominio composto da più edifici. In particolare sulla possibilità che i lavori siano deliberati non già dall’assemblea condominiale nel suo complesso, bensì da separate assemblee dei proprietari (o detentori ad altro titolo) delle unità immobiliari dei singoli fabbricati interessati dagli interventi; e sulla possibilità di presentare comunicazioni distinte per gli interventi relativi ai singoli fabbricati su cui intervengono i lavori, esponendo sempre il medesimo e unico codice fiscale del condominio e, come beneficiari, i soli proprietari/detentori delle unità immobiliari afferenti il singolo fabbricato.
Superbonus in condominio con più edifici, il quesito
Il quesito è posto da un condominio formato da vari fabbricati indipendenti, che intende avviare interventi sulle parti comuni di ciascun fabbricato ed, eventualmente, sulle unità immobiliari all’interno del singolo fabbricato, mentre non coinvolgeranno parti comuni a più fabbricati.
Gli interventi che si intendono effettuare riguardano:
isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali o inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25%;
acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi;
sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione > = classe A+;
sistemi di termoregolazione o con generatori ibridi o con pompe di calore;
sostituzione di scaldacqua.
Le deliberazioni dell’assemblea condominiale
L’Agenzia precisa che le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.
Le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità, a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.
La possibilità di deliberare gli interventi da realizzare solo su alcuni dei fabbricati che compongono il condominio con separate assemblee dei condòmini dei singoli fabbricati oggetto dei lavori non investe profili di natura fiscale riguardando, invece, aspetti di natura civilistica. Ai fini dell’applicazione del Superbonus è, infatti, necessario che i lavori astrattamente rientranti nel perimetro dell’agevolazione siano validamente deliberati dall’assemblea condominiale, nel suo complesso ovvero, laddove consentito, dalle assemblee dei proprietari (o detentori ad altro titolo) delle unità immobiliari dei singoli fabbricati su cui insisteranno gli interventi.
La comunicazione degli interventi su parti comuni
Per quanto riguarda gli adempimenti previsti per l’esercizio dello sconto in fattura, la Comunicazione relativa agli interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici va inviata dall’amministratore di condominio, direttamente oppure avvalendosi di un intermediario, esclusivamente mediante i canali telematici dell’Agenzia delle entrate. Nel caso in cui non vi è obbligo di nominare l’amministratore del condominio e i condòmini non vi abbiano provveduto, la Comunicazione è inviata da uno dei condòmini a tal fine incaricato.
Le istruzioni alla compilazione del relativo modulo prevedono espressamente che, nel campo “Tipologia intervento”, il contribuente indichi il codice identificativo dell’intervento per il quale si effettua la comunicazione (distinguendo, in particolare, tra interventi su parti comuni e su singole unità immobiliari e, nello specifico, tra “interventi di efficienza energetica”, “interventi antisismici in zona sismica 1, 2 e 3” ed “altri interventi”. Ciò considerato, l’Agenzia ritiene che potranno essere inviate tante comunicazioni, per i lavori trainanti sulle parti comuni condominiali, quanti sono i fabbricati interessati dagli interventi.
La Risposta n. 23 del 13 gennaio 2022 è disponibile in free download qui di seguito.
