Superbonus anche per gli immobili in condominio con accesso autonomo?

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 524, interviene sull’accesso al Superbonus per un’unità immobiliare con accesso autonomo inclusa in un condominio.

Il quesito

L’Istante chiede se possa accedere al Superbonus in relazione agli interventi che intende effettuare sull’unità immobiliare di sua proprietà, facente parte di un condominio, che dispone di un accesso indipendente non comune ad altre unità  immobiliari, chiuso da cancello. E al quale si accede dal percorso pedonale a servizio dei singoli edifici in condominio, quindi non dalla strada, né dal cortile o dal giardino di proprietà.

Il parere dell’Agenzia

La circolare n. 24/E del 2020, riprendendo le definizioni contenute decreto “Requisiti minimi”, precisa che le “unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari” vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della “indipendenza funzionale” e dell'”accesso autonomo dall’esterno“. A nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità  immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio. L’unità  abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente. Quindi indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità  abitative (ad esempio il tetto). Inoltre, un’unità è funzionalmente indipendente quando è dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva. E che la presenza di un accesso autonomo dall’esterno presuppone, ad esempio, che “l’unità  immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità  immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà  esclusiva”.

Definizione di ‘accesso autonomo dall’esterno’

In sede di conversione del decreto legge n. 104 del 2020 (legge n. 126 del 13 ottobre 2020) è stato inserito all’articolo 119, il comma 1-bis che fornisce la definizione di ‘accesso autonomo dall’esterno’. Si tratta di “un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà  non esclusiva”. Pertanto, si può ritenere che l’unità immobiliare abbia “accesso autonomo dall’esterno” quando all’immobile si accede attraverso una strada privata e/o in multiproprietà  o attraverso un terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo. Non essendo rilevante la proprietà  pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità  immobiliare all’accesso in questione ovvero quando si è in presenza di accesso anche da cortile/passaggio comune che affaccia su strada. Ne consegue che, nel rispetto di tutti i requisiti normativamente previsti, l’Istante possa accedere al Superbonus. Anche se l’accesso all’unità  immobiliare oggetto dell’intervento avviene da un percorso pedonale privato di libero accesso dall’esterno.